Понятие недвижимости, ее значение и роль в экономике РФ

ВВЕДЕНИЕ

 

В настоящее время в  России для всех хозяйствующих субъектов  и рядовых граждан формируется  новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в  стадии становления и изучения. Это  относится и к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием  которой так или иначе связана  жизнь и деятельность людей в  любой сфере бизнеса, управления или организации. Именно недвижимость формирует центральное звено  всей системы рыночных отношений. Объекты  недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные  личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещевой форме, приносящий доход. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников  массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской  деятельности как в различных видах бизнеса, так и для жизни людей, в быту. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

 

Изучение курса «Экономика недвижимости» должно вооружить  будущих специалистов-управленцев  необходимыми теоретическими знаниями и практическими навыками в области  функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской  деятельности. Познакомить с системой экономических, организационных и  правовых отношений по поводу недвижимого  имущества, основанной на действующих  законодательных и нормативных  актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого  коммерческого или социального  результата.

 

1. недвижимость. ее виды и особенности

 

1.1. Понятие и признаки  недвижимости, ее место в экономике

 

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском  праве в связи с введением  в гражданский оборот земельных  участков и других природных объектов, и в настоящее время оно  стало общепринятым во всех странах  мира. В дореволюционной России это  понятие было применено в указе  Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения  оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю  деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории  основных и оборотных фондов, а  земельные участки учитывались  отдельно по видам и только в натуральных  единицах измерения (по площади).

 

В современной России понятие  «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический  и правовой оборот Законом РСФСР  «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 г.

 

В соответствии с Гражданским  кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся  следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132).

В общем случае недвижимость – это земельные участки и  все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

 

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.  Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом. Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение, пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов.  Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др. 

Социальная роль недвижимого  имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что  нужно человеку для выживания  и достойной жизни, он получает, в  конечном счете, от земли. Владение недвижимостью  престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного  среднего социального слоя. В мировой  практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что  находится под ним с проекцией  к центру земли, и все, что находится  над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и  др.) или человеком, а также права  на эти объекты.

Понятие недвижимого имущества  в международной практике можно  представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое  содержание. В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подземные минеральные ресурсы также принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В то же время владелец недвижимого объекта имеет право на доступ к солнечному свету. Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам. Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки. Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением. Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяются термины «существенные» неотделимые части и принадлежности недвижимых вещей. Существенные – составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например лифт и т.п.). Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное. Принадлежность – движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества (люстра, встроенная мебель и др.). В зарубежной практике пограничные понятия именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами. Фиксчерс – это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ – любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями «золотая акция» и т.д.

 

Различие между недвижимостью  и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как  может показаться на первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню – недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником.

 

Разграничение недвижимого  и движимого имущества в разных странах проводится неодинаково. Так, во Франции считаются недвижимыми  все предметы, помещенные на земельный  участок для его обслуживания – животные, сельскохозяйственные машины и орудия, инструменты, сырье  и т.п. (ст. 517–526 ФГК), если они отвечают хотя бы одному из трех существенных признаков:

 

·   недвижимая природа  вещей;

 

·   функциональное назначение;

 

·   принадлежность к  недвижимому объекту.

 

По Гражданскому кодексу  РФ (ст. 135) также считается, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная  с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. В США в состав недвижимости включают землю и все, что с ней прочно связано, и воздушное пространство. В Германском гражданском уложении (§ 94–96 ГГУ) к недвижимости относятся  земельные участки и их составные  части, вещи, прочно связанные с почвой, семена, внесенные в землю, растения и др. Вещи, включенные в здание при строительстве, считаются существенными частями строения. В Италии к недвижимости относится и вода. Аналогичные признаки недвижимого имущества содержатся в гражданских кодексах Швейцарии, Японии и др. стран.

 

При отнесении того или  иного «пограничного» предмета к  недвижимости или личной собственности  надо учитывать одновременно три  фактора:

 

·   характер связи с  объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без нанесения  ущерба им и недвижимому имуществу;

 

·   намерение сторон, определяющих тип связи предмета с недвижимостью, т.е. предусматривается  оставить его навсегда в установленном  месте или изъять при совершении сделки;

 

·   срок использования  – при использовании больше года имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются  недвижимыми. Предметы с небольшим  сроком использования (до 1 года), несмотря на намерения сторон, не могут считаться  компонентом объекта недвижимости. До 2001 г. учитывалась еще и стоимость  имущества (100 ММОТ).

 

Однопорядковые термины «недвижимое имущество», «недвижимые вещи», «недвижимость» могут использоваться в зависимости от контекста для отражения экономических, правовых или географических (физических) отношений. Для целей углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество как физический объект + права на него + стоимость и доходы. В США применяется еще один термин «недвижимая собственность» – это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.

 

Недвижимое имущество  занимает центральное место в  системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две  важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления  для проживания, отдыха, культурного  досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое  и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и  материального производства.

 

Основной, базовый, объект недвижимости – земля – имеет уникальное и ключевое значение во всей системе  предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она  представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений  людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо  или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

 

В рыночной среде земля  имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего  независимо от воли людей, Земля –  это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую  функцию. Одновременно земля – это  и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис – объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические  отношения. Социальная роль земли в  том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля как территория государства  или субъекта федерации обусловливает  политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами  и земельным правом, но и гражданским  законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

 

В силу перечисленных выше факторов земля как невосполнимый  природный ресурс многофункционального значения имеет особый юридический  статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе  – дело специфическое и непростое. Рынок земли как средство законного  перераспределения земель между  собственниками экономическими методами объективно регулируется различными ограничениями и нормами.

 

В Российской Федерации как и во многих промышленно развитых странах мира (США, Англия и др.) установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.