Рыночная стоимость объекта оценки и методы ее оценки

2. Потери от загрузки  и не взысканные арендные платежи  оцениваются на основе анализа  рынка, характера его динамики. Рассчитанная  таким образом величина вычитается  из валового дохода, а итоговый  показатель является действительным  валовым доходом.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и (или) типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статью издержек включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления.

4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость.  

      

4. Определение рыночной стоимости нематериальных активов.

Нематериальные активы - это определенная группа активов предприятия, обладающих способностью приносить чистый доход (или создающих условия для получения чистого дохода), способностью отчуждения, используемых в течение длительного (более года) срока, но не имеющих физического содержания.

С точки зрения назначения и особенностей правового регулирования нематериальные активы подразделяются на три группы:

1) интеллектуальная собственность (в данном контексте -- промышленная  собственность); к ней относятся  гудвилл, изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные  знаки, наименования мест происхождения  товара, фирменное наименование, знаки  обслуживания, секреты производства, ноу-хау, программы ЭВМ и базы  данных, топология интегральных  микросхем, авторские и смежные  права, включая лицензии на определенные  виды деятельности;

2) имущественные права -- права пользования  природными ресурсами (землей, водными  ресурсами, недрами и пр.) и имуществом (зданиями и сооружениями, оборудованием);

3) отложенные (или, как их еще  называют, капитализированные) затраты (организационные расходы, затраты  на научно-исследовательские и  опытно-конструкторские работы и  пр.); организационные расходы включают  затраты на создание предприятия (в том числе вклад в уставный  капитал), брокерского места на  бирже и пр.

 

Методы оценки нематериальных активов.

Доходный подход.

Доходный подход основан на определении текущей стоимости будущих доходов.

Первый метод - метод избыточных прибылей используется для оценки гудвилла (деловой репутации). Задача оценщика - определить ось вокруг, которой колеблется цена предстоящей сделки. Оценка ведется по принципу «большого котла», т.е. все преимущества соединяются и усиливают друг друга.

На первом этапе определяется рыночная стоимость активов или собственного капитала.

На втором этапе необходимо произвести нормализацию бухгалтерской формы № 2 «Отчет о прибылях и убытках» на предмет нетипичных доходов и расходов. Нормализация всегда проводится на доналоговой основе. В результате получаем нормализованную прибыль. С ней оценщик и работает.

На третьем этапе определяем ожидаемую прибыль, т.е. прибыль которую получило бы предприятие, если бы оно работало, так как в среднем работает предприятие данной отрасли. Для этого рыночную стоимость активов или собственного капитала умножаем на среднеотраслевую доходность на активы (или собственного капитала).

На следующем этапе определяется избыточная прибыль. Она составляет разницу между нормализованной чистой прибылью, получаемой предприятием и ожидаемой прибылью, определенной на предыдущем этапе.

На пятом этапе определим коэффициент капитализации. Существует два варианта:

• для предприятий акции, которых котируются на рынке ценных бумаг;
• для предприятий акции, которых не котируются на фондовом рынке.

На заключительном этапе рассчитывается стоимость гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации, определяем рыночную стоимость собственного капитала с учетом гудвилла.

Метод освобождения от роялти используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущие стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рынка.

Метод освобождения от роялти существует в трех модификациях, отличающихся базой расчета (валовая выручка, дополнительная прибыль, валовая прибыль).

Расчет стоимости ОИС методом освобождения от роялти производится в несколько этапов.

На первом этапе составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты по роялти (учитываю жизненный цикл продукции).

На втором - определяется ставка роялти. Данные берутся из таблиц стандартных размеров роялти, напечатанных в специальной литературе.

На третьем - определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический и экономический сроки службы могут не совпадать, поэтому следует реалистический прогноз относительно продолжительности платежа.

На сведущем этапе рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж.

На пятом - из ожидаемых выплат по роялти вычитаются все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии.

На шестом - рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти.

На седьмом - определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти.

Формула стоимости патента или лицензии на базе роялти имеет следующий вид:

РE=T Vi * Ri* Zi * K ,

где Vi - объем определяемого выпуска продукции по лицензии в i-м году (шт., кг, м3);

Ri - размер роялти в i-м году, усл. ед.;

Zi - продажная цена продукции  по лицензии в i-ом году, усл. ед.;

T - срок действия лицензионного  договора, лет;

i - порядковый номер рассматриваемого  периода действия лицензионного  договора;

K - коэффициент дисконтирования.

Метод дробления прибыли применяется при оценке лицензии.

Этим методом стоимость лицензии определяется как доля лицензиара в дополнительной прибыли, полученной в результате применения ОИС право на использование, которого передается при заключении лицензионного договора.

Рлиц = T (Пр1 - Пр2)i * Vi * Дл-р * Kд, ,

где Рлиц - стоимость лицензии,

T (Пр1 - Пр2)i - дополнительная прибыль  на единицу продукции,

Vi - объем продаж в физических  единицах,

Дл-р - доля лицензиара,

Kд - фактор текущей стоимости,

T - количество прогнозных лет.

В мировой практике при заключении лицензионных договоров доля лицензиара устанавливается в пределах от 10 - 30%.

Для определения доли лицензиара учитывают пять ценообразующих факторов:

• Показатель территории.
• Показатель объема прав по лицензии.
• Показатель правовой охраны.
• Показатель патентной чистоты
• Показатель объема передаваемой документации.

Метод преимущества в прибылях часто применяется при оценке стоимости изобретений.

Стоимость изобретения определяется тем преимуществом в прибыли, которое ожидается получить от их использования. Под преимуществом в прибыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым объектом интеллектуальной собственности. Она равна разности между прибылью, полученной при использовании изобретений, и той прибылью, которую производитель получает от реализации продукции без использования изобретения. Это ежегодное преимущество в прибыли дисконтируется с учетом предполагаемого периода его получения.

Таким образом, стоимость изобретения можно рассчитать по формуле:

Рлиц =T (Пр1 - Пр2)i * Vi * Kд, , где

Рлиц - стоимость лицензии,

T (Пр1 - Пр2)i - дополнительная прибыль  на единицу продукции,

Vi - объем продаж в физических  единицах,

Kд - фактор текущей стоимости,

T - количество прогнозных лет.

Для расчета дополнительной прибыли в рамках данного метода может быть использована методика метода освобождения от роялти (модификация вторая).

Метод оценки стоимости ОИС через коэффициент долевого участия используется только для оценки изобретений и полезных моделей. Разработана данная методика «Роспатентом».

При производстве продукции может использоваться как одно изобретение, так несколько.

В первом варианте базовая формула:

Пои = Побщ. * Кду, где

Пои - прибыль, которая приходится на оцениваемое изобретение,

Побщ. - прибыль, получаемая предприятием в результате реализации продукции, которая создается с использованием данного изобретения.

Кду - коэффициент долевого участия оцениваемого изобретения.

Кду = К'1 * К'3* К'4, где

К'1 - коэффициент достижения результата,

К'3 - коэффициент сложности решенной технической задачи,

К'4 - коэффициент новизны.

Во втором варианте базовая формула:

Пои = П всех изобретений. * Кду оцениваемого изобретения

Пвсех изобретений= Побщ. * Кду всех изобретений

Кду всех изобретений = К'1max * К'3 max * К'4 max. (8) т.е. выбираем максимальные значения данных коэффициентов среди коэффициентов всех оцениваемых изобретений.

К'1 оценв. изобр. * К'3 оценв. изобр. * К'4 оценв. изобр.

Кду оцениваемого = (К'1оцен. изобр. * К'3 оцен. изобр. * К'4 оцен. изобр.+ ...+ К'1 n изобр.*

* К'3 n изобр.* К'4 n изобр.) изобретения

Сравнительный подход.

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают активы аналогичного типа.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которой должен достичь нематериальный актив на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов. При этом должны соблюдаться следующие условия:

• мотивации покупателя и продавца имеют типичный характер;
• обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих интересов;
• нематериальный актив был выставлен на продажу достаточное количество времени;
• оплата произведена в денежной форме;
• цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи.

Это определение рыночной стоимости полностью соответствует стандартному определению, сформулированному в принятом Госдумой РФ законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами нематериальных активов. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Необходимо учесть, что в силу специфики оцениваемого объекта существуют значительные ограничения на применение рыночного подхода при оценке нематериальных активов.

Комбинированный метод сочетает в себе как методы доходного, так и затратного подходов и используются преимущественно для оценки объектов интеллектуальной собственности, вносимых в уставный капитал предприятия.

Базовая формула:

Соис = (Зр +Зпо+ Зм) * (1 + Ретабельность/100) * Кмс * Ктэз * Аr *роялти * Rриски ,

Где Соис - стоимость объекта интеллектуальной собственности, ден. ед.;

Зр - приведенные затраты на разработку, ден. ед;

Зпо - приведенные затраты на правовую охрану, ден. ед;

Зм - приведенные затраты на маркетинг, ден. ед;

Кмс - коэффициент морального старения;

Ктэз - коэффициент технико - экономической значимости;

Аr - приведенная величина в выручке от реализации продукции, произведенной с помощью объекта интеллектуальной собственности в рамках прогнозного периода;

Rриски - коэффициент распределения  вероятности от уровня внедрения  лицензионной технологии.

Затратный подход.

Методы затратного подхода играют вспомогательную роль.

Методом стоимости создания рассчитывается остаточная стоимость нематериального актива.

Основные этапы метода стоимости создания:

Определяется полная стоимость замещения или полная стоимость восстановления нематериальных актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением его в действие.

При приобретении и использовании нематериального актива необходимо учитывать затраты на приобретение имущественных прав, на освоение в производстве товаров с использованием нематериального актива, на маркетинг.

При создании нематериального актива на самом предприятии необходимо учитывать затраты на поисковые работы и разработку темы, на создание экспериментальных образцов, на услуги сторонних организаций, на уплату патентных пошлин, на создание конструкторско-технической документации, технологической, проектной документации, на составление и утверждение отчета.