Средства для предоставления
кредитов ипотечный банк получает от продажи
закладных листов. Это надежные, приносящие
твердые проценты долговые обязательства
банка по отношению к держателям. Выпускаемые
закладные листы обеспечиваются предоставляемыми
банком и гарантированными ипотеками
ссудами.
В связи с тем, что ипотечные
ссуды обеспечивают выпускаемые банком
ценные бумаги, ипотечные банки обязаны
при выборе залоговых объектов и определении
величины ссуды руководствоваться строгими
предписаниями. По законодательству, ссуды
могут выдаваться лишь под земельные участки,
приносящие каждому владельцу стабильный
доход. Величина ссуды по закону не может
превышать 60% (предельная величина ссуды
к стоимости объекта) тщательно подсчитанной
стоимости земельного участка (залоговая
стоимость).
Для подсчета залоговой стоимости
в каждом ипотечном банке имеются соответствующие
инструкции, которые разрабатываются
правлением банка и заверяются государственными
органами надзора в сфере финансовой деятельности.
Средства для предоставления
кредита банк добывает путем продажи закладных
листов. Таким образом, условия, на которых
банк может предоставить кредит, зависят
от положения на рынке ценных бумаг. Закладные
листы обычно продаются ниже номинала,
на основе биржевого курса долговых обязательств.
Курс продажи, однако, не соответствует
чистой выручке, получаемой банком от
продажи закладных листов. Основная причина
состоит в том, что ипотечные банки вынуждены
продавать свои ценные бумаги через другие
банковские учреждения, главным образом
через коммерческие банки. За эту посредническую
деятельность ипотечный банк платит пошлину,
так называемую бонификацию.
Выпуская закладные листы, банк
обязуется выплачивать по ним твердые
проценты на все время действия эмиссии.
Кроме того, банк несет собственные текущие
расходы. Следовательно, процентная ставка
должна покрывать не только выплату процентов
держателям ценных бумаг, но и текущие
расходы банка.
Так как ипотечный банк не меняет
процент выплат по закладным листам в
течение всего срока их действия, он может
и своим заемщикам на этот срок устанавливать
твердый процент выплаты кредита. Этим
и отличаются кредиты, предоставляемые
за счет продажи закладных листов, от кредитов
сбербанков или других банковских учреждений.
В настоящее время закладные
листы выпускаются на срок 10 лет. Перед
новой эмиссией производится корректировка
условий предоставления кредита в соответствии
с состоянием рынка ценных бумаг. В случае
снижения процента по закладным листам,
как правило, уменьшается процент по кредиту.
На практике требование банком процентов
за предоставление кредита вызывает непонимание
со стороны кредитополучателя, так как
он не знает, с чем это связано. Процент
за предоставление необходим, поскольку
банк, предлагая кредит, обязан подготовить
условия его предоставления, и не имеет
права их изменять, несмотря на возможное
ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.
Ипотечные облигации
Закладные листы (ипотечные
облигации) являются долговыми обязательствами
банка перед их держателями с выплатой
твердых процентов, обеспеченными привилегированными
ипотеками и ипотечными долгами. Закладные
листы являются долгосрочными долговыми
обязательствами, гарантирующими вкладчикам
капитала стабильный прирост на продолжительный
срок.
Как и другие ценные бумаги,
закладные листы могут быть в любой момент
проданы по биржевому курсу. Банк готов
также в любой момент выдать кредит под
залог ценных бумаг. При низком биржевом
курсе рекомендуется заложить ценные
бумаги, если нужны средства, а не продавать
их по низкому курсу.
Закладные листы обеспечиваются
совокупностью ипотечных кредитов, выданных
банком. Все закладные права заносятся
в специальный регистр, который находится
под контролем государственного доверенного
лица. Своей подписью на закладном листе
он подтверждает наличие необходимого
покрытия. В случае банкротства ипотечного
банка держатели закладных листов имеют
привилегированное право перед всеми
другими кредиторами банка.
Закладные листы выпускаются
различного достоинства. Наряду с самой
закладной выпускается так называемая
купонная книжка. Она состоит из отдельных
купонов, на которых обозначены сумма
выплаты процентов и дата выплаты. Держатель
акции может получить проценты по предъявлению
этого купона. Чтобы не пропускать сроки
выплат процентов, рекомендуется депонировать
закладной лист в ипотечный банк или другой
банк, который будет следить за своевременным
начислением.
Своевременное предъявление
купона имеет важное значение, так как
по истечении четырех лет с начала выплаты
соответствующего процента право на его
получение утрачивается.
В настоящее время банки переходят
на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель
получает депозитный сертификат, который
подтверждает право на долевую собственность
глобального сертификата в банке ценных
бумаг. Депозитный банк и занимается начислением
причитающихся процентов.
Право на получение (возврат)
стоимости закладного листа по истечении
срока его действия истекает только через
30 лет.
Эмиссионные условия, как, например,
процентная ставка, срок действия, право
на возврат, должны быть указаны на закладном
листе.
Закладные листы, как правило,
пускаются ипотечным банком в свободную
продажу. Они могут продаваться на бирже
по биржевому курсу. Банк заботится о том,
что предотвратить резкие колебания курса.
Для этого он периодически изымает свои
ценные бумаги из биржевой торговли.
Недавний финансовый кризис
оказал существенное влияние на развитие
финансового рынка и поведение его участников.
Одним из последствий кризиса стал рост
интереса инвесторов к более надежным
инструмента рынка ценных бумаг - долговым
ценным бумагам или ценным бумагам с гарантированной
доходностью.
На российском финансовом рынке
сектор долговых бумаг представлен преимущественно
государственными и муниципальными облигациями.
Случаи выпуска корпоративных облигаций
исключительно редки, вторичный рынок
этих инструментов отсутствует.
Помимо корпоративных облигаций
в России отсутствует еще один вид широко
распространенных на международных рынках
долговых ценных бумаг -- ипотечные облигации
или облигации, обеспеченные залогом имущества.
В силу своей высокой надежности,
ликвидности и доходности этот инструмент
занимает прочные позиции в портфелях
иностранных инвесторов. К примеру, рынок
ипотечных облигаций в США по объемам
лишь немного уступает государственным,
занимая почти треть от всего объема долговых
ценных бумаг.
Рынок ипотечных облигаций
в США является не только одним из самых
крупных, но и одним из наиболее эффективно
и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры,
разнообразия участников и эмитируемых
инструментов, а так же системы регулирования.
Среди участников рынка ипотечных
облигаций выделяют институты, выполняющие
функции:
- организаторов ипотечного
кредитования
- инвесторов
- посредников, занимающихся
страхованием ипотечного кредита
- посредников, осуществляющих
секьюритизацию ипотечных кредитов
Секьюритизация ипотеки--процесс
превращения ипотечных кредитов в долгосрочные
долговые ценные бумаги.
В настоящее время в США секьюритизированно
более 45% ипотечных кредитов, выданных
для строительства индивидуальных жилых
домов.
2. Проблемы и перспективы развития
ипотечного кредитования в Российской
Федерации
2.1 Развитие ипотеки в России
Ипотечное кредитование было первым
на Руси видом кредитования.
Уже в XIII-XIV в.в. одновременно с правом
частной собственности на землю в России
возник заклад, но долгое время он существовал
фактически без законодательного оформления.
В 1754 г. были созданы первые кредитные
учреждения: для дворянства - санкт-петербургские
и московские конторы государственного
банка при Сенате и Сенатской Конторе,
для купцов - в Петербургском порту и Коммерц-коллегии.
Банки кредитовали дворянство и купечество
под залог имений. В 1786 г. эти банки были
реорганизованы в Государственный заемный
банк.
29 октября 1768 г. манифестом Екатерины
II в России в первые юридически
был закреплен выпуск бумажных
денег - ассигнации. Эмиссия бумажных
денег была возложена на ассигнационные
банки, созданные в Москве и
Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное
заимствование кредитных ресурсов
на государственные нужды проводилось
из средств Государственного
заемного банка, который был образован
в 1786 г. с целью организации Ипотечного
кредита землевладельцем, главным образом
дворянства.
С начала 70-х годов XIX столетия в стране
действовало 11 акционерных ипотечных
(земельных) банков. История работы этих
финансовых учреждений тесно переплетена
социально-экономической жизнью страны
на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии
кредитной системы и как следствие, взлет
российской экономики к 1913 году до сих
пор недостаточно оценен, хотя именно
акционеры этих банков проводили масштабные
операции с землей и недвижимостью (за
все время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное
кредитование становилось очень распространенным.
Например, в 1867 г. было выдано кредитов
на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб.,
в 1877 г. - 415 млн. руб.
В Москве работало 8 основных государственных
банков. Московский земельный банк в поддержку
ипотеки в 1891 г. организует московское
домовладельческое общество, на которое
возглавляют специальные функции контроля
за недвижимостью. В случае «неисправности»
должника его владения переходят в собственность
этого общества. С 1912 г. основным координатором
по ипотеки становится Московский народный
банк.
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных
земельных банков, выдав ссуды под землю
и городскую недвижимость при этом на
четко определенной территории. Они предоставляли
кредит в виде реализуемых на биржи закладных
листов (особого рода ценных бумаг, действующих
на ипотечном рынке, имеющих колеблющийся
курс). В случае «неисправности» должника,
имущество «уходило» с публичных торгов.
Акции и закладные листы ипотечных банков
были излюбленном средством помещения
капиталов для российских предпринимателей
и рантье.
В 1896 г. условия кредитования улучшились
для крестьян: размер вырос до 100% приобретенной
земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 % годовых.
В это время в России выходит закон об
организации учреждений мелкого кредита.
Начинается бурный рост залоговых учреждений.
Возникают ссудо-сберегательные и кредитные
товарищества, сельские, волостные и станичные
общественные ссудо-сберегательные кассы
и земские кассы, которым государство
оказывает огромную помощь. Вновь открываемые
кредитные институты могли образовывать
первоначальный капитал из заемных средств,
которые затем погашали за счет своих
прибылей, причем в большинстве случаев
кредитором выступал непосредственно
Государственный банк России.
В финансовое обращение широко вовлекались
ипотечные ценные бумаги: закладные листы,
различные обязательства, векселя, сертификаты,
а так же непосредственно закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости
способствовало бурному развитию экономики,
промышленности, сельского и городского
хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой
системе не уступало Западной Европе,
более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных
ипотечными обязательствами, образующихся
на европейских рынках Россия превалировала
над всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного
кредитования, и, в частности, под залог
земли, разнообразие кредитно-инвестиционных
технологий и инфраструктуры в области
залога недвижимости, несомненно, сыграло
огромную роль в развитие как американской,
так и европейских ипотек, послужили базой
для создания новых инвестиционных и ипотечных
инструментов.
Возрождение института залога (ипотеки)
в России было связано с введением ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля
1998 года.
В нем нашли отражения следующие положения:
- основания возникновения ипотеки,
обязательство, обеспечиваемое ипотекой,
предмет ипотеки;
- порядок заключения договора
об ипотеке;
- закладная как ценная бумага;
- государственная регистрация
ипотеки;
- обеспечение сохранности имущества,
заложенного по договору об
ипотеке;
- переход прав на имущество,
заложенного по договору об
ипотеке, другим лицам и обременение
этого имущества правами других
лиц;
- последующая ипотека;
- уступка прав по договору
об ипотеке;
- обращение взыскания на имущество
заложенного по договору об
ипотеке, и реализация указанного
имущества;
- особенности ипотеки земельных
участков предприятий, зданий и
сооружений, жилых домов и квартир.
2.2 Виды ипотеки в РФ и условия
выдачи кредитов банками
В России существуют несколько
видов ипотечного кредитования. Самый
распространенный из них - это целевой
кредит на покупку квартиры. В зависимости
от того, на каком, вторичном или первичном
рынке приобретается жилье, ипотечные
кредиты делятся на два типа. В настоящее
время второй тип целевого ипотечного
кредита получил большее распространение,
в связи с тем, что по сравнению со строящимся
жильем, ставка по кредиту несколько ниже.
Кроме того, для банка сделка
на вторичном рынке является менее рискованной,
и времени на её оформление требуется
меньше. Предмет обеспечения такой сделки
- приобретаемая квартира. В случае выдачи
кредита на покупку квартиры на «вторичном»
рынке, банку важно, чтобы у объекта не
оказалось других владельцев. А в случае
строящегося жилья квартира, которая не
сдана в эксплуатацию или не передана
в собственность, не может являться предметом
залога, в данном случае в качестве залога
выступает право требования на квартиру.