Особенности регулирования российского рынка недвижимости

Министерство сельского  хозяйства Российской Федерации 
Департамент научно-технологической политики и образования 
ФГБОУ ВПО «Волгоградский государственный аграрный университет»

Кафедра «Экономики и маркетинга в АПК»

Дисциплина «Экономика недвижимости»

 

 

 

Контрольная работа

Особенности регулирования  российского рынка недвижимости

 

 

                                              

 

                        

 

 

                                                                        Выполнил: студент группы ЗЭК-52

                                                                                            Сиротина О.В.

                                                                        Шифр:         09132

                                                                        Проверил:   к.с-х.н., доцент

   Лихолетов Е.А.

 

 

Волгоград 2014

Содержание:

1. История термина недвижимое  имущество в России…………………………3

2.Характеристика рынка  недвижимости………………………………………...4

3.Особенности рынка недвижимости в России…………………………………7

Список литературы………………………………………………………………14

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. История термина недвижимое имущество в России

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта  «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с  тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем  свидетельствует свод гражданских  законов России (т.10, ч.1, ст.383-400). Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное  деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам  советского общества и в связи  с отменой частной собственности  на землю было упразднено. Последнее  было узаконено ст. 21 введенного в  действие с  1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».

В современной России понятие  «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический  и правовой оборот Основами гражданского законодательства СССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г.

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость  далеко не совпадает с юридической  сущностью недвижимости, которая  во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. В соответствии с Гражданским  кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся  следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом  как имущественный комплекс. Кроме  того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

2.Характеристика  рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это  механизм, посредством которого соединяются  интересы и права, устанавливаются  цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень  его развития характеризует развитие национальной экономики.

Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных  и муниципальных предприятий, земельных  участков, зданий и помещений и  вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический  оборот. Все последующие сделки носят  вторичный характер, так как связаны  с перепродажей или с другими  формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца  к другому.

Недвижимое имущество  занимает центральное место в  системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две  важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления  для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

В Российской Федерации, как  и во многих, промышленно развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная собственность  препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям.

Не могут государственные  и муниципальные предприятия  самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения  или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах - при крупных сделках (25—50% балансовой стоимости активов общества), решение принимает единогласно Совет директоров или общее собрание акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов — только общее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах).

На становление рынка, безусловно, оказывали влияние общие  для всей экономики факторы:

 - политическая нестабильность;

- экономическая и социальная  нестабильность;

- неуверенность в будущем  у значительной части населения;

- сверхвысокие темпы инфляции  в период становления рынка;

- резкая дифференциация  в доходах;

- неразвитость и нестабильность  финансовой системы;

- недостаток денежных  ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и т.д.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных  элементов:

-Объектов недвижимости;

-Экономических субъектов, оперирующих на рынке;

-Процессов функционирования рынка;

-Инфраструктуры рынка

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

1.Продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;

2.Покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);

3.Профессиональные участники рынка недвижимости.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники  рынка недвижимости - субъекты, представляющие интересы государства и действующим  от его имени.

Неинституциональные участники  рынка недвижимости - субъекты, работающие на коммерческой основе.

 

3.Особенности рынка недвижимости в России

Рассмотрим состояние дел на каждом рынке недвижимости в Российской Федерации.

Рынок жилья. Жилищная сфера - одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны.

Уникальность жилья состоит  в том, что, являясь наиболее дорогостоящим  товаром, приобретаемым человеком  в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Действовавшая ранее распределительная система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

Сегодня общий объем жилищного  фонда страны оценивается примерно в 2,9 млрд. кв. м. Основная его часть, находящаяся сейчас в эксплуатации, была введена в период с 1956-го по 1990-е годы. В то время было построено  примерно 2,1 млрд. кв. м жилья, что  составляет около 75% от существующего жилищного фонда страны. При этом основной рывок в строительстве был сделан в середине 50-х годов. Тогда объем вводимого в эксплуатацию жилья вырос в два раза и вышел на уровень 56 млн. кв. м в год. В остальной период объем ввода в строй жилья распределился достаточно равномерно и составлял примерно 60 млн. кв. м в год.

Основная часть прироста нового жилья, около 27 млн. кв. м в  год, пришлась на так называемые хрущевки - панельные дома, которыми застраивались  новые районы в крупных городах.

Возникновение дефицита нового жилья стало следствием кризиса, охватившего страну в начале 90-х  годов прошлого века. Отсутствие достаточного для поддержания темпов строительства  уровня доходов, как у государства, так и у населения привело  к тому, что начиная с 1991 года в  стране происходило снижение объемов  ввода нового жилья.

Продолжает сохраняться  неравномерность жилищного рынка. Из общего объема ввода жилья около  половины приходится на 10 регионов, в  том числе на Москву - 15% вводимого  жилья, Московскую обл. - 12%; Санкт-Петербург - 5,6%, Краснодарский край - 5,6%. Меньше всего доля Дальневосточного федерального округа.

Сегодняшний спрос на жилье  составляет 150 млн. кв. м (для 70% населения), но доступно оно сегодня только 9% населения страны, а из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета. Особая роль на рынке жилья принадлежит государству и органам местного самоуправления, которые не только выполняют определенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов. Решение жилищных проблем населения России по степени важности для государства сегодня выходит на первый план. В своем Послании Федеральному Собранию от 26 мая 2004 года Президент Российской Федерации В.В.Путин сказал: «Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем. Это по-прежнему очень болезненный вопрос для большинства людей в России. Благоустроенное жилье важно и для отдыха, и для работы, и для создания нормальной семьи. Между тем, даже нынешний рост доходов не всегда позволяет людям приобретать жилье и улучшать его качество. Отсюда низкая мобильность населения, не позволяющая людям перемещаться по стране в поисках подходящей работы. Очень многие люди, надо признать это, все еще живут в ветхих, аварийных домах и квартирах. Строится мало, а то, что строится, еще часто не отвечает современным стандартам безопасности и качества. Причем новое жилье могут позволить себе купить лишь люди с высокими доходами. Отсутствие такой возможности у молодых семей сказывается на их планах по рождению детей. И еще довольно часто в одной квартире вынуждены проживать сразу несколько поколений.»

С 1 марта 2005 года вступил  в силу пакет законов по формированию рынка доступного жилья. Практически  заново разработан пакет из 27 законов  с учетом новых рыночных реалий. Согласно новым законам в России с 1 января 2005 года отменяется строительная монополия, а уже с 2007 года наше государство  окончательно запускает рыночные механизмы в массы Доступное жилье - это квартиры, которые могут приобрести люди, получающие стабильный доход и готовые использовать рыночные схемы покупки жилья. И поскольку кредитование населения один из наиболее популярных методов приобретения жилья, основной упор при разработке нового законодательства был сделан именно на ипотеку.