Рынок земли и его особенности

Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением стоимости участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений, в значительной мере ограничен в свободе, что подразумевает существование барьеров для создания новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий. К числу причин, обусловливающих существование ограничений свободы рынка, в первую очередь следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется невысоким уровнем компетенции, а в ряде случаев – умышленным поведением служащих, направленным на извлечение ренты из административного ресурса.

Процедура предоставления земельных участков значительно  менее удобна и доступна для предприятий  малого и среднего бизнеса (по сравнению  с приобретением на частном рынке). Сложность успешного прохождения процедуры предоставления земельных участков органами государственной власти или местного самоуправления отмечается как один из наиболее важных факторов, ограничивающих возможности малых предприятий приобрести земельные участки в собственность. Помимо значительных издержек на получение необходимых разрешений, проведение землеустроительных работ и согласований с инженерными службами зачастую превращается в широкое поле для коррупционных действий работников и руководителей соответствующих служб. Имеется значительное количество свидетельств о непоследовательных действиях органов местного самоуправления: после постановления о предоставлении земельного участка нередко выходит постановление об отмене предыдущего. При этом оспаривание отмены постановления в суде редко приводит к положительному для предпринимателей результату. Отмечаются отдельные случаи, когда чиновники удерживают компании от подачи заявлений на приобретение земли в собственность, так как для них более удобными являются отношения аренды. В связи с этим множество компаний даже не пытаются подавать заявления о предоставлении и продолжают арендовать земельные участки.

Часто при принятии решений  властями муниципальных образований  существенно нарушается антимонопольное  законодательство. Проверки Федеральной антимонопольной службы РФ систематически выявляют различные нарушения. 

Несмотря на то, что  в целом земельные участки  на рынке оцениваются экспертами как доступные для малого бизнеса, следует отметить, что в большинстве  случаев малым предприятиям сложно (преимущественно даже невозможно) конкурировать на проводимых конкурсах и аукционах по продаже государственных или муниципальных земель с представителями крупного бизнеса. Следует заключить, что доступны малому бизнесу, как правило, земельные участки из сегмента, который представляет для крупного бизнеса малый интерес.

3. Совершенствование организационно – экономического механизма регулирования рынка земли
1. Основные направления государственного регулирования рынка земли

Государственное регулирование рынка земельных ресурсов, а также финансирование проектов коммерческой недвижимости – являются одними из самых актуальных вопросов на данный момент. Спрос на качественные земельные участки, на которых можно реализовать успешные объекты коммерческой недвижимости, в несколько раз превышает существующее предложение. Заметно вырос интерес к рынку земельных ресурсов, ведь продление моратория на продажу сельхозземель отразилось на цене земельного надела.

В России в государственной  собственности по данным Росстата и Роснедвижимости находится более 1,5 млрд. га земли или 92,4% от всей ее территории, в том числе земли сельхозназначения - более 275 млн. га, или 17,5%. В системе государственного регулирования использования этой самой значительной в мире земельной территорией накопились серьезные проблемы.

Президент России Д.А. Медведев непосредственно после своей  инаугурации в числе первых указов признал утратившими силу правовые нормы, противоречащие закону "О  государственном кадастре недвижимости", а также ограничил нецелевое использование государственных земель. Предусмотрено расширение оснований для прекращения прав на земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, в том числе предоставленные федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным ими организациям. Первоочередность вмешательства в передел земли вызвана недостаточной эффективностью защиты государства как собственника земли. Получили распространение различного рода коррупционные схемы использования земли, в результате чего государство лишается значительных бюджетных поступлений.

Российский рынок земельных  ресурсов в последние годы становится всё привлекательнее для инвесторов. Причин этому явлению несколько: от увеличения денег на руках у населения до преобразований в области земельного законодательства в Российской Федерации. Сделки с земельными ресурсами регистрируются все чаще, но, по имеющимся оценкам, рынок земли в России все еще имеет более чем значительный потенциал, который до сих пор инвесторами не освоен.

Кадастровая оценка земель на территории России до сих пор не развита, не упорядочен процесс перехода прав и наблюдения за ним со стороны государства. Причина этого – избирательный подход к кадастровой оценке. Она осуществлялась в направлении наиболее перспективных с точки зрения налогообложения земель. Для бюджета это было логично, но трактовалось слишком узко с точки зрения системной государственной политики.

В этих условиях особую актуальность приобретает применение мирового и наиболее продвинутого российского опыта управления земельными ресурсами, опыта, позволяющего достигать максимально возможной эффективности инвестиционных вложений.

Важным шагом в решении  проблемы эффективного управления земельными ресурсами является создание экономически обоснованной методологической концепции макроэкономического управления как отдельного направления государственного регулирования. Данная концепция должна базироваться на системном подходе к организации экономически эффективного управления земельными ресурсами и реализовываться в рамках комплексной государственной программы, определяющей конкретные экономические модели и механизмы управления.

3.2. Земельная ипотека

Развитие рынка земли  в России невозможно без развития земельной ипотеки.

Если до недавнего  времени экономическая ситуация в аграрном секторе экономики  не способствовала заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства  по которым обеспечиваются залогом  земли, то в настоящее время в сельском хозяйстве начинают складываться благоприятные условия для развития и этого направления кредитования. Соответственно увеличивается потребность в долгосрочных финансовых ресурсах на модернизацию производства и его техническое перевооружение. Из всех же источников наиболее доступным финансовым ресурсом для этого является ипотечный кредит под залог земельных участков. Этот кредит является целевым, долгосрочным, капиталоемким, реально обеспеченным, и вследствие этого он выгоден как для заемщика, так и для кредитора.

Однако земельная ипотека  в России начнет полноценно работать, по оптимистическому прогнозу, через  пару лет, по пессимистическому –  лет через десять. Сейчас ее механизм обкатывается на государственных банках, в задачу которых входит создание единой системы формирования активов и накопление земельной базы.

Развитие системы земельно-ипотечного кредитования в России началось с  принятием национального проекта  по развитию АПК. Одно из направлений  федеральной программы – «Стимулирование  развития малых форм хозяйствования» – предусматривает развитие (создание) кредитования под залог земельных участков.

Новый механизм призван  расширить ресурсную базу сельхозпроизводителей  и таким образом облегчить  им доступ к долгосрочному финансированию. По словам председателя Агропромышленного союза товаропроизводителей Кировской области Владимира Домрачева [12], этот банковский продукт может дать хозяйствам возможность развиваться: «Сельхозпроизводителям требуются большие суммы, а залоговой базы у них не хватает. Земля — это дополнительный актив, а для некоторых и единственный».

С принятием национального  проекта был урегулирован ряд  правовых вопросов. В частности, после  внесения поправок в закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» сельскохозяйственные земли были исключены из перечня земель, не подлежащих ипотеке. Таким образом, давно блуждавшая в головах чиновников идея получила реальные предпосылки для развития. Но для ее воплощения одной правовой базы недостаточно, нужен еще механизм осуществления.

Сегодня в мире существует две модели земельной ипотеки: одноуровневая и двухуровневая. Одноуровневая система предполагает такую систему работы с земельными активами, когда специализированные банки осуществляют весь комплекс ипотечных коопераций – кредитование, выпуск земельных ипотечных ценных бумаг, привлечение с финансовых рынков необходимых ресурсов и рефинансирование новых кредитов. Именно такая система распространена в Европе.

В двухуровневой модели земельной ипотеки, которая работает в США, выдавать кредиты под залог земли могут любые банки. Для обеспечения системы рефинансирования кредитов создают структуры второго уровня, в которых аккумулируются земельные залоги. В качестве такой структуры может выступать земельно-ипотечное агентство, которое после накопления определенного объема активов выпускает ценные бумаги и реализует их на финансовых рынках. Полученные средства направляются на рефинансирование кредитов в те банки, которые принимают участие в земельно-ипотечной программе.

В настоящее время  рассматривается концепция развития земельно-ипотечного кредитования по второму пути. Есть различные варианты формирования земельно-ипотечных агентств. Первый вариант – государственная структура, которая может быть создана по принципу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Второй вариант – государственно-коммерческая структура, в создании и работе которой совместно участвуют банки и государство. Третий вариант – коммерческая структура, в которой участвуют только банки на межкорпоративной основе.

Переход ко второму варианту может растянуться на несколько лет. Не исключено, что в течение этого времени необходимость в нем отпадет. И вместо американской модели в России будет построена европейская модель развития земельной ипотеки. Для развития ситуации по такому сценарию уже есть определенные предпосылки. 

В большинстве коммерческих банков нет программ, которые бы разрабатывались специально для  сельского хозяйства. Необходимо учесть, что условия кредитования АПК  имеют ряд особенностей, например, по структуре залога, срокам, отсрочкам по платежам и прочее. Возможно, поэтому подобные сделки носят единичный характер.

Коммерческие банки  неохотно кредитуют предприятия  сельского хозяйства из-за высокого уровня риска невозврата кредитов. Это объясняется следующими причинами:

• неразвитостью сельскохозяйственного рынка;
• сложностью в подготовке анализа и мониторинга данного рынка;
• законодательными ограничениями;
• отсутствием налаженного правового механизма кредитования сельского хозяйства;
• сложностями при реализации залога.

Основные риски для банков при работе с земельной ипотекой связаны со спецификой рынка земли. Характерна низкая ликвидность некоторых объектов, часто непрозрачность и недостаточность пакета документов, нецелевое использование участка. 

Залог земельного участка  чаще всего используется при кредитовании инвестпроектов, расширении производственной базы, постройки перерабатывающих комплексов. Данная форма залога неудобна как для банков, так и для самих залогодателей. Стадии оформления земли в залог занимают около двух–четырех месяцев. При этом высока вероятность отказа в получении кредита. В результате, во многом из-за бюрократизации и несовершенной законодательной базы, клиент теряет время и деньги. В сельском хозяйстве, как ни в одной другой отрасли, важна именно оперативность.

Осваивать невозделанную  целину – земельную ипотеку пришлось государственным банкам. Специальные  программы кредитования под залог  земли предлагают два банка –  Сбербанк и Россельхозбанк, с крупными заемщиками также работает Внешторгбанк. Однако львиная доля выданных земельных займов приходится на первые два банка.

Россельхозбанк предлагает программы кредитования для различных  категорий клиентов: личных подсобных  хозяйств, крестьянских (фермерских) хозяйств и иных объектов малого и среднего предпринимательства в АПК, корпоративных сельхозпредприятий, объектов инфраструктуры и др. Во всех этих программах в качестве залога принимается ликвидное имущество, в том числе земля, если на нее оформлено право собственности.

В Сбербанке в программах по кредитованию сельхозпроизводителей и владельцев личных подсобных хозяйств также указано, что в качестве залога может приниматься земельный участок. И сроки кредитования могут быть от года до пяти лет.

Основным препятствием в развитии земельной ипотеки  является неоформленное право собственности. По некоторым оценкам, только 13% земель сельскохозяйственного назначения поставлены на кадастровый учет и прошли юридическую регистрацию [11]. То есть только 13% земель сельскохозяйственного назначения могут использоваться в качестве залога.