Экономика недвижимости

К экономическим  особенностям недвижимости как товара относятся:

• неравномерность денежных потоков по этапам инвестиционного цикла;
• дифференциация налогообложения по видам объектов и социальному статусу собственников;
• многообразие комбинаций вещных прав1 собственности и распределения доходов;
• ликвидность недвижимости: степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьирует, особенно в зависимости от местоположения;
• необходимость менеджмента: недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот;
• жесткая регламентация оформления сделок.

Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке.

1.3. Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл недвижимости – это законченная последовательность процессов ее существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения этого существования (до сноса).

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает в себя срок экономической, физической, хронологической жизни и оставшийся срок экономической жизни. Все стадии жизненного цикла и сроки жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие (рис. 1.1).

 

Рис. 1.1. Срок жизни недвижимости

Срок экономической  жизни – это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда проводимые улучшения (ремонт, переоборудование здания и т.п.) уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Срок физической жизни  объекта – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Физический и экономический  сроки жизни зданий имеют объективный  характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

Хронологический возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Эффективный возраст – это возраст, который соответствует фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет выглядит так же, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта недвижимости эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации объекта эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Срок оставшейся экономической  жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок. Этот период обычно используется для оценки будущих доходов.

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником  для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Продолжительность физического срока жизни, экономический и эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарастающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы.

1.4. Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости может проводиться по нескольким основаниям:

По назначению различают следующие виды недвижимости:

• земля – это земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах, а также земельные участки вне поселений;
• жилье (жилые здания и помещения) – это жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания, а также индивидуальные малоэтажные дома;
• коммерческая недвижимость, к которой относятся офисные здания и помещения административно-офисного назначения; гостиницы, мотели, дома отдыха; магазины, торговые центры; рестораны, кафе и другие пункты общепита; пункты бытового обслуживания, сервиса;
• промышленная недвижимость – заводские, фабричные помещения, здания и сооружения; мосты, трубопроводы, дороги и другие инженерные сооружения; паркинги, гаражи; склады, складские помещения;
• институциональная недвижимость – здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения;
• рекреационная недвижимость – недвижимость сферы отдыха.

По физическому статусу различают:

• земельные участки;
• здания, строения, сооружения, в свою очередь подразделяемые на жилые и нежилые;
• помещения.

По видам  собственности объекты недвижимости подразделяют на:

• частные, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;
• государственные, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации;
• муниципальные, находящиеся в муниципальной собственности;
• общественные – в собственности общественных объединений;
• коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности.

По юридическому статусу объекты недвижимости подразделяются на:

• используемые собственником или арендатором;
• приватизированные;
• приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

С точки зрения налогообложения различают следующие  виды недвижимости:

• коммерческая – используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;
• личная жилая собственность;
• предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;
• объекты инвестиций, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение его стоимости в будущий период времени.

Существуют и другие основания для классификации объектов недвижимости.

1.5. Земельный участок – основа  недвижимости. Категории земель

Земля как часть природы  является основой жизнедеятельности  человека. В то же время как объект недвижимости, земля – это средство производства и предмет труда, т.к. в любой сфере деятельности человек  в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух факторов делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства земля:

• не является результатом предшествующего труда;
• пространственно ограничена;
• не заменима другими средствами производства;
• имеет постоянное местоположение;
• неизнашиваема при правильном использовании;
• территориально разнокачественна;
• характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
• обладает плодородием, в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются ее полезные качества;
• практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами (зданиями, сооружениями, дорогами и т.п.).

Объектами земельных  отношений являются: земля как  природный объект и природный  ресурс; земельные участки; части  земельных участков.

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий:

1. Земли поселений (городов, поселков, сельских поселений) – это все земли в пределах черты поселений², находящиеся в ведении городских и сельских администраций. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Земли поселений занимают 4% территории страны. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами;
2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяют сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями. Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации;
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, обороны и иного специального назначения – это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.д.);
4. Земли особоохраняемых территорий – это земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное³, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота, и для них установлен особый правовой режим;
5. Земли лесного фонда – лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства;
6. Земли водного фонда – территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов;
7. Земли запаса – это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Продажа земельных участков, а также  выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Тема 2. Рынок недвижимости в системе рынков

2.1. Сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями на основе конкурентного спроса и предложения.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

В отличие от других видов  рынок недвижимости имеет ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

1. Рынок недвижимости  – это рынок несовершенной  конкуренции, что обусловлено уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

2. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике (рис. 2.1).

Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости

3. Ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

4. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.

5. Эффективность инвестиций в недвижимость в значительной степени определяется экономической, социальной, политической и экологической ситуацией как страны в целом, так и отдельных ее регионов.

6. Непосредственная зависимость от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала. Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство и рядом факторов, характеризующих положение на рынке капитала.

7. Относительно высокий уровень риска. Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы определяется особенностями доходной недвижимости: значительные капитальные вложения; жесткая взаимосвязь потока доходов от недвижимости в зависимости от ситуации в регионе и перспектив его развития; низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.