Определение стоимости доли учредителя доходным подходом

 

2. Затратный подход

 

Затратный подход (asset based approach) - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для создания, восстановления, замедления, изменения или утилизации объекта оценки с обязательным учетом всех видов износа.

Затратный подход (или подход на основе анализа активов) базируется на реализации принципа замещения, выражающегося в том, что покупатель не заплатит за готовый бизнес больше денежных средств, чем за создаваемый объект той же полезности.

В составе затратного подхода присутствуют два наиболее часто используемых метода, базирующихся на определении стоимости активов. Это метод оценки стоимости чистых активов и метод оценки ликвидационной стоимости. Остальные методы имеют второстепенное значение (такие как метод избыточной прибыли, Правило «большого пальца», мультипликатор дискретного дохода). 6

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нём улучшений, на основе расчёта затрат, необходимых при его воссаздании на конкретную дату (дату оценки);

- учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

- принцип "замещения", согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат строительства идентичного (аналогичного) объекта с последующим учётом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта;

2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

3) расчёт выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчёт итоговой стоимости объекта оценки путём корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

 

3. Доходный подход

   

 Доходный подход -  наиболее часто применяемый в мировой практике, поскольку он учитывает перспективы развития предприятия и основывается на прогнозе будущих доходов и расходов.7

 Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива.

С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.п.).

В рамках доходного подхода к оценке бизнеса возможно применение одного из двух методов:

прямой капитализации доходов;

дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по критериям:

типом, качеством и обширностью информации, на основе которой проводится анализ;

способностью учитывать конкурентные колебания;

способностью учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность);

 Метод капитализации доходов  используется если:

потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой положительную величину;

потоки доходов возрастают устойчивыми темпами.

  Результат, полученный данным  методом, представляет собой стоимость  всего объекта недвижимости, состоящую  из стоимости зданий, сооружений, и из стоимости земельного участка. Базовая формула расчета имеет следующий вид:    

            

 

где, С – стоимость объекта недвижимости (д.е.);

        ЧОД – чистый  операционный доход.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Данный метод нецелесообразно применять в следующих ситуациях:

при нестабильных потоках доходов;

для оценки недвижимости, находящейся в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации доходов: 

1.Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве  дохода, генерируемого объектом  недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании.

2.Расчет коэффициента капитализации.

3.Определение стоимости объекта  недвижимости на основе чистого  операционного дохода и коэффициента  капитализации путем деления  ЧОД на коэффициент капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Данный метод является более универсальным, чем метод капитализации доходов. Применяется  метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

существуют данные, позволяющие обосновать размер этих будущих потоков от недвижимости;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости  на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. 

 Для применения метода ДДП  необходимы  следующие данные:

длительность прогнозного периода;

прогнозные величины денежных потоков, включая остаточную стоимость (реверсию) – то есть выручку от продажи объекта недвижимости в конце срока владения;

ставка дисконтирования.8

 

1.3 Техника применения  доходного подхода для оценки  бизнеса

 

Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, т.е. принципа ожидания (предвидения).

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

Основными этапами оценки компании методом дисконтированных денежных потоков являются:

1. Сбор требуемой информации.

2. Выбор модели (типа) денежного потока.

3. Определение длительности прогнозного  периода и его единицы измерения.

4. Проведение ретроспективного  анализа валовой выручки от  реализации и ее прогноз.

5. Проведение ретроспективного  анализа и подготовка прогноза  расходов.

6. Проведение анализа и подготовка  прогноза инвестиций.

7. Расчет величины денежного  потока для каждого года.

8. Определение ставки дисконтирования.

9. Расчет величины стоимости  компании в постпрогнозный период.

10. Расчет текущей стоимости  будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период, а также их суммарного значения.

11. Внесение итоговых поправок.

12. Согласование полученных результатов.

Существует несколько видов денежных потоков, таких как

1)денежный поток для собственного капитала и денежный поток для всего инвестируемого капитала.

Денежный поток для собственного капитала (ECF - Equity Cash Flow) - денежный поток, доступный собственникам с учетом изменений величин будущих земных средств (для расчета рыночной стоимости собственного капитала).

Денежный поток для всего инвестированного капитала (FCF - Free Cash Flow) -денежный поток, доступный собственникам и кредиторам без учета изменения долговых обязательств (для расчета рыночной стоимости всего инвестированного капитала).

Таблица 2 - Упрощенная методика расчета денежного потока для собственного капитала

	Чистая прибыль
+	Амортизационные отчисления
+ (-)	Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала
+ (-)	Уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства
+ (-)	Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности
Итого	Денежный поток для собственного капитала

 

2) Денежный поток номинальный (с учетом инфляции, в ценах будущих периодов) и реальный (без учета инфляции, в ценах базисного периода, т.е. на момент составления прогноза).9

Методики определения ставки дисконта

Для денежного потока для собственного капитала:

- модель оценки капитальных активов (САРМ)

- метод кумулятивного построения

Для денежного потока для всего инвестированного капитала:

-модель средневзвешенной стоимости капитала

 

Модель оценки капитальных активов

R=Rf + β (Rm - Rf)

R – ожидаемая инвесторами ставка дохода на собственный капитал

Rf - безрисковая ставка доходности

β – коэффициент бета

Rm  - среднерыночная ставка доходности

(Rm - Rf) – рыночная премия

 

Поправки к модели оценки капитальных активов:

- премия для малых предприятий;

- премия за риск, характерный  для отдельной компании;

- страновой риск.

Метод кумулятивного построения

R=Rf + R1 + R2 + R3 + …

R – ожидаемая инвесторами ставка дохода на собственный капитал

Rf - безрисковая ставка доходности

R1 + R2 + R3 – премии за риск

 

Средневзвешенная стоимость капитала (WACC)

WACC = ∑ ki * di

ki - стоимость  i -го источника финансирования

di – доля  i -го источника в общей структуре капитала предприятия

 

Существует ряд методов расчета стоимости в постпрогнозный период:

1. По стоимости чистых активов
2. По ликвидационной стоимости
3. «Предполагаемой продажи»
4. Модель Гордона

        Метод капитализации прибыли используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.

Основные этапы применения метода капитализации прибыли

1. Анализ финансовой отчетности;
2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована;
3. Расчет адекватной ставки капитализации;
4. Определение предварительной величины стоимости;
5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов;
6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли.
2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ