Оценка недвижимости

 

4.  Оценивается восстановительная  стоимость здания в базисном  уровне цен, то есть определяется  сумма прямых и косвенных издержек  в ценах 1969 г. (ВС69).

 

 

 

ВС69 = (ПП +КИ)69 = С69 * V, руб.,

 

где V – расчётный объём  здания, м³;

 

С69 – стоимость единицы  объёма в базисном уровне цен с  учётом выполненных корректировок, руб/ м³.

 

ВС69 = 9,20 * 86 400 = 794 880 (руб.)

 

5.  Осуществляется пересчёт  прямых и косвенных издержек  в текущий уровень цен, то  есть определяется полная восстановительная  стоимость объекта – оценки  в ценах на текущую дату:

 

 

ВСД.о.=(ПП + КИ)Д.о.=

 

(ПП +КИ)69*И84/69*ИД.о./84*(1+kки/100)*(1+kпп/100)*(1 + ∑Н/100),

 

где И84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. К ценам 1984г.; (1,18)

 

ИД.о./84 – индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию;

 

ИД.о./84 = (63,06+60,82+69,34)/3 = 64,41

 

∑Н – сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость  строительства; (11,8%)

 

kки – коэффициент косвенных  расходов, которые не были учтены  в ценах 1969 г.; (8%)

 

kпп – коэффициент, соответствующий  ожидаемой норме прибыли предпринимателя. (12%)

 

ВСД.о. =794 880*1,18*64,41*1,08*1,12*1,118=81 699 699,28 (руб.)

 

2.3 РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО  ИЗНОСА ЗДАНИЯ МОДИФИЦИРОВАННЫМ  МЕТОДОМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗРАСТА

 

 

 

Накопленный износ (accrued depreciation) – это уменьшение восстановительной  стоимости улучшений, которое может  происходить в результате их физического  разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

 

Теоретически, износ может  начать накапливаться даже к моменту  завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством  ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы  такого износа. Земля не имеет износа. При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость  всех позиций устранимого физического  и функционального износа (отложенного  ремонта), который затем суммируется  с величиной неустранимого устаревания.

 

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

 

Ин = Иу + ((ЭВ/ОЭЖ) * (ВС Д.о. - Иу)),

 

где Ин – накопленный износ  здания;

 

ЭВ – эффективный возраст  здания, лет;

 

ОЭЖ – общая экономическая  жизнь здания, лет

 

ВС Д.о. – восстановительная  стоимость строительства на дату оценки, руб.;

 

Иу – величина устранимого  износа, руб.

 

Таблица 4 Укрупненные стоимостные  показатели по видам работ для  расчета величины устранимого износаВид  работ Ед. измерения Стоимость за единицу измерения, руб.

1 2 3

Остекление стеклом оконным 

100 м2 13260

 

850 м2 112 710

Ремонт рулонной кровли 

100 м2 28646

 

500 м2 143 230

Замена стальных оконных  переплетов 1 т. 22520

12,8 т. 288 256

Ремонт металлических  ворот т. 9052

7,2 т. 65 174,40

Ремонт монолитных полов 

100 м2 18100

 

550 м2 99 550

Окрашивание поверхности  трубопроводов 

100 м2 1654

 

800 м2 13 232

Итого Иу  722 152,40

 

 

 

Ин = 722 152,40+((49/175)*( 81 699 699,28-722 152,40)) = 23 395 865,53 (руб.)

 

 

 

2.4 СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С  УЧЕТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

 

 

 

Остаточная стоимость  оцениваемого здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

 

СД.о. = ВСД.о. – Ин

 

 

 

СД.о. = 81 699 699,28– 23 395 865,53 = 58 303 833,75 (руб.)

 

 

 

2.5 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  УЧАСТКА ЗЕМЛИ

 

Рыночная стоимость земли  объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода  сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

 

 

 

Сз = Sуч * Цз ,

 

где Sуч – площадь оцениваемого участка земли в м²;

 

Цз – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся  на рынке сделок купли – продажи  участков, $/м².

 

Расчёт показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа  рыночных сделок купли – продажи  земельных участков.

 

 

Таблица 5 Корректировка на отличия объектов – аналогов и  оцениваемого объекта Объект оценки Объекты аналоги, проданные за последнее время

1 2 3 4 5

Цена продажи руб. 7 673 400 9,6 9,0 8,7 11,7 7,8

 

площадь, м 5 400 8 000 5 000 6 500 7 800 8 200

 

цена 1 м,руб. 1 421 1 200 1 800 1 338 1 500 951

условия рынка  3 мес 1% 5мес 1,7% 2 мес 0,7% 1мес 0,3 % 8мес 2,7%

Скоррект .цена  1 212 1 831 1 347 1 505 977

корр.на местопол.  то же +5% то же +10% то же

скоррект.цена  1 212 1 923 1 347 1 656 977

корр. на транспорт  +15% -10% то же +5% то же

скоррект.цена  1 394 1 731 1 347 1 739 977

корр. на зону  то же то же -10% то же +5%

скоррект.цена  1 394 1 731 1 212 1 739 1 026

 

 

 

 

Сз = 5 400 * 1 421 = 7 673 400 руб.

 

 

 

2.6 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ

 

 

 

Используя полученные данные расчёта остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости  земли, определим рыночную стоимость  полного права собственности  оцениваемого объекта:

 

 

 

РСзп = ВСД.о. - Ин + Сз,

 

где ВСД.о. – восстановительная  стоимость здания на дату оценки, руб.;

 

Ин – величина накопленного износа здания, руб.;

 

Сз – рыночная стоимость  участка земли, руб.

 

РСзп=81 699 699,28 – 23 395 865,53+ 7 673 400 =65 977 233,75 (руб.)

 

 

 

 

3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО  ПОДХОДА

 

 

 

3.1 АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ  ДОХОДНОГО ПОДХОДА

 

 

 

Алгоритм расчёта стоимости  недвижимости на основе доходов состоит  из трёх основных шагов:

 

1.  Составляется (реконструируется) отчёт о доходах и расходах  по объекту, с помощью которого  определяется величина чистого  операционного дохода от владения  недвижимостью;

 

2.  Выбирается метод  оценки, и соответственно коэффициент  капитализации (в данном проекте  определяется по заданию) или  норма дисконтирования показателя  чистого операционного дохода;

 

3.  Производится оценка  недвижимости на основе полученных  на предыдущих этапах данных.

 

3.2 РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА  О ДОХОДАХ

 

 

 

Для определения чистого  операционного дохода по объекту  оценки предполагается составление  отчёта о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведённому ниже:

 

1.  Потенциальный валовой  доход от сдачи объекта оценки  в аренду

 

 

 

PGI = S1э * m * 0,8 * Aр *kr

 

где S1э – площадь одного этажа, м²;

 

S1э = 150*36 = 5 400 м2

 

m – количество этажей  в оцениваемом здании;

 

m = 3

 

0,8 – коэффициент, учитывающий  отличие площади застройки, от  площади, сдаваемой в аренду;

 

Aр – ставка аренды, $/ м²/год; Ар = 120 $/м2/год

 

kr – принятый в работе  курс рубля к доллару США  на дату оценки, руб./долл.

 

kr = 27.6635 руб./долл.

 

PGI = 5400*3*0,8*120*27,6635 = 43 022 275,20 руб.

 

2.  Потери от незанятости  и при сборе арендной платы

 

 

 

V+L = PGI * kоб * tн/ tо + PGI * kL

 

где tо – общее число  арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1год);

 

kL – коэффициент, учитывающий  потери при сборе арендной  платы.

 

V+L =43 022 275,20 *(0,1*6)/12+43 022 275,20*0,07 = 3 390 155,28 руб.

 

3.  Прочие доходы

 

 

 

MI = PGI * (kMI - 1)

 

где kмi – коэффициент, учитывающий  прочие доходы от владения недвижимостью.

 

MI = 43 022 275,20 *(1,1 – 1) = 4 302 227.52 руб.

 

4.  Действительный валовой  доход

 

 

 

ЕGI = PGI – (V+L) + MI;

 

 

 

EGI = 43 022 275,20 – 3 390 155,28 + 4 302 227,52= 43 934 347,44 руб.

 

5.  Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

 

 

ОЕ = FE + VE + RR,

 

где FE – постоянные расходы;

 

VE – переменные расходы;

 

RR – расходы на замещение  короткоживущих элементов здания;

 

FE = 2,2%*РСзп + 3%*ВСдо +5$/м2* S1э  * kr;

 

FE = 0,022*65 977 233,75 +0,03*65 977 233,75+5*5 400*27,6635 = 1 451 499,14 + 1 979 317,01 + 746 914,50 = 4 177 730,65

 

VE = 35$/м2 * S1э * kr;

 

VE = 35*5 400*27,6635 =5 228 401,5руб.

 

RR =kRR *EGI;

 

RR = 0,10 *43 934 347,44 = 4 393 434,74 руб.

 

OE = 4 177 730,65+5 228 401,50 +4 393 434,74 = 13 799 566,89руб.

 

6.  Чистый операционный  доход от владения недвижимостью  в годовом исчислении определяется  по формуле:

 

 

 

NOI =ЕGI – OE;

 

 

 

NOI = 43 934 347,44 – 13 799 566,89= 30 134 780,55руб.

 

Таблица 6 Реконструкция отчёта о доходахПоказатель Обозначение, формула расчёта Результат расчёта

Потенциальный валовой доход 

PGI = S1э * m * 0,8 * Aр *kr 43 022 275,20руб.

Потери от незанятости  и при сборе арендной платы 

V+L = PGI * kоб * tн/ tо + PGI * kL 3 390 155,28 руб.

Прочие доходы 

MI = PGI * (kMI - 1) 4 302 227,52 руб.

Действительный валовой  доход ЕGI = PGI – (V+L) + MI 43 934 347,44 руб.

Операционные расходы ОЕ = FE + VE + RR 13 799 566,89 руб.

Чистый операционный доход NOI =ЕGI – OE 30 134 780,55руб.

 

 

 

 

 

3.3 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ  МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

 

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации  для расчёта рыночной стоимости  недвижимости, который реализуется  формулой:

 

 

 

РСдп = NOI/R,

 

где NOI – чистый операционный доход объекта оценки, руб.;

 

R – коэффициент капитализации  по данному типу недвижимости.

 

РСдп = 30 134 780,55/0,10 = 301 347 705,50 руб.

 

 

4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ  ОЦЕНКИ

 

Далее надо сравнить результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Как правило, можно увидеть, что расчётные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется  процедура согласования результатов  оценки с применением весовых  коэффициентов по формуле:

 

 

 

РСо = РСзп * 0,8 + РСдп * 0,2

 

 

 

РСо = 65 977 233,75 * 0,8 + 301 347 705,50 * 0,2 = 113 051 328,10руб.

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной курсовой работе была произведена оценка рыночной стоимости  производственного корпуса, введенного в эксплуатацию в 1972 году. Точный результат  оценки недвижимости можно получить, используя несколько методов. Расчет рыночной стоимости был произведен с помощью затратного и доходного  подходов.

 

По первому методу здание оценивалось на основе определения  затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Рыночная стоимость полного права собственности  оцениваемого объекта по данному  методу составила 65 977 233,75 руб.

 

Второй метод основан  на определении стоимости объекта  оценки, которая должна соответствовать  текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Рыночная стоимость  недвижимости, рассчитанная доходным методом, составила 301 347 705,50 руб.

 

Применяя два метода, мы получили резко отличающиеся друг от друга стоимости недвижимости, поэтому  в четвертом разделе выполнена  процедура согласования результатов  оценки с применением весовых  коэффициентов. Согласованный результат  составил 113 051 328,10 руб. Данная стоимость  является рекомендуемой.

 

 

ЛИТЕРАТУРА

 

1. Оценка недвижимости. Оценка  рыночной стоимости недвижимости  на примере объекта офисного, производственного или складского  назначения: методические указания  для выполнения курсовой работы / А.В. Бурков, В.Г. Никифоров, Ю.А.  Ростомянц. – СПб.:СПГУВК, 2006. –  47 с.