Оценка бизнеса

Метод капитализации земельной ренты

Своего рода метод прямого использования доходного подхода для оценки стоимости земли

V=I/R

где V-стоимость объекта недвижимости, I – чистый операционный доход (берем из чистого реконструированного отчета), R-коэффициент капитализации.

Метод разбивки на участки

1. Число и размер участков, а также требований к их благоустройству в соответствующих типичным условиям продаж в данном районе.
2. Цена продажи улучшенного участка. Время обращения и ожидаемая выручка от реализации.
3. Текущая стоимость земельного участка по ожидаемому чистому операционному доходу с учетом нормы отдачи проекта и периодичности поступления денежных средств. (пример 3 практики 4)

Количественный метод

Согласно количественному методу строится проектная смета, в которой указываются прямые затраты, затраты накладные (косвенные), прибыль инвестора и иные затраты по приобретению, проектированию, строительству и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. При составлении смет применяют следующие методы:

• Ресурсный; это калькуляция затрат в текущий ценах и тарифах, то есть, действующие в настоящий момент.
• Ресурсно-индексный. Это сочетание ресурсного метода с использованием индексов действующие в строительстве.

Метод сравнительных единиц

Согласного этому методу выбирается сравнительная единица, согласно которой делается оценка стоимости объекта. Сравнительная единица – это унифицированная единица измерения.

Унифицированные единицы измерения: 1 площади, 1 емкости складских помещений, 1 машинное место гаража/стоянки, 1 койко-места в больнице. Общая стоимость зданий определенных методом сравнительных единиц рассчитывается произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат приведенных к данной единицы к числу таких единиц в оцениваемом здании.

 

****

 

Виды износа:

1. Функциональный износ (устраненный, не устраненный);
2. Физический износ. Претерпевают различные объекты недвижимости как участвующие в производственном процессе и в эксплуатации, так и не участвующие в нем.
3. Функциональный износ. Наступает в процессе эксплуатации объекта недвижимости (в процессе выполнения каких либо функций).
4. Экономический износ.

Метод сравнения продаж применяемый при затратном подходе

Пример 1 практика 5

 

Метод Эффективного возраста

Данный метод основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст так относится типичному сроку экономической жизни объекта, как накопленный взнос к текущей восстановительной стоимости. При этом эффективный возраст – это время которое оценивается продолжительность жизни здания , исходя из его физического состояния, экономический факторов и дизайнера.

Накопленный взнос=эффективный возраст/срок экономической жизни*восстановительная стоимость.

Пример расчёта устранимого физического износа (ПРИМЕР 2)

Пример расчета не устранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни (ПРИМЕР 3

Пример расчета не устранимого физического износа долго живущих компонентов (ПРИМЕР 4)

 

Алгоритм расчета устранимого функционального износа

Затраты на необходимый ремонт и отделку помещений + затраты на модернизацию (например, лифт) + затраты на дополнение отсутствующих элементов (провели водопровод)

Итого: расчет не устранимого функционального износа (ПРИМЕР 5)

 

Алгоритм проведения оценки бизнеса

В процессе осуществления оценки бизнеса формируется так называемый план работ. Основные этапы подобного плана предполагают:

1. Анализ рынка. При осуществлении анализа рынка исследуется особенности развития рынка в конкретном регионе, исследуются основные конкуренты и конкурентное преимущество исследуемого предприятия;
2. Осуществляется анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. В частности, выявляется уровень финансового состояния предприятия, а также исследуется технико-экономические показатели. В состав технико-экономических показателей формируется из выручки предприятия, объемов производства в натуральном выражении, общей величины затрат, затраты на единицу произведенной продукции, заработная плата персонала, фонд оплаты труда (среднегодовой), среднесписочная численность персонала, среднегодовая стоимость основных средств, фондоемкость, фондоотдача, прибыль от продаж, чистая прибыль предприятия, рентабельность производства, рентабельность продаж.

Таблица технико-экономических показателей дает общую характеристику деятельности предприятия и демонстрирует степень эффективности развития этого предприятия.

Критерии определения развития – показатели прибыли и рентабельности.

Показатели прибыли предприятия демонстрируются в форме 2 в отчете о прибылях и убытках.

 

 

 

 

Осуществляя продажи предприятие формирует валовый доход (выручка от продаж).

Выручка от продажи = Объем * Цена

В форме 2 видим выручку-нетто 010= Выручка от продаж – НДС – Акциз

-

Показатель себестоимости реализации (переменные расходы предприятия).

ВАЛОВАЯ ПРИБЫЛЬ (маржинальная прибыль)

–

Коммерческие расходы

 – 

Управленческие расходы

ПРИБЫЛЬ (УБЫТОК ОТ ПРОДАЖИ)

+

Сальдо операционных доходов и расходов

+

Прибыль от инвестиционной и финансовой деятельности

-

Проценты к уплате

ПРИБЫЛЬ (УБЫТОК ДО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ)

-

Налог на прибыль и иные платежи

ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ (УБЫТОК ОТЧЕТНОГО ПЕРИОДА)

-

Распределяемая прибыль

НЕРАСПРЕДЕЛЕНАЯ ПРИБЫЛЬ (НЕ ПОКРЫТЫЙ УБЫТОК ОТЧЕТНОГО ПЕРИОДА)

Конечный результат  виден в балансе форма 1, раздел 3, 470 строка.

Прибыль к распределению – это денежные средства, которые в первую очередь отправляются на убытки прошлых лет. Второе по счету направление – это выплата дивидендов. Материальное стимулирование и выплаты сотрудникам по решению руководства.

 

Анализ финансового состояния.

Анализ финансового состояния предполагает:

• Проведение горизонтального и вертикального анализа баланса.
• Исследование показателей финансовой устойчивости, ликвидности, платежеспособности предприятия.
• Вывод по проведенному анализу, в котором четко выделены положительные факторы влияющие на финансовое состояние и угрозы (отрицательные факторы).
3. Оценка путем использования 3х основных подходов (сравнительный, затратный, доходный).
4. Выведение средней оценки по результатам анализа третьего этапа.
5. Если оценка бизнеса осуществлялась несколькими экспертами, завершающим этапом является согласование результатов и расчет среднеквадратичного отклонения, которое должно быть больше 0,33.

Структура баланса

Активы

Пассивы

Радел 1 Внеоборотные активы - основные средства (машина, оборудование, инвентарь, транспортные средства) - незавершенное строительство; - нематериальные активы (патенты, лицензии, комп программы…) Итого по разделу 1 Раздел 2 Оборотные средства - запасы (сырье и материалы, готовая  продукция, незавершенное производство, товары для перепродажи) - дебиторская задолженность - НДС - денежные средства (касса, расчетный  счет, валютный счет) - краткосрочные финансовые вложения (вложения в ценные бумаги) Итого по разделу 2 Баланс (сумма первого и второго раздела) (имущество)

Раздел 3. Капиталы и резервы (собственный капитал) - уставной капитал; - резервный капитал; - добавочный капитал; - не распределённая прибыль  отчетного периода Итого по разделу 3 Раздел 4. Долгосрочные кредиты и займы - долгосрочные кредиты; - долгосрочные займы Итого по разделу 4 Раздел 5. Краткосрочные пассивы - краткосрочные кредиты и займы; - кредиторская задолженность (задолженность перед бюджетом и внебюджетными фондами, задолженность перед поставщиками и подрядчиками, задолженность по оплате труда, задолженность по векселям, дивидендам) Итого по разделу 5 (раздел 4 и 5 – заемный капитал) Баланс (совокупный капитал предприятия).

 

 

Анализ устойчивости предприятия по функциональному признаку

Если  оборотные активы предприятия формируются на половину за счет собственных средств и на половину заемными достигается такого финансового положения предприятия, при котором обеспечивается гарантия погашения внешнего долга, что влияет положительно не только на финансовую устойчивость предприятия, но и на его ликвидность. В частности, коэффициент ликвидности в этом случает, равен 2, т.е. принимает свое оптимальное значение.

Таблица 1 – Определение доли собственного и заемного капитала в формировании необоротных активов.

Показатель	Значение
Внеоборотные активы (Раздел 1 баланса, строка ИТОГО)	17700
Долгосрочные финансовые обязательства  (Раздел 4 баланса, строка ИТОГО)	5000
Сумма собственного капитала ф формировании внеоборотных активов	12700
Доля заемного капитала в формировании необоротных активов (стр2:стр1)*100%	28,2
Доля собственного капитала в формировании необоротных активов (стр3:стр1)*100%	71,8

 

Вывод: на основании проведенных расчетов можно отметить, что реальные инвестиции предприятия в большей степени состоят из собственного капитала, что положительно оценивают финансовую устойчивость предприятия. Далее, для выяснения степени финансовой устойчивости необходимо осуществить расчет собственного оборотного капитала используемого в обороте предприятия.

Способ №1

Таблица 2 – Оставшиеся средства в обороте предприятия, при условии единовременного погашения долгосрочной задолженности кредиторам.

Показатель	Значение
1. Сумма собственного капитала (Раздел 3 баланса)	25000
2. Резерв предстоящих расходов  и платежей (Форма 1 баланса, строка 650)	200
3. Доходы будущих периодов (строка 640, Форма 1 баланса)	0
4. Долгосрочные финансовые обязательства (Раздел 4 баланса)	5000
5. Внеоборотные активы (Раздел 1 баланса)	17700
6. Сумма собственного оборотного  капитала (стр1+стр2+стр3+стр4-стр5)	12500

 

 

Вывод: представленный выше отчет демонстрирует то, что при условии одновременного погашения долгосрочные задолженности предприятия на балансе остаются собственные средства. При этом, запас финансовой устойчивости остаточный и составляет 12500 тыс. руб. Подобные обстоятельства положительно характеризуют финансовую устойчивость предприятия и свидетельствует, низкую степень зависимости от долгосрочного заемного капитала

Способ №2

Таблица 3 - Расчет средств остающихся в обороте при условии единовременного погашения краткосрочной задолженности.

Показатели	Значения
1. Общая сумма оборотных активов (Раздел 2 баланса)		28000
2. Источники формирования оборотных  активов:
3. Сумма краткосрочных обязательств (Раздел 5 баланса)		15500
4. Сумма собственного оборотного  капитала (смотреть таблицу 2)		12500
5. Доля в формировании оборотных  активов:
6. Заемного капитала (стр3:стр1*100%)		55,4 (0,0553571)
7. Собственного капитала  (стр1-стр3):стр1)		44,6 (0,4464286)

 

Вывод: Преобладание заемного капитала над собственным капиталом - 10,8%. 5,4% нам не хватает для оптимального соотношения средств. Уровень финансовой устойчивости в данном случае недостаточен. Подобная ситуация может возникнуть по причине:

1. Снижение темпов реализации, что увеличивает запасы готовой продукции;
2. Нарушение оптимального значения запасов, сырья и материалов (оптимальное значение достигается когда темпы роста запасов равны темпам роста производства);
3. Рост дебиторской задолженности.

Соответственно руководству предприятия необходимо для устранения обратить на выше указанные отрицательные факторы.

 

Таблица 4 – Расчет коэффициента маневренности собственности капитала

1. Сумма собственного капитала (Раздел 3 баланса)	25000
2. сумма собственного оборотного капитала (смотреть таблицу2)	12500
3. коэффициент маневренности (стр2:стр1)	0,5