Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

Необходимо отметить, что при  всей привлекательности договора пожизненного содержания с иждивением, можно говорить о значительной доле риска, сопряженного с личностным характером сделки и возможными противоречиями между сторонами, возникающими, как правило, уже в процессе реализации договора.

Хотелось бы подробнее рассказать о правах и обязанностях, возникающих  при заключении договора, как у получателя ренты, так и у ее плательщика.

Для получателя ренты его обязанности  исчерпываются передачей своего имущества в собственность плательщика ренты. После приобретения этого имущества плательщиком у него возникает рассчитанная на исполнение в течение длительного времени обязанность выплачивать получателю денежные рентные платежи либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Кроме того, в понятие содержания с иждивением входит также обеспечение потребности в жилье, одежде, питании, уход за получателем ренты в случае болезни, оплата ритуальных услуг. Данный перечень необходимо конкретизировать в договоре, применительно к каждому конкретному случаю. Следует также учитывать, что договор с условием пожизненного содержания носит не только материальный характер, но и личностный, определяемый взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора. В этом случае проблема состоит в том, что сложно соотнести гражданско-правовые положения договора с возможным возникновением и последствиями конфликтов не правового, а личного характера в процессе предоставления пожизненного содержания с иждивением, построенного именно на тесном личном контакте плательщика и получателя ренты. Практика показывает, что первопричиной требований получателя ренты о расторжении договора часто является не нарушение плательщиком ренты своих обязательств, а именно конфликты и разрыв в личных взаимоотношениях, на которых впоследствии строятся взаимные обвинения сторон, в том числе и материального характера.

В наших жизненных условиях необходимы твердые гарантии стабильности рентных  обязательств. В Гражданском кодексе в связи с этим предусмотрен ряд правил о форме и способах обеспечения стабильной выплаты ренты.

Договор пожизненного содержания с  иждивением подлежит обязательному  нотариальному удостоверению, а  договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, еще и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Без государственной регистрации такой договор считается незаключенным (ст. 433 ГК РФ).

Кроме того, правило статьи 586 ГК РФ устанавливает, что рента обременяет недвижимое имущество. Это значит, что  приобретение недвижимого имущества, обремененного рентой, перелагает обязанности по ее выплате на нового собственника этого имущества. Таким образом, получатель ренты по договору наделяется правом залога недвижимости.

В договоре обязательно должно содержаться  условие, что отчуждение переданного в обеспечение пожизненного содержания недвижимого имущества, его залог или обременение иным способом допускается только с предварительного согласия получателя ренты. На плательщика ренты также возложена обязанность принимать необходимые меры к тому, чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости. Договором данные правила изменены быть не могут, так как являются обязательными в силу закона.

В договоре о содержании с иждивением определяется объем содержания в стоимостном выражении. В соответствии с требованиями закона общая стоимость содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. Поскольку условие об объеме содержания является существенным для рассматриваемого вида договоров, необходимо очень подробно расписывать, что именно включается в этот объем.

Из практики видно, что большинство  исков получателей ренты о  расторжении договоров мотивируется тем, что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем и характер услуг, которые впоследствии оказывались ему плательщиком ренты. Чаще всего получатель ренты ссылается на то, что между ним и плательщиком существовали устные договоренности и обязательства, на основании которых был составлен письменный договор, условия которого на практике должны реализовываться в более полном объеме. Как правило, эти аргументы трактуются в пользу получателя ренты, ввиду его изначальной материальной ущемленности. К договору применяются условия ст. 178 ГК РФ, и сделка признается недействительной. Доводы плательщика ренты о том, что содержание получателя ренты соответствует его запросам и условиям договора не имеют, как правило, должного значения, поскольку практически невозможно доказать предоставленный объем содержания в натуре. В то же время, при исследовании самого договора порою выясняется, что им предусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты.

Что касается обязанности плательщика  ренты предоставить получателю жилую  площадь, то она может быть реализована как путем предоставления переданной квартиры для проживания получателя ренты, так и путем предоставления в пожизненное пользование другого жилого помещения, что обязательно оговаривается в договоре.  
             В соответствии с законом при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязанностей, получатель ренты вправе требовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему фактической стоимости. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Поскольку получателями ренты чаще всего являются люди пожилые и одинокие, следует учесть, что в пожилом возрасте границы между критериями симпатии и антипатии весьма прозрачны. Неожиданное появление дальнего родственника под занавес жизни получателя ренты, заключившего договор, может в корне изменить взгляд последнего на добросовестность исполнения обязательств плательщиком ренты.

В заключение хочется отметить, что  изначально данный вид договоров предусматривался Законодателем как один из вариантов решения двух проблем. Первая - это нехватка в нашей стране жилья, безвозмездно предоставляемого государством, и отсутствие у населения достаточных средств для его самостоятельного приобретения. Вторая проблема заключается в низком уровне пенсионного обеспечения. Таким образом, заключая договор содержания с иждивением, одна сторона получает квартиру или иную недвижимость в собственность, а другая - денежные выплаты и уход. Но как первой, так и второй стороне следует быть очень внимательными в отношении содержания договора, особенно в части, регулирующей их взаимные права и обязанности, а также возможность расторжения договора в случае неисполнения его условий одной из сторон. Именно от того, насколько грамотно и подробно будут расписаны в договоре обязанности плательщика ренты, будет зависеть, окажутся ли стороны с данным договором в суде или нет.

3.4. Виды мошеннических сделок с жильем.

Несмотря на то, что приемы мошенничества  при совершении сделок с жильем могут быть самыми разнообразными, нередко весьма неожиданными и сложными, все-таки в большинстве своем они стереотипны и осуществляются путем обмана граждан или злоупотребления их доверием.

Я рассмотрю самые распространенные, по существу типовые, варианты мошенничества при заключении жилищных сделок, которые наносят немалый материальный и моральный ущерб гражданам, вступающим с учетом своих интересов в договорные отношения на рынке жилья.

Одним из способов обмана является продажа  квартиры лицом, который не является ее собственником. Чаще всего это делают члены семьи собственника, другие лица, проживающие в квартире собственника, наниматели приватизированных жилых помещений.

В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников. Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенника, например, сдано им по договору найма. Использование фальшивых документов - один из самых опасных способов, наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по изготовленным на нее фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения и ли генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.

Какие действия должны быть предприняты  во избежание обмана?

Первое. Паспорт следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезает.

Второе. Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано, например, для обмена жилыми помещениями. Это происходит в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию, либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.). Нередко на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, тем не менее единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга.

Поэтому при возникновении сомнений стоит выяснить все самым скрупулезным образом - от проверки на достоверность документов в органах, которые их выдали, до получения самими потенциальными покупателями выписки из домовой книги.

На практике нередко возникают  споры, когда наниматель (бывший арендатор) пытается доказать, что между ним  и собственником был заключен не договор коммерческого найма, а договор купли-продажи жилья. При этом он не желает покидать жилое помещение, продолжая им пользоваться. Тогда суд, руководствуясь требованиями закона, разрешает этот спор в зависимости от того, прошел ли договор купли-продажи жилого дома или квартиры государственную регистрацию, поскольку только после совершения этого акта у приобретателя возникает право собственности (ст.164, 223, 558 ГК),

Нередки случаи продажи жилья одновременно нескольким покупателям. В этом случае у продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других документов. Деньги продавец получает с двух и более покупателей, а собственником квартиры становится тот, кто раньше зарегистрирует договор в муниципалитете.

Предотвратить эти махинации можно. Поскольку сделка считается заключенной  только после ее государственной регистрации, покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только после прохождения этой процедуры.

Аналогичные ситуации происходят со сдачей квартир внаем, когда наниматель без ведома собственника жилья сдает его по более высоким ценам другим лицам, и нередко сразу нескольким "поднанимателям". Получив с них плату за много месяцев вперед, аферист обычно исчезает. Превентивная мера против такого способа надувательства может быть, видимо, только одна - плату за проживание производить не в момент заключения договора поднайма, а лишь после фактического занятия жилого помещения. Но и в этом случае нет сто процентной гарантии, что поднаниматель застрахован от обмана.

Сдача внаем приватизированных  квартир стала делом высокодоходным, но одновременно довольно рискованным  для владельца жилья из-за возможности  его утраты. Специалисты в области борьбы с правонарушениями в жилищной сфере делят аферы при найме жилья на три вида:

1) наем как необходимое звено, ступенька для последующего отчуждения квартиры у собственника и ее продажи;

2) извлечение выгоды, но не владельцем квартиры, а нанимателем, посредством ее пересдачи другим лицам за более высокую плату;

3) осуществляется просто захват жилья, то есть создается ситуация, когда человек не может войти в собственную квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты за жилье и не намерены выезжать из квартиры. Начинается судебная тяжба, причем материальные затраты намного превышают ту выгоду, которую собственник получил от сдачи квартиры внаем.

Специалисты считают, что пока радикальных  средств защиты от аферистов просто нет. И если собственник квартиры решил сдать квартиру внаем, он должен проявить величайшую осторожность и сдавать ее знакомым, хорошо проверенным людям.

Как на практике происходит незаконное отчуждение жилья? Обычно подбирается  квартира, которую можно выгодно  продать. Собственник квартиры по договору коммерческого найма получает с нанимателя означенную в договоре сумму и передает ему право пользования, а иногда и владения этим жильем.

Недобросовестный наниматель использует эти права по-своему и, как правило, в ущерб наймодателю - собственнику жилья. Чаще всего такой наниматель находит подставное лицо, от имени которого будет продаваться квартира на подделанные на него документы как на собственника квартиры. Лица, занимающиеся нелегальным квартирным бизнесом, обеспечивают такую технику подделки документов, что даже специалист не всегда может отличить их от подлинника. Эта группа аферистов располагает коллекциями печатей на паспортах, договорах, нотариальных документах, выписках из финансово-лицевых счетов и т.п. Афера легализуется после приватизации квартиры на фиктивного владельца и государственной регистрации. Наконец, квартира продается, а мошенник, получив деньги, скрывается.

Собственник квартиры узнает о продаже  своего жилья лишь через какое-то время. И здесь ему предстоит  трудный путь доказательства допущенного мошенничества с продажей его квартиры. Но даже тогда, когда будет доказан факт мошенничества, перед судом встает вопрос о правах добросовестного покупателя, который чаще всего уже не имеет другого жилого помещения, куда бы он мог переселиться.

В итоге судом принимается компромиссное решение: собственником жилого помещения признается его первоначальный владелец, лица, поселившиеся в этом жилье, получают право пользования этим помещением или статус нанимателей,