Вдосконалення іпотечного кредитування

Однією з причин незадоволеного попиту з боку населення на житло є, перш за все, доходи населення. Незважаючи на деклароване зростання доходів, спостерігається зростання частки витрат на купівлю товарів та оплату послуг у структурі використання грошових доходів. Так, за попередніми даними, в 1 півріччі 2008р. вона склала 72,5 проти 70,6% у відповідний період 2007р. При цьому на частку оплати послуг приходилося 17,4 проти 16,6% у півріччі 2007р. На збільшення цієї частки вплинуло досить високі темпи зростання цін на платні послуги населенню, внаслідок чого питома ніс витрат на оплату житла у 2007р. склав 1.3% від загального числа витрат (з 1990р. цей показник найбільш високим був в 1995р. - 1,7%).

Стандартний пакет документів, який потрібні для оформлення іпотечного кредиту, включає в себе:

 • заява-анкета (на  бланку Банку);

 • паспорт позичальника / созаемщиков, поручителя та / або  заставодавця (пред'являються);

 - Документи, що підтверджують величину доходів і розмір вироблюваних утримань позичальника / созаемщика, поручителя.

Розглянемо докладні умови іпотечного кредитування Ощадного банку РФ і Укрсиб банку в порівнянні. В обох банках кредитний договір укладається з позичальником або созаемщиками. Созаємщикамі є подружжя, які оформляють об'єкт нерухомості у спільну власність. Іпотечний кредит може надаватися на придбання, будівництво як одного, так і декількох однорідних (наприклад, квартири, гаражі тощо) або взаємопов'язаних (наприклад, будинок із земельною ділянкою) об'єктів.

Кредит можна отримати у філіях банків, а саме:

 • за місцем  реєстрації позичальника / одного  із созаемщиков; 

 • за місцем  знаходження підприємства (клієнта Ощадбанку / Укрсиб банку) - роботодавця позичальника / одного із созаемщиков, якщо підприємство надає поручительство за свого співробітника;

 • за місцем знаходження або за місцем будівництва об'єкта не рухомості.

Термін кредитування в Ощадбанку складає до 20 років тоді, як у Укрсиб банку - до 30 років включно.

 Валюта кредитування в обох банках - це гривні, долари США, Євро.

До рішення про іпотечне кредитування потрібно підходити з усією серйозністю і обдуманістю і з чітким розрахунком, що буде більш вигідним в даних обставинах - оформити іпотечний кредит, накопичити гроші або трохи почекати поки вкладені гроші принесуть прибуток. Кожна людина вирішує самостійно, виходячи з рівня й умов його життя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                    1.3 Особливості іпотечного кредитування

 

Діяльність кредитних організацій на українському іпотечному ринку регламентується чинними законодавчими актами, що регулюють систему іпотеки. Формування законодавчої бази іпотечного кредитування в Україні почалося з середини 90-х рр.. минулого сторіччя. Права громадянина на житло і на охорону приватної власності закріплені у Конституції України (1993 р.). Основним законом, який регулює відносини з приводу застави нерухомості, є Закон України «Про іпотеку». Законодавство, яке регулює іпотечну діяльність, постійно розвивається. Найважливішим кроком у розвитку іпотечного кредитування стало прийняття 2004р. пакету законопроектів, спрямованих на підвищення доступності житла для населення.

Щоб скласти прогноз  розвитку іпотечного житлового кредитування (ІЖК) в Україні, потрібно розрахувати загальну площу житла, необхідного для задоволення попиту населення (у розрахунку 40 кв. М. на одну людину). У США цей показник дорівнює 70 кв. м., у Франції - 35 кв. м.

Вирішення житлової проблеми має стати пріоритетним напрямком  державної політики. Однак, як показує  аналіз статистичних даних, за останні  десять років відбувся різкий спад в галузі будівництва, це й відбилося на забезпеченні житлом населення.

Можна зробити висновок про те, що іпотечне житлове кредитування в Україні обмежується в своєму розвитку наступними чинниками:

 • неотработанность державними  фінансовими та економічними органами функціонування системи іпотечного житлового кредитування;

 • відносна слабкість вітчизняної  банківської системи, її незацікавленість  у роботі з населенням; відсутність  досвіду довгострокового кредитування;

 • невисокий фінансовий потенціал вітчизняних страхових, ріелтерських і оціночних компаній; відсутність у них необхідного досвіду зі страхування ризиків, що виникають у зв'язку з наданням іпотечного кредиту;

 • відносна слабкість вітчизняної  банківської системи, її незацікавленість  у роботі з населенням; відсутність досвіду довгострокового

 кредитування;

 • невисокий фінансовий потенціал  вітчизняних страхових, ріелтерських  і оціночних компаній; відсутність  у них необхідного досвіду  зі страхування ризиків, що  виникають у зв'язку з наданням іпотечного кредиту;

 • відсутність у населення  стійких моделей ощадного та  кредитного поведінки; 

 • юридичні (правові)  проблеми, що охоплюють питання  створення житлово-інвестиційного  законодавства, нормативно-правової  бази, що дозволяють злагоджено  працювати всім секторам інвестиційного  житлового ринку; 

 • висока вартість  позик при низькій платоспроможності населення;

 • проблема залучення  довгострокових ресурсів в іпотечну  житлову систему.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Шляхи вдосконалення іпотечного кредитування (на прикладі Ощадбанку)

                  2.1 Аналіз іпотечного кредитування

Іпотечний кредит є активною операцією комерційного банку і пасивної операцією одержувача кредиту. Для виявлення місця іпотечного кредитування в системі активних операцій банку розглянемо структуру операцій банку. На підставі наведеної схеми, на нашу думку, можна зробити висновок, що іпотечні кредити належать до середньо-і довгостроковими кредитами, що видаються банками юридичним і фізичним особам.

 При цьому можна  виявити основні особливості,  притаманні даному типу активних  операцій. Одна з таких особливостей  іпотечного кредиту полягає в тому, що відсоток за користування кредитом має плаваюче значення, величина якого коливається в залежності від багатьох факторів.

 

Основними факторами  в даному випадку, на нашу думку, є:

 зміна умов експлуатації  об'єкта нерухомості, що може  спричинити зміну його оцінної вартості; зміну макроекономічних умов, що впливає на прибутковість кредитних операцій банків; зміна норм обов'язкового резервування в центральному банку, яке тягне за собою зміна ризику, пов'язаного з даним видом кредиту та ін..

Кредитування фізичних осіб Ощадбанку Україні на 01.01.08-01.01.10 рр

 

Структура позичкової заборгованості населення на 1 січня 2010 року

 

Станом на 01.01.2010 року залишок строкової позичкової заборгованості за кредитами, наданими Ощадбанку України юридичним особам і підприємцям без утворення юридичної особи в гривнях і іноземній валюті, склався у розмірі 20 000 млн. грн. На наступній стадії аналізу необхідно також мати загальне уявлення про процентні ставки по кредитах і про динаміку деяких обов'язкових економічних нормативів.

 

 

2.2 Рекомендації щодо вдосконалення іпотечного кредитування працівників установ культури в Ощадбанку

Сьогодні розвиток житлової іпотеки для працівників установ культури в Україні стримується наступними основними факторами:

 1. Обмежений платоспроможний попит населення. За оцінками при самих «ліберальних», практично неіснуючих максимальна межа доступності для населення України складе не більше 10%.

 Причина тому, в  нинішній недоступності іпотечних  кредитів на житло. Поки, на жаль, більшість банків пропонує для іпотеки занадто високі річні відсотки - 17% і вище, короткий термін виплати боргу - від декількох місяців до 10 і початковий внесок з коштів покупця -30-35%. У таких кредитних умовах більшість людей не можуть дозволити собі покупку житла. Для порівняння, в Канаді щомісячні виплати по іпотеці становлять лише 5%, термін виплати боргу - до 30 років, до того ж первинний внесок зовсім не обов'язковий.

2. Низькі обсяги і невисока якість нового житлового будівництва в суб'єктах України обумовлюють недостатність пропозицій і високу вартість квартир на ринку житла. Як відомо, існують первинний і вторинний ринок житла. Житловий фонд катастрофічно старіє, і навіть достатня кількість старих і аварійних будинків не може стати основою для іпотечного кредитування. До того ж при купівлі та продажу таких квартир часто виникають правові спори про власність на житло. Отже, основний упор у розвитку іпотеки потрібно робити на новобудови. Але при малому, як зараз, обсязі будівництва виникне ризик, що з розвитком іпотечного кредитування та збільшенням попиту населення на купівлю житла ціни на квартири різко зростуть.  Ситуацію ускладнюють і несприятлива економічна ситуація в країні, і зростаюча інфляція, і недостатня законодавча база. Тому банки бояться довгострокових кредитів або, страхуючи себе, призначають високі річні відсотки.

3. Низькі темпи розробки  та вдосконалення законодавства  про нерухомість. 

 Так, наприклад, велике значення для розвитку ринку житла має земельне законодавство. Необхідно також відзначити, що до теперішнього часу закони, що містять норми, що регулюють в тій чи іншій мірі відносини, пов'язані з нерухомістю мають різні дефініції, а також різним чином вирішують одні й ті ж правові питання. Все це, очевидним чином, збільшує адміністративні витрати, що є однією з складових будь-якого іпотечного кредиту.

4. Нерозвиненість інфраструктури  ринку житла і житлового будівництва.  Традиційними учасниками житлового  ринку є будівельні компанії, банки, виробники будівельних  матеріалів, страхові компанії, ріелтерські та оціночні агентства. При фактичному наявності даних структур в Росії не налагоджена технологічна схема їх взаємодії і, як наслідок, невисока ефективність системи в цілому, завищені витрати при здійсненні операцій.

5.  Психологічні фактори, головним з яких є національна особливість більшості нашого населення - небажання жити в борг («береш гроші чужі, - а віддавати доводиться свої»).

 Для нормального  функціонування іпотечного ринку,  необхідно наступне:

- Скорочення термінів  реєстрації прав та угод з нерухомістю;

- Швидка і ефективна  реєстрація пулів закладних (передача  заставних організації, що виконує  функції іпотечного агента.;

- Залучення інвестицій  у будівництво нового житла; 

- Удосконалення системи  оподаткування при проведенні іпотечних операцій;

- Достовірна публічна  інформація про стан ринку  іпотечних операцій;

- Упорядкування системи  передачі страхових відшкодувань  в погашення кредитів за позичальників; 

- Зробити інструменти  сек'юритизації допустимими активами для інвестування накопичувальної частини пенсії;

- Розвиток цивілізованого  ринку іпотечного кредитування, розробка Кодексу іпотечного  кредитора; 

- Створення механізмів  соціального захисту при виселення  громадян з житлових приміщень  у разі звернення стягнення на закладене житлове приміщення;

- Уточнення порядку  укладання угод з житловими  приміщеннями, права на які мають  неповнолітні громадяни; 

- Для того щоб знизити  ризики інвесторів при вкладенні  коштів в іпотечні цінні папери, на мій погляд, законодавці перш за все повинні створювати ясні правила гри на цьому ринку. Якщо немає чітко прописаних прав, відповідальності кредитора і позичальника, то інвестор навряд чи буде вкладати свої кошти в цей ринок.

В якості рекомендацій щодо вдосконалення іпотечного кредитування працівників культури пропонується розробити дві програми.

1. Кредит «Молода сім'я"

 Кредит «Молода  сім'я"  покликаний вирішити житлову проблему молодих сімей - працівників культури, в яких хоча б один з подружжя молодше 30 років (або неповної сім'ї з дитиною, за умови, що батько не досяг 30-ти річного віку). При цьому, при визначенні розміру кредиту може враховуватися не тільки сукупний дохід подружжя, членів молодої сім'ї, але і їх батьків. Кредит надається на умовах, аналогічних умовам однієї з трьох перерахованих вище програм житлового кредитування, обраної позичальником / созаемщиками. При цьому, молодим сім'ям при наявності дитини досить мати всього 5% власних коштів.

 Банк може надавати  відстрочку позичальнику / созаемщиками  в погашенні основного боргу за кредитом у випадках, передбачених, а також при народженні дитини (дітей) у період дії кредитного договору на термін до досягнення дитиною (дітьми) віку трьох років. Термін дії кредитного договору може бути збільшений на термін наданого відстрочення. При цьому сумарний період наданих відстрочок не може перевищувати п'яти років.