Аренда

Объект аренды должен быть предоставлен, т. е. на арендодателя возлагается обязанность совершения действий, заключающихся не только в передаче объекта (ст. 611 ГК РФ), но и совершении иных действий, обеспечивающих «спокойное пользование». Так, одновременно должны быть предоставлены все принадлежности и относящиеся к объекту документы (технический паспорт, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. По мнению некоторых исследователей, при так называемом «формальном нарушении» (обязанность предоставления документов или принадлежностей предусмотрена, но их отсутствие не мешает успешно эксплуатировать объект) возможность требовать передачи принадлежностей (документов) сохраняет силу, требовать же расторжения договора можно лишь тогда, когда наступили предусмотренные законом неблагоприятные последствия (нельзя использовать имущество). Эту позицию полагаем правильной; ее аргументация, как представляется, должна быть такой: обязанности надо исполнять вне зависимости от последствий, что же касается расторжения договора, то это есть санкция за нарушение неисполненной обязанности.

В практике возник вопрос о том, какой из договоров аренды действует и от кого следует ожидать (требовать) исполнения, если было в отношении одного нежилого помещения заключено два различных договора с разными арендаторами, но первому объект так и не был передан. Полагаем, в подобных случаях правильно учитывать отсутствие вещных правоотношений у первого арендатора и тем самым признавать отсутствие у него и каких-либо обязанностей.

Законом специально предусмотрена  норма, обязывающая арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями  аренды, а при их отсутствии в договоре - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Данная норма, конечно же, отвечает и на вопрос о целевом использовании объекта договора. В судебной практике такие споры нередки и чаще всего связаны со сдачей арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя¹⁸.

В качестве общего подхода  следует признать именно арендатора управомоченным на выбор любых действий по использованию имущества в  пределах его основного назначения.

В числе общих прав и обязанностей, формирующих взаимоотношения  сторон непосредственно законом, следует также назвать обязанность арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и корреспондирующее ей право арендатора требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ), право арендатора сдать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ) и др.

По окончании действия срока аренды ее объект подлежит возврату арендодателю в том состоянии, в  котором он был получен, с учетом нормального износа или состоянии, определяемом договором (часть первая ст. 622 ГК РФ).

Арендодатель, конечно же, не обязан извещать арендатора о прекращении отношений. Но если он сам предлагает продлить отношения, не указывая на условия, которые имеет в виду, то следует полагать, что это условия последнего договора аренды.

 

                                            2.4. Прекращение договора аренды.

По общему правилу  договор изменяется или расторгается по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения всякого договора (ст. 450-453 ГК РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания его расторжения. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Если для данного  договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным в  случае истечения данного срока, при условии, что срок аренды в  договоре не был определен, а стороны в процессе договора не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Заметим, такое ограничение не приводит к запрету тем же сторонам заключить новый договор аренды по истечении предельного срока. Однако невозможна пролонгация договора с предельным сроком, поскольку ее смысл заключается в продолжение действия того же самого договора; если заключается договор на новый срок, то прежний договор считается прекратившим действие.

Специальные основания  расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ и нет необходимости их повторять.

В судебной практике признано, что право арендодателя расторгнуть  договор в случае, если арендатор  более двух раз подряд не вносит арендную плату, подлежит реализации через  суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ; если же данный порядок не соблюден, то иск о расторжении удовлетворению не подлежит.

Следует также учитывать, что расторжение договора, в отличие  от случаев его иного прекращения, всегда опирается не на обоюдное волеизъявление, а волю одной из сторон либо решение соответствующих государственных органов. При этом допустимо установить непосредственно в договоре не только новые основания расторжения договора по решению суда, но и основания для расторжения договора аренды во внесудебном порядке.

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой от 11.01. 2002 г. № 66, признается необходимой защита прав арендодателя различными способами, в том числе путем отказа от договора и расторжения договора во внесудебном порядке.

Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для  расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договор аренды.

Специальные основания  расторжения договора аренды по требованию арендатора перечислены в ст. 620 ГК РФ, и в целом их формулировка вопросов не вызывает. Единственно заметим, право арендатора расторгнуть договор в силу не исполнения арендодателем обязанности производить капитальный ремонт действует не во всех случаях; например, при аренде земельных участков основные обязанности по охране и содержанию земли возлагаются прежде всего на самого арендатора (см. гл. шестую ЗК РФ).

Право арендатора на выкуп  имущества традиционно рассматривается  как особое правомочие в связи с тем, что при определенных условиях может быть квалифицировано как право преимущественное. Однако такая характеристика сегодня уместна лишь в отношении тех прав арендатора, которые возникают в процессе приватизации, а так же в некоторых и достаточно редких случаях прямого указания закона. В числе последних надо назвать и п. 8 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающий, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу; исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ (т.е. общий гражданско-правовой порядок не распространяется на приобретение в собственность тех земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам).

Возможны также случаи, когда такое право возникает  у арендатора не из закона, а из договора. Например, арендодатель может сформировать публичную оферту с условием выкупа; в таком случае, пользуясь преимущественным правом на заключение нового договора, арендатор, акцептуя оферту, приобретает и право на выкуп.

Но в целом, же нет возможности утверждать, что право преимущественной покупки входит в число общих правомочий арендатора.

 В отличие от купли-продажи, например, при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

Наряду с общими положениями  о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ) в ГК РФ имеются на этот счет и некоторые специальные  правила. Например, в отношениях, связанных  с розничной куплей-продажей, может  применяться конструкция договора найма-продажи, когда договором предусматривается, что до перехода права собственности на товар к покупателю последний является нанимателем (арендатором) переданного ему товара и становится собственником товара с момента его оплаты (ст. 501). Договоры аренды такого рода включают в себя некоторые элементы купли-продажи, но их нельзя относить к числу смешанных, так как в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора, а только при истечении определенного срока. Тем не менее, на сегодняшний день это актуально и имеет силу лишь в том случае, когда арендованное имущество принадлежит арендодателю на праве частной собственности. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК).

 

 

           

 

 

 

 

 

 

 

 

Решение практических ситуационно-правовых задач:

 

Задача №1.

Акционерное общество «  Первое речное пароходство» передало в аренду без экипажа судно  типа «река-море» обществу с ограниченной ответственностью « Лекарь» для осуществления доставки медикаментов. ООО « Лекарь» в свою очередь, передало судно в субаренду акционерному обществу « Невская судоходная компания» и заключило с ним договор перевозки опасного для окружающих химического сырья.

Во время сильного шторма несколько контейнеров с  сырьем дали течь, в результате чего был нанесен ущерб судну и  грузу. АО « Первое речное пароходство» предъявило иск к ООО « Лекарь»  и АО « Невская судоходная компания»  о взыскании убытков, причиненных судну. ООО « Лекарь» возражало против иска, ссылаясь на то, что перевозку груза осуществляла « Невская судоходная компания», на которую, по его мнению, и должна быть возложена ответственность. Одновременно ООО  « Лекарь» предъявило иск к АО « Невская судоходная компания» о взыскании убытков, причиненных грузу. Суд решил объединить оба иска в одно производство. В процессе судебного разбирательства выяснилось, что судно было непригодно для перевозки химического сырья.

Вопрос: Кто должен понести ответственность???

Ответ:  В соответствии со статьей 647 п.2 ГК РФ ответственность будет нести арендатор ООО « Лекарь», так как сдало в субаренду судно, не предназначенное для перевозки таких грузов.

 

Задача №2.

Общество с ограниченной ответственностью сдало принадлежащее ему на праве собственности здание производственного назначения на пять лет кооперативу. Договором было предусмотрено право арендатора заключать договоры субаренды без согласия арендодателя. Кооператив заключил договор субаренды, по которому право  пользования всем зданием было предоставлено акционерному обществу. Спустя два года кооператив был ликвидирован. Общество с ограниченной ответственностью заключило новый договор с государственным предприятием. Узнав об этом, акционерное общество, предъявило обществу с ограниченной ответственностью претензию с требованием о признании заключенного договора недействительным, считая, что нарушено его право не преимущественное заключение договора аренды. Общество с ограниченной ответственностью отказалось заключить договор аренды, однако не возражало против сохранения договора субаренды. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд.

Вопрос: Решите дело.

Ответ: Согласно статье 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих  условиям прекращенного договора аренды. Таким образом, требование субарендатора о признании заключенного договора аренды Общества с ограниченной ответственностью с государственным предприятием и о понуждении арендодателя заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно. Дело будет решено  пользу субарендатора.

 

 

 

 

 

 

                                        Заключение:

Подытоживая, хотелось бы отметить достаточно сильные позиции аренды как способа организации экономической деятельности. Во всяком случае, можно твердо говорить о востребованности данного договора в хозяйственной практике.

При этом аренда выступает  вовсе не в качестве некоей вторичной  и второстепенной — по отношению к собственности — формой обладания хозяйственными объектами, а в качестве равноценной и естественно дополняющей.

Что же касается возможности  отнести само право аренды (право  «из аренды») к числу вещных, то саму ситуацию в связи с договором аренды правильно было бы разделить на два этапа (стадии). Во-первых, надо выделить права, рожденные собственно соглашением и относящиеся к обязательственным. Во-вторых, особое правовое состояние возникает после исполнения этих обязательств, когда арендатор уже получил объект в аренду и потому непосредственно воздействует на него, обладая уже вещными полномочиями. При этом не представляется возможным усматривать слияние этих полномочий различной правовой природы, т.е. в период аренды арендатор обладает как обязательственными, так и вещными правами. Вместе с тем, зависимость данных полномочий несомненна. Например, обязательственные отношения не исчерпываются простой передачей и, конечно же, не могут считаться надлежаще исполненными до тех пор, пока не возникают и успешно не реализуются вещные правомочия.

В силу этого можно  было бы говорить об особой (имеющей отличительные признаки) системе взаимоотношений между арендодателем и арендатором («правосостоянии» - взаимоопределенности различных прав субъектов договора).

Обязанностью арендодателя является не просто передача, но такое поведение, которое обеспечивает получение арендатором ожидаемый от имущества эффект. Следовательно, обязанности по предоставлению соответствующих документов, устранение различного рода препятствий (лежащих в сфере возможностей арендодателя), затрудняющих или исключающих пользование - все это одинаково относится в общей обязанности арендодателя «предоставить» имущество.

Права арендатора каждый раз формируются заново под влиянием других факторов (в том числе собственной правосубъектности арендатора, закона, назначения имущества).

Целью всякой аренды является предоставление в пользование.

 

 

 

 

 

   

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      Список использованных нормативных актов и литературы: