Вещное право

Особенностью ограниченных вещных прав становится их сохранение даже в случае смены собственника соответствующего имущества. Иначе  говоря, эти права сохраняются  и при перемене права собственности  на такое имущество (например, в случае его продажи, перехода по наследству и т. д.), как бы обременяя его, т. е. всегда следуют за вещью, а не за собственником. Такое право следования является характерным признаком  вещных прав.

Следующим свойством ограниченных вещных прав является их производность, зависимость от права собственности  как основного вещного права. При отсутствии или прекращении  права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее  ограниченное вещное право (например, в отношении бесхозяйного имущества)

Классификация ограниченных вещных прав

Российское гражданское  законодательство предусматривает  несколько групп ограниченных вещных прав. В эту систему входят, во-первых, вещные права некоторых юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника; во-вторых, ограниченные вещные права по использованию чужих земельных участков; в-третьих, права ограниченного пользования иным недвижимым имуществом (главным образом жилыми помещениями); в-четвертых, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств права залога (залогодержателя) и удержания, объектами которых, в отличие от иных вещных прав, могут являться движимые вещи.

К вещным правам юридических  лиц на хозяйствование с имуществом собственника относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

К ограниченным вещным правам по использованию чужих земельных  участков относятся:

• принадлежащее гражданам право пожизненного наследуемого владения землей (по сути — бессрочной аренды);
• право постоянного (бессрочного) пользования землей, субъектом которого могут быть как граждане, гак и юридические лица;
• сервитута (сервитутные права), которые могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) не только земельные участки (например, путем предоставления субъекту права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т. п.), но и здания, и сооружения. В ГК РФ они рассматриваются как права ограниченного пользования соседним участком (земельные сервитута), возникающие на основе соглашения собственников соседствующих участков (с возможностью, однако, принудительного установления судом такого сервитута). Водные сервитута в виде прав на забор воды, водопои скота, осуществления паромных и лодочных переправ через водные объекты по соглашению с их собственниками предусмотрены ст. 43-44 Водного кодекса РФ;
• право застройки чужого земельного участка, принадлежащее субъектам прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Оно заключается в возможности возведения на соответствующем участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости, становящихся при этом собственностью застройщика.
• право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК)
• право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу в соответствии с договором ренты (пожизненное содержание с иждивением) или завещательным отказом (ст. 1137 ГК РФ):

Особую группу ограниченных вещных прав составляют вещные права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств. К их числу относятся:

• залоговое право (в случаях, когда его объектом является вещь, а не имущественное право); (ст. 334 ГК РФ)
• право удержания (ст. 359 ГК РФ).

Объектом этих прав может  являться как недвижимое, так и  движимое имущество (веши), а в их содержание входит возможность принудительной реализации соответствующих вещей помимо воли их собственника, т. е. пре- крашение самого основного права — права собственности. Указанные обстоятельства не имеют места в отношении других видов ограниченных вещных прав.

9. Ограниченные вещные права  на земельные участки и жилые  помещения. 

1) В соответствии с действующим законодательством в отношении земельного участка могут быть установлены следующие ограниченные вещные права: а) право постоянного (бессрочного) пользования; б) право пожизненного наследуемого владения; в) сервитут; г) ипотека (залог недвижимости).

Право пожизненного наследуемого владения земельным  участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены  земельным законодательством (ст. 265 ГК РФ).

Право пожизненного наследуемого владения земельным  участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до 28.09.2001 г., сохраняется. Предоставление земельных  участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК РФ).

Распоряжение  земельным участком, находящимся  на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением  перехода прав на земельный участок  по наследству. Государственная регистрация  перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства  о праве на наследство(п. 2 ст. 21 ЗК РФ).

Право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, находящимся  в государственной или муниципальной  собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному  предприятию, органу государственной  власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного  предоставлять земельные участки  в такое пользование (п. 1 ст. 268 ГК РФ).

Титул постоянного (бессрочного) пользования  дает возможность обладателю участка  определенным образом осуществлять свои правомочия титульного владельца, а именно — владеть и пользоваться участком в своем интересе. Конкретизацию возможностей пользователя земельного участка можно найти в ст. 40 и ст. 41 ЗК РФ. Среди этих возможностей, в частности, возможность пользования природными объектами, находящимися на земельном участке, возведение зданий и сооружений.

Между тем данные правомочия не безграничны  и определены установлениями закона, иных правовых актов, а также актом  о предоставлении участка в пользование, который (акт) издается компетентными  государственными органами или органами местного самоуправления.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено  законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых  он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого  имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом  для себя, являются его собственностью (п. 2 ст. 269 ГК РФ).

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего  земельного участка, а в необходимых  случаях и от собственника другого  земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного  пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут  может устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и  эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения  водоснабжения и мелиорации, а  также других нужд собственника недвижимого  имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут  устанавливается по соглашению между  лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка  и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации  прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 

2) Ограниченные вещные права пользования жилыми помещениями по сути представляют собой разновидности также известного еще римскому праву узуфрукта, т.е. вещного права на получение выгод (в том числе плодов и доходов) от использования чужой недвижимой вещи при сохранении ее субстанции. В отличие от сервитута узуфрукт предусматривает обязанность собственника обремененной им недвижимости совершать определенные действия в пользу управомоченного лица (узуфруктуария), например предоставлять ему вещь для использования, производить определенные выдачи или выплаты и т.п. Как особое вещное право узуфрукт неизвестен российскому законодательству, пока ограничившемуся закреплением его отдельных разновидностей применительно к жилым помещениям.

Во-первых, речь идет о правах членов семьи  собственника жилого помещения, предусмотренных  ст. 292 ГК. За данными гражданами закон  признает «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Таким образом, удовлетворение ими своих жилищных потребностей не зависит от воли собственника жилья. При этом данное право пользования  сохраняется за ними и при переходе права собственности на жилье  к другому лицу (например, при  продаже этого жилья как предмета залога, гарантировавшего банку-ссудодателю  погашение выданного им собственнику жилья кредита) (ср. п. 2 ст. 292 и п. 1 ст. 558 ГК). 

Следовательно, при отчуждении гражданином-собственником  своего жилья без согласия совместно  проживающих с ним членов его  семьи они вправе продолжать пользование  прежним помещением на законном основании  и не могут быть выселены из него по требованию нового собственника. Более  того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетнего  лица любое отчуждение жилья вообще допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Закон здесь, по сути, ограничивает собственника недвижимости в праве  распоряжения ею. 

Кроме следования такого «права пользования  жильем» за недвижимостью, характерного для вещного права, оно защищается законом от всяких посягательств  любых лиц, включая и самого собственника жилого помещения (п. 3 ст. 292 ГК), а его  содержание императивно определяется жилищными законами. Все это не оставляет сомнений в его вещно-правовом характере. Специфику этого института  составляет теперь обязанность взрослых (дееспособных) членов семьи такого собственника солидарно с ним  отвечать за выполнение обязательств по пользованию жилым помещением, включая обязательства по его  оплате. 

Во-вторых, это право пожизненного пользования  жилым помещением (жилым домом, его  частью, квартирой и т.п.) или иным объектом недвижимости (земельным участком, дачей и т.д.), которое возникает  у граждан на основании либо договора купли-продажи недвижимости под  условием пожизненного содержания с  иждивением (п. 1 ст. 602 ГК), либо в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК).

Содержание  данного права определено законом, а не договором или завещательным  отказом и заключается в возможности  проживания в жилом помещении, принадлежащем  другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужого недвижимого  имущества, исключающем для управомоченного лица какие-либо возможности распоряжения этим имуществом. Это право сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной впоследствии смены собственника недвижимости и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника. Сказанное относится и к праву пожизненного пользования земельным участком или иным (кроме жилого помещения) объектом недвижимости. 

Вместе  с тем не следует относить к  ограниченным вещным правам ни право  члена жилищного или иного  потребительского кооператива на квартиру, дачу или иной объект недвижимости, принадлежащий кооперативу до полной уплаты гражданином паевого взноса (ср. п. 4 ст. 218 ГК), ни право нанимателя жилого помещения по договору социального  найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда. В первом случае речь идет не о вещных, а о корпоративных отношениях, основанных на членстве гражданина-пайщика в соответствующем кооперативе. Во втором случае следует учесть, что ныне действующее жилищное законодательство уже не предоставляет нанимателям такого жилья того широкого объема правомочий и средств их защиты, который был у них ранее.

10. Сервитут.

Это классическая группа ограниченных вещных прав, ряд из которых имеет уже  многовековую историю. К ним прежде всего относятся сервитуты (сервитутные права), которые чаще всего могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) земельные участки, например, путем предоставления субъекту такого права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т.п. 

Так, при обращении залогодержателем взыскания на заложенный земельный  участок может оказаться, что  на нем расположено здание или  сооружение залогодателя, не находившееся в залоге. В этом случае залогодатель получает сервитут на ту часть земельного участка, которая необходима ему  для использования оставшегося у него здания или сооружения в соответствии с их назначением. Сервитутные права в отношении земельного участка могут возникать и у арендаторов находящихся на них зданий и сооружений на срок действия договора аренды (ст. ст. 652, 653 ГК). Все эти сервитуты называются земельными, а их правовой режим наряду с гражданским определяется также земельным законодательством (ср. ст. 274 ГК и ст. 23 ЗК).

Сервитуты могут иметь объектом и другие виды недвижимости, «ограниченное пользование  которыми необходимо вне связи с  пользованием земельным участком» (ст. 277 ГК), например право использования подсобных помещений и лестничных площадок здания. Сервитут может устанавливаться для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации (п. 1 ст. 274 ГК), а также для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений, сооружений, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, работ по устройству подпорных стен и ремонту общих стен и др. (п. 3 ст. 64 Градостроительного кодекса). В этой связи законодательство говорит о строительных сервитутах. 

Природоресурсное законодательство закрепляет не только земельные, но также водные и лесные сервитуты. Водные сервитуты в виде прав на забор воды, водопой скота, осуществление паромных и лодочных переправ через водные объекты по соглашению с их собственниками предусмотрены ст. ст. 43 — 44 Водного кодекса РФ. Статьей 21 Лесного кодекса предусмотрены лесные сервитуты в виде ограниченных прав пользования участками леса. Правда, лесной сервитут рассматривается здесь лишь как ограничение прав пользователей участков лесного фонда «в пользу иных заинтересованных лиц» на основании договоров, актов органов публичной власти и судебных решений, что следует считать очередной неудачной законодательной формулировкой (которыми при определении сервитутов и других имущественных прав, к сожалению, изобилует наше природоресурсное законодательство).