Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Также остается открытым вопрос о  моменте возникновения права  собственности на недвижимое имущество  у наследников. Существующие расхождения в этом вопросе связаны с редакцией ст.546 ГК РСФСР, согласно которой принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а сам факт принятия осуществляется путем фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу. Возникновение именно права собственности при вступлении в наследство косвенно подтверждается положениями абз.2 п.2 ст.218 ГК РФ и ст.548 ГК РСФСР. В первом случае законодатель связывает понятие принадлежности имущества при наследовании с правом собственности, а во втором - предусматривает, что, в случае смерти гражданина, принявшего, но еще не оформившего наследство, его наследники наследуют это имущество на общих основаниях, в то время как в иной ситуации наследование осуществляется в порядке наследственной трансмиссии прав.

С другой стороны, ст.549 ГК РСФСР говорит  о невозможности возникновения  права собственности с момента  принятия наследства, так как фактическое  вступление во владение наследуемым  имуществом одним из наследников либо подача им заявления о принятии наследства не исключают возможности признания за другими наследниками права собственности на то же имущества или его часть. Исходя из содержания данной статьи принятие наследства следует рассматривать как волеизъявление наследника вступить в наследственные права и как возникновение у него права управлять (владеть) в рамках закона наследуемым недвижимым имуществом до момента регистрации права собственности. Это право управления (владения) не подлежит регистрации, так как оно не содержится в перечне вещных прав, изложенном в ст.131 ГК РФ, и его регистрация не предусмотрена другим законодательством.

Возвращаясь к возможным негативным последствиям существования исключений из правила, предусмотренного в п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ, можно отметить, что такие последствия могли бы снизиться вследствие неукоснительного исполнения требований ст.131 ГК РФ и ст.4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые обязывают всех правообладателей, включая тех, которые приобрели этот статус без государственной регистрации, внести соответствующие данные в реестр. С другой стороны, не стоит забывать, что, согласно ч.1 ст.16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав имеет заявительный характер, то есть является следствием инициативы не учреждения юстиции, а правообладателей. Таким образом, единственным стимулом для государственной регистрации прав собственником недвижимого имущества или иным правообладателем является невозможность осуществления им в полном объеме властных полномочий в отношении этого имущества.¹⁷

В настоящее время много проблем  возникает в связи с регистрацией договоров аренды недвижимого имущества. Так, после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в некоторых субъектах Российской федерации были приняты нормативные акты, предусматривающие обязательную регистрацию договоров аренды независимо от сроков ее заключения (например, распоряжение мэра г. Москвы от 07 сентября 1998г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (независимо от сроков)»). По мнению В.И.Сергеева, причиной издания подобных нормативных актов послужило введение нового, по сравнению с ГК РФ, понятия - «регистрация права», которая, по мнению государственных органов вышеупомянутых субъектов РФ, должна иметь место в любом случае.¹⁸ Но такое умозаключение безусловно ошибочно, оно противоречит и основам гражданского законодательства, и общим принципам свободы предпринимательства. По такому же пути пошла и судебная практика. В пп.1 и 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁹ Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ разъясняет, что, исходя из смысла положений ст.ст. 609 ,651 ГК РФ, ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация прав арендатора, возникающих из договора аренды, происходит только в том случае, если регистрируется сам договор аренды, а в случае заключения договора аренды здания или сооружения на срок менее 1 года регистрация договора не предусмотрена. Издание же нормативных актов субъектов РФ или их органов,  противоречащих нормам ГК РФ, противоречит п. «о» ст.71 Конституции РФ, согласно которому гражданское законодательство находится в ведении РФ, и, соответственно, подобные нормативные акты не должны применяться судами РФ.

Также в настоящее время является проблемным вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года. Дело в том, что ГК РФ, определяя правовой статус зданий и сооружений, умалчивает о том, что в их составе могут быть самостоятельно используемые нежилые помещения, в то же время ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отнес нежилые помещения к самостоятельным объектам недвижимости. Подобная противоречивость ГК РФ и Федерального закона привела к возникновению спора о применении ст.651 ГК РФ к нежилым помещениям. Решение вопроса о том, подлежит ли регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года, зависит от того, признается ли нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости. Если да, то на него распространяются только общие нормы ГК РФ о регистрации договоров аренды недвижимости. Если же считать нежилое помещение частью здания, то, по всей видимости, в отношении него действуют изъятия, установленные ст.651 ГК РФ.

Начальник Управления регистрации  прав на недвижимость Московской областной  Регистрационной палаты Е.А. Киндеева, исходя из формального анализа ст.609 ГК РФ и ст.26 ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", высказывает точку зрения, что договор аренды подлежит регистрации независимо от срока, на который он был заключен. В то же время Е.А. Киндеева  справедливо отмечает, что требование регистрации договора аренды помещения, независимо от срока его заключения, в то время, как договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в случае его заключения на срок не менее года, алогично, так как для части здания правовой режим не должен быть строже, чем для всего здания в целом.²⁰ Следует заметить, что правоприменительная и судебная практика в настоящий момент идет по второму пути, т.е. договоры аренды помещения, заключенные на срок менее одного года, регистрации не подвергаются (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000г. № 53²¹).

Глава III. 
Органы, осуществляющие государственную  
регистрацию, их компетенция.

До принятия ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» в законодательстве четко не регламентировался  порядок регистрации недвижимости. Этот пробел пытались восполнить путем издания подзаконных актов. К примеру, Постановление Правительства РФ от 15 апреля 1996г. № 475 «Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», изданное во исполнение Указа Президента от 28 февраля 1996г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», который предусматривает, в целях развития ипотечного кредитования, в том числе для привлечения финансовых средств на жилищное строительство, и обеспечения прав на недвижимое имущество и сделок с ним впредь до принятия соответствующего федерального закона о регистрации этих сделок и прав, образование Федеральной комиссии по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, а также устанавливает подчиненность и компетенцию Федеральной комиссии по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, которая является федеральным органом исполнительной власти, подчиненным непосредственно Президенту РФ и обеспечивает ведение Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором подлежат учету все данные государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ним.

Этим же указом Правительству РФ предписывалось разработать и утвердить в двухмесячный срок федеральную программу создания государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотрев в ней поэтапный порядок формирования Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Во исполнение данного указа Правительством РФ были разработаны и утверждены Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, а также Порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с этими документами  присвоение и учет кадастровых номеров, а также заполнение форм производилось  органами, осуществлявшими по состоянию  на 28 февраля 1996г. регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. К этим органам можно отнести земельные комитеты, органы технической инвентаризации и другие органы, осуществляющие учет недвижимости.

С принятием ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» пробел в законодательстве был устранен, так как законом предусматривалось создание специального органа, осуществляющего учет прав на недвижимость, четко регламентировались его полномочия, подчиненность и структура.

Данным специальным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии со ст.9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В свою очередь порядок создания и структура учреждения юстиции определяется субъектами РФ. Они же определяют принципы размещения учреждений юстиции. Та же статья ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничивает указанные полномочия субъектов по созданию учреждения юстиции, обязывая согласовывать все действия по созданию и организации деятельности учреждения юстиции с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, которым является, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01 ноября 1997г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Министерство юстиции РФ.

В соответствии со ст.10 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Министерство юстиции РФ осуществляет следующую деятельность в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

• координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав;
• правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав;
• разработку методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;
• назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта РФ;
• обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав;
• обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав;
• контроль за реализации федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах РФ.

Анализируя полномочия Министерства юстиции, можно прийти к выводу, что  оно играет направляющую роль, координирует деятельность учреждений юстиции в субъектах РФ, следя за соблюдением последними всех правил и норм по ведению реестра недвижимости. Одним словом, Министерство юстиции разрабатывает и контролирует развитие системы регистрации недвижимости в России.

В компетенцию учреждения юстиции входит следующее:

• проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
• проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
• государственная регистрация прав;
• выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
• выдача информации о зарегистрированных правах.

Из вышесказанного следует, что  учреждения юстиции обладают очень  широкими правами. Это следует из того, например, что проверка соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти предполагает предоставление подробной информации о сделке и сторонах этой сделки, а также подробный анализ законодательства по вопросам полномочий органа подготовившего документ. Все это говорит о наличии у учреждения юстиции в какой-то мере контролирующей функции, так как в случае недействительности представленных документов может быть дан отказ в регистрации тех или иных прав на недвижимость.

В целом можно давать, что полномочия учреждения юстиции, указанные в ст.9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», практически отражают те действия, которые осуществляются ими после приема заявления на регистрацию.

Учреждение юстиции, в соответствии с законом, - это государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба РФ и наименованием своего учреждения. Деятельность этого юридического лица направлена на регистрацию прав на недвижимость и ведение Единого реестра прав на недвижимое имущество, регулируется она только ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

 сделок с ним». Данный закон  предусматривает наличие положения,  которое утверждается Правительством  РФ. Указанное положение утверждено Постановлением Правительства РФ от 06 марта 1998г. № 288²², в соответствии с которым учреждение юстиции имеет право открывать в установленном порядке расчетные и иные счета в банках и иных кредитных организациях, открывать филиалы, имеет самостоятельный баланс, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, то есть оно обладает правоспособностью, как любое юридическое лицо.