Гражданско-правовой договор и его виды

Государственная регистрация необходима по закону для  сделок с землей и другим недвижимым имуществом.

Несоблюдение  нотариальной формы и требования о государственной регистрации  всегда влечет недействительность договора.¹²

  Заключение договора  в обязательном  порядке.

В ряде случаев, определенных самим ГК или иными  законами, сторона, которая получила оферту (проект договора), обязана заключить  договор. Примером может служить  направление оферты контрагенту  в соответствии с условиями ранее  заключенного между ними предварительного договора. Другой пример: направление  государственным заказчиком проекта  договора поставки (контракта) федеральному казенному предприятию, для которого заключение государственного контракта  на поставку продукции для федеральных государственных нужд обязательно. В этих и подобных случаях сторона, получившая оферту (проект договора), должна направить другой стороне один из следующих документов: 1) извещение об акцепте. В этом случае она полностью и безоговорочно принимает на себя исполнение обязательств, изложенных в проекте договора, и вправе ожидать, что и другая сторона исполнит свои обязательства. Иначе говоря, договор считается заключенным (ст. 432 ГК); 2) извещение об отказе от акцепта. В этом случае она отказывается от заключения договора полностью, то есть не желает не только заключать договор на условиях, содержащихся в оферте, но и на любых иных условиях. Сторона, направившая оферту, вправе считать, что другая сторона уклоняется от заключения договора; 3) извещение об акцепте оферты, но на иных условиях, нежели содержатся в оферте.

В отличие от ситуаций, урегулированных в ст. 443 ГК, в данном случае считается, что  акцепт осуществлен. При этом направляется не новая оферта, а протокол разногласий  к проекту договора.

В любом случае лицо обязано направить ответ (независимо от того, принята ли оферта или в  акцепте отказано) не позднее 30 дней со дня получения оферты. Когда  оферент согласен с условиями  протокола, то он навещает об этом другую сторону в течение 30 дней (исчисляемых  со дня получения протокола разногласий). В этом случае договор считается  заключенным. Если же условия протокола  разногласий оферента не устраивают, он вправе передать возникшие разногласия  на рассмотрение суда в течение 30 дней, исчисляемых с даты, когда было получено извещение об акцепте с  протоколом разногласий. То же касается случаев срока для получения  акцепта, если этот срок был установлен (в самой оферте, законом, иным правовым актом). Истечение установленного срока  дает оференту основание считать, что  другая сторона уклоняется от заключения договора. Поэтому оферент может  обратиться в суд с требованием  о понуждении контрагента заключить  договор.¹³

Оферент может  и не обращаться в суд, но, получив  протокол разногласий и, будучи с  ним не согласен, он обязан известить  другую сторону об отклонении протокола. В этом случае договор не считается  заключенным, и сторона, направившая  протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, в суд. Аналогичное право  это лицо имеет, если оно не получило в срок извещения о результатах  рассмотрения протокола разногласий  оферентом. Стороны могут установить и иные правила о сроках.

Для правильного  уяснения института заключения договора в обязательном порядке нужно  учитывать судебную практику. Ее анализ показывает, что:

- в случаях,  когда ГК предусматривает обязательное  заключение договора, заинтересованная  сторона вправе обратиться в  суд с заявлением об обязании заключить договор;

- пропуск 30-дневного  срока, установленного ст. 445 ГК  для передачи протокола разногласий  на рассмотрение арбитражного  суда, не является основанием  для отказа принятия искового  заявления;

- длительные  хозяйственные связи с поставщиком  не являются основанием для  обязания его заключить договор на поставку продукции для государственных нужд;

- публичные договоры  заключаются в порядке, предусмотренном  в ст. 445 ГК.

Поскольку разногласия  возникают по поводу тех или иных условий договора, который еще  не заключен, то эти разногласия  имеют характер преддоговорных споров (ст. 446 ГК). Если возникшие между сторонами  разногласия переданы на рассмотрение суда, то именно суд определяет условия  договора, по которым имели место  разногласия. Однако иные условия (то есть те, по которым разногласий не возникло) суд определять не вправе. Решением суда могут быть одобрены условия, содержащиеся в проекте договора, поступившем  от оферента, в протоколе разногласий, или определены иные условия (по усмотрению суда).¹⁴

Заключение  договора на торгах.

В соответствии со ст. 447 ГК договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор  заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве одной  из сторон в таком договоре должен быть либо собственник имущества, либо обладатель имущественного права. Он может  организовать торги сам, но вправе прибегнуть к услугам специализированной организации. Если последняя привлечена в качестве организатора торгов, то собственник  вещи или обладатель имущественного права заключает с ней договор  поручения, договор комиссии или  агентский договор. Под специализированной следует понимать только коммерческую организацию, поскольку организация торгов - это предпринимательская деятельность, которая к тому же зачастую подлежит лицензированию.

 В качестве другой стороны в таком договоре может выступать лишь субъект (гражданин или юридическое лицо), выигравший торги. Таковым признается: 1) лицо, предложившее (в ходе проведения торгов в форме аукциона) наивысшую по сравнению с другими участниками торгов цену;

2) лицо, предложившее (в ходе торгов в виде конкурса) лучшие по сравнению с другими  участниками торгов условия приобретения  вещи или имущественного права.  Безусловно, к участнику торгов  предъявляются общие требования  о право- и дееспособности. В  ряде случаев закон предъявляет  дополнительные требования. Лицо  вправе участвовать на торгах  как лично, так и через своих  представителей.

 Только путем проведения торгов могут быть совершены:

- продажа имущества  ликвидируемого юридического лица (кроме учреждений) (п. 3 ст. 63 ГК);

- продажа доли  должника в праве общей собственности,  если другие участники общей  собственности отказались от  приобретения доли должника (ст. 255 ГК);

- передача бесхозяйственно  содержимого жилого помещения  (ст. 293 ГК);

- реализация  заложенного имущества (ст. 350 ГК);

- реализация  имущества ломбардами (ст. 358 ГК);

- продажа акций  приватизируемого государственного  имущества (на специализированных  конкурсах и аукционах в соответствии  с законодательством о приватизации);

- продажа имущества  юридических лиц, признанных банкротами;

- другое.

По общему правилу  стороны в любое время могут  своим ее соглашением изменить или  расторгнуть договор (ст. 450 ГК). Однако из этого общего правила есть целый  ряд исключений. Изменение (или расторжение) договора не допускается, если это запрещено  самим ГК. С другой стороны (также  по общему правилу), нельзя ни изменить, ни расторгнуть договор в одностороннем  порядке. Это возможно только в случаях:

1) существенного  нарушения договора другой стороной. В ст. 450 ГК дается определение  существенного нарушения договора. Признаки такого нарушения следующие:

- оно влечет  значительный ущерб для другой  стороны. Под ним в данном  случае понимаются не только  уже произведенные затраты, расходы,  потери, но и упущенная выгода (то есть в результате изменения  или расторжения договора данная  сторона в значительной степени  лишается тех доходов, на которые  она рассчитывала);

- между изменением  или расторжением договора и  значительным ущербом имеется  причинная связь. Иначе говоря, изменение (или расторжение) договора  не допускается, когда это вызывает  значительный ущерб для другой  стороны;

2) предусмотренных законом, в том числе самим ГК. Например, в договоре аренды одна из сторон вправе требовать его изменения или расторжения: при нарушении другой стороной условий договора; если арендодатель не выполняет лежащую на нем обязанность по капитальному ремонту имущества; если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, негодном для пользования; если арендатор не внес арендную плату в установленные сроки; если арендатор существенно ухудшит имущество (ст. 619, 621 ГК);

3) предусмотренных в самом договоре.

Однако в любом  случае, если другая сторона не дает согласия на изменение или расторжение  договора, то необходимо обратиться с  иском об этом в суд. По-другому решается вопрос, если изменение и расторжение договора основаны на одностороннем отказе от его исполнения. Такой отказ допускается (согласно ст. 450 ГК) и без обращения в суд:

- в случаях,  предусмотренных законом. Например, (возможен односторонний отказ  от исполнения договора поставки (полностью или частично) при неоднократной  поставке товара ненадлежащего  качества; систематической просрочке  поставщиком поставки товара  сверх предусмотренных в договоре  сроков; систематической или значительной  задержке оплаты покупателем  поставляемого товара сверх предусмотренных  договором сроков или неоднократной  невыборке товаров (ст. 523 ГК);

- поскольку соглашением  сторон не оговорено иное. Например, в договоре может быть установлено,  что отказ от исполнения договора  невозможен, за исключением случаев  непреодолимой силы. 

2.2.Изменение и расторжение договора.

Договор может  быть изменен или расторгнут прежде всего соглашением сторон, которое заключается в той же форме, что и сам договор. В некоторых случаях по закону допускается расторжение договора и в одностороннем порядке. Например, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в любое время может быть расторгнут по инициативе каждой из сторон, которая предупредит об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (ст. 610 ГК РФ).¹⁵

Если соглашение сторон не достигнуто, а закон не допускает расторжении договора в одностороннем порядке, то расторжение договора возможно только через суд. По решению суда договор может быть расторгнут только по основаниям, установленным законом, например, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение, которое влечет такой ущерб, что сторона в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

По общему правилу  существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при  заключении договора, является основанием его изменить или расторгнуть (ст. 451 ГК).

Существенное  изменение обстоятельств налицо, когда стороны, если бы они могли  знать об этом заранее:

- вообще не  заключили бы данный договор.  Например, если бы стороны в  момент заключения договора аренды  земельного участка могли предвидеть, что через месяц из его недр  самопроизвольно забьет фонтан  нефти, то они не стали бы  заключать договор, предполагающий  сельскохозяйственное использование  участка;

- заключили бы  договор на значительно отличающихся  условиях.

Следует при  этом учесть, что самого по себе существенного  изменения обстоятельств недостаточно для того, чтобы изменить или расторгнуть  договор. Необходимо также установить, что стороны не могли предвидеть существенного изменения обстоятельств, действуя добросовестно и разумно, проявляя обычную степень осмотрительности и заботливости о своих интересах. Кроме того, следует обратить внимание, что даже в подобной ситуации изменить или расторгнуть договор нельзя, если стороны заранее оговорили, что никакое изменение обстоятельств не повлечет ни изменения договора, ни его расторжения. По общему правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 451 ГК, стороны вправе самостоятельно привести договор в соответствие с существенным изменением обстоятельств либо расторгнуть его. Если же одна из сторон возражает против этого, суд, по требованию заинтересованной стороны, вправе расторгнуть договор. Однако для этого необходимо одновременно установить, что:

- в момент  заключения договора стороны  исходили из того, что существенного  изменения обстоятельств не произойдет. Этим, кстати, существенное изменение  обстоятельств отличается от  обстоятельств непреодолимой силы. Именно поэтому при расторжении  договора вследствие существенного  изменения обстоятельств имущественная  ответственность (по общему правилу)  наступает, в то время как  непреодолимая сила (также по  общему правилу) освобождает от  имущественной ответственности;

- сторона, требующая  расторжения договора, не может  преодолеть причины, вызвавшие  существенное изменение обстоятельств,  хотя после возникновения этих  обстоятельств она проявила ту  степень осмотрительности и заботливости, какая от нее требовалась;