Договор коммерческого найма жилого помещения

 

Министерство образования и  науки Российской Федерации

ФГБОУ ВПО «Бурятский государственный  университет»

Юридический факультет

Кафедра гражданского права и процесса

 

 

 

 

Договор коммерческого найма жилого помещения

(курсовая работа)

 

 

 

Курсовая работа выполнена

студенткой группы 12105

 Нимаевой Е.

Научный руководитель:

старший преподаватель

кафедры гражданского

права  и процесса

Балбанова Л.Ю.

 

 

 

 

 

 

 

Улан-Удэ

2013

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………3

Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ .…………………………………………..5 
     1.1. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения………5

     1.2. Предмет договора коммерческого найма жилого помещения……….7

Глава 2.СТОРОНЫ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ …………………………………………….....………………...10

     2.1. Понятие сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения………………………………………………………………………………...10

     2.2. Права и обязанности  сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения ……………………………………………………………………....13

     2.3. Ответственность сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения ………………………………………………………………………….21

Глава 3.ЗАКЛЮЧЕНИЕ, ИЗМЕНЕНИЕ И  ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО  НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ……………….......24

    3.1. Условия заключения  договоров коммерческого найма  жилого помещения………………………………………………………………………………...24

    3.2. Изменение договоров  коммерческого найма жилого помещения…….28

    3.3.Прекращение договоров коммерческого найма жилого помещения.....29

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….32 
БИБЛИОГРАФИЯ……………………………………………………………….34

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Конституционное право на жилище приобрело, новые пути реализации с начала 90х годов 20века: покупка квартиры на средства, полученные через ипотечное кредитование; использование жилищных сертификатов; финансирование строительства квартиры; аренда юридическим лицом жилого помещения для проживания работников. Наряду с указанными способами осуществления права на жилище сохраняет свое значение и традиционный институт гражданского права – это наем жилого помещения. Это обусловлено низким уровнем благосостояния значительной части населения.

В соответствии со ст. 7 Конституции  РФ – социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Наличие надлежащего жилья входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.  Также на основании статьи 40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище.  Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Одним из способов реализации данного права является договор коммерческого найма жилого помещения

Согласно ст. 25 Всеобщей декларации прав человека «каждый человек имеет  право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский  уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья его самого и его семьи». В Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах в ст.11 также отмечается, что: «Участвующие в настоящем пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду, жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни». Таким образом, следует отметить, что вопросы, связанные с приобретением жилья, затрагивает интересы каждого гражданина. Основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье – это приобретение его в собственность, что доступно не каждому гражданину. Рынок жилья стремительно развивается, государство поощряет жилищное строительство, усовершенствуется система ипотечного жилищного кредитования, однако приобретение жилья в собственность возможно лишь для граждан с высокими доходами.

Догoвор кoммерческого найма жилого помещения является весьма актуальной темой в настоящее время, так как получил широкое применение на практике. Распространение коммерческого найма жилых помещений вызвано объективными социально-экономическими причинами, а именно постоянно возрастающими ценами на жилье и снижением объема его строительства, низкими доходами граждан и т.д.

Объектом исследования в курсовой работе выступают общественные отношения, связанные с правовым регулированием коммерческого найма жилых помещений. Предмет исследования составляет действующее  законодательство, регулирующее отношения найма жилого помещения,  а также научные исследования, посвященные теоретическим проблемам.

Целью курсовой работы является исследование договора коммерческого найма жилого помещения.

Отсюда вытекают следующие задачи:

1)определение предмета, формы, порядка и условий заключения договора коммерческого найма; 2)стороны договора и определение прав и обязанностей сторон в договоре; 3)обозначение оснований изменения и прекращения договора.

Теоретическую основу работы составляют труды известных российских правоведов, таких как Т.О. Журавлев, О.В.Кириченко, Г.А. Свердлык, Ю.П. Свит, Е А. Суханов и другие.

В качестве методов исследования применялись  логико-правовой и системный анализ, сравнительно-правовой метод научного познания.

По структуре курсовая работа состоит  из введения, двух глав, разбитых на параграфы, заключения и библиографического списка. 

 

Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА

КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 
     1.1. Понятие  договора коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения  – это традиционный институт гражданского права, с принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель выделил его как самостоятельный договор из договора имущественного найма. В настоящее время договор коммерческого найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Однако в силу специфики объекта этого договора, к нему применимы отдельные нормы жилищного законодательства.¹ Договор коммерческого найма жилого помещения является гражданско-правовым договором, поэтому для него применимы все принципы гражданского права.

Легальное определение договора коммерческого  найма содержится в ст. 671 ГК РФ. Согласно данной норме по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение  за плату во владение и пользование  для проживания в нем.

Термин «коммерческий» применительно  к договору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению, из которого предоставляются жилые помещения и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества. Следует отметить, что ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Жилищный кодекс  РФ этот договор коммерческим наймом не именуют. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» используется, в основном, в теории и в законодательстве субъектов Российской Федерации.²

Договор коммерческого найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), возмездным, консенсуальным. Существенными условиями являются предмет, цена и срок.

Подчеркнем, что из семнадцати статей, регламентирующих договор коммерческого  найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. К ним относятся: п. 1 ст. 673 - порядок определения пригодности  жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 - об установлении нормы жилой площади на человека, п. 1 ст. 682 - о максимальном размере платы за жилое помещение и п. 3 ст. 687 - о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке. При этом в одном случае (п. 3 ст. 682 - определение порядка ежемесячной платы за жилое помещение) адресатом отсылки служит конкретный нормативно-правовой акт, входящий в состав жилищного законодательства - ЖК РФ. Примечательно, что в некоторых из приведенных статей ГК РФ употребляется термин «жилищное законодательство». В других используются при отсылке иные термины - «закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение» (п. 1 ст. 682 ГК) или «законодательство о норме жилой площади на одного человека» (ст. 679, 680 и 685 ГК). Однако и в том и в другом случае в качестве адресата имеются в виду акты, входящие в состав жилищного законодательства. При отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК РФ. Таким образом, использование жилищного законодательства не исчерпывается случаями прямых отсылок к нему в названных шести статьях.³

 

 

 

1.2. Предмет договора коммерческого найма жилого помещения

Основное требование, которое  законодатель выдвигает для того, чтобы гражданско-правовой договор  считался заключенным, - согласование сторонами всех существенных условий. В качестве одного из них выступает, в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, предмет договора. Однако легальное определение данной юридической категории в законодательстве отсутствует, что породило ряд разночтений в понимании предмета договора как в научном мире, так и в правоприменительной практике.⁴ Современные учебники избегают формулировать определение понятия «предмет договора», предпочитая описывать его содержание на конкретных примерах.⁵

В юридической литературе высказаны различные точки зрения соотношении понятий предмета и объекта договора найма жилого помещения. Так, Л. Ю. Грудцына полагает, что объектом договора найма является конкретное жилое помещение, а предметом - предоставление права владения и пользования этим помещением.⁶По мнению О. Б. Новиковой указанная точка зрения противоречит ст. 62 ЖК РФ, в которой предметом договора названо само жилое помещение. Также она считает, что в ст. 673 ГК РФ, по существу, определен предмет договора, а не объект. В связи с этим предлагает уточнить название ст. 673 ГК РФ, изменив его на «Предмет договора найма жилого помещения».⁷ В этой связи возникает вопрос: являются ли понятия «предмет договора» и «объект договора» синонимами или представляют собой самостоятельные элементы договора. Гражданский кодекс Российской Федерации их не различает, поскольку именует конкретные блага из числа объектов гражданских прав то «объектами» договора, то его «предметами».

Очень часто российские исследователи  отождествляют категории «предмет»  и «объект договора». Такая непоследовательность законодателя основана на философском определении понятий «объект» и «предмет», в соответствии с которым не в строгом смысле предмет и объект отождествляются, противопоставление этих понятий является относительным. Основное структурное отличие предмета и объекта заключается в том, что в предмет входят лишь главные наиболее существенные свойства и признаки объекта.⁸Например, О. В. Кириченко полагает, что предметом договора коммерческого найма является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, которое в свою очередь является и объектом этого договора.⁹ Свердлык Г. А. считает предметом договора жилое помещение.¹⁰ Необходимо учитывать, что предмет это существенное условие любого договора, по предмету различают виды и разновидности договоров. Поэтому наиболее правильной представляется точка зрения О. С. Иоффе, по его мнению, предмет договора составляют юридический объект - действия и материальный объект - вещь или иное благо, на которое направлено поведение.¹¹

Объектом гражданского правоотношения является то, на что направлено или, на что воздействует гражданское правоотношение. Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Статья 673 ГК РФ устанавливает лишь общие требования к жилому помещению и не содержит определения самого жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами ЖК РФ.

ЖК РФ в п. 2 ст. 15 говорит о том, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Заключение договора коммерческого найма допускается при соблюдении двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из ст. 673 ГК РФ следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома, предметом могут быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.

Непригодными для проживания согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», находящиеся в ветхом или аварийном состоянии и в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Кроме того, в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ пригодное для постоянного проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое. Таким образом, пригодность для проживания определяется следующими параметрами: свойствами и состоянием самого строения, в котором находится жилое помещение; уровнем благоустройства, в том числе наличием определенных коммуникаций; безопасностью окружающей среды.

Из сказанного можно сделать  вывод, что объектами договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома не могут быть объектом договора коммерческого найма, т.к. не признаются в качестве самостоятельного жилого помещения.