Договор купли-продажи недвижимости

             Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи товаров также граждане и юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

    Среди всех договоров купли-продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности. К правоотношениям, вытекающим из таких договоров, применяются некоторые специальные правила, относящиеся к обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью. В частности положения: о возможности одностороннего расторжения или изменения договора, если это предусмотрено не только законом, но и договором (ст. 310 ГК); о презумпции солидарного характера обязательства при множественности лиц на стороне должника или кредитора (ст. 322 ГК); об ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства без учета вины (п.3 ст. 401 ГК) и некоторые другие.

    Вместе  с тем данное обстоятельство не дает оснований для выделения в  качестве самостоятельного вида договора купли-продажи так называемого предпринимательского договора купли-продажи. Названные и некоторые другие особенности правового регулирования обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в равной степени относятся ко всякому обязательству, вытекающему из любого гражданско-правового договора, и не могут служить критерием для выделения особого «предпринимательского» договора купли-продажи¹³. Напротив, общие положения о купле-продаже распространяются на все договоры купли-продажи, независимо от того, осуществляется ли его сторонами предпринимательская деятельность.   

    1.4  ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА  КУПЛИ-ПРОДАЖИ. 

    Предмет договора, а вернее сказать, предмет  обязательства, вытекающего  из договора, представляет собой действия (или  бездействие), которые  должна совершить (или от совершения которых должна воздержаться) обязанная сторона. Предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и, соответственно, действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены.

    Во  многих современных изданиях предмет  договора купли-продажи сводится к  товару (его наименованию и количеству), подлежащему передаче покупателю¹⁴. Такой подход противоречит учению о предмете договора (обязательства). О.С. Иоффе писал о том, что предмет (объект) купли-продажи «неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах». При этом под материальными объектами договора купли-продажи О.С. Иоффе понимал продаваемое имущество и уплачиваемую за него денежную сумму; под юридическими объектами – действия сторон по передаче имущества и уплате денег; под волевыми объектами – индивидуальную волю продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству¹⁵. По мнению М.И. Брагинского, у правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи, имеется два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанного лица, а роль объекта второго рода играет вещь, которая в результате такого действия должна быть передана¹⁶. Во всяком случае, помимо товара (его наименования и количества) предмет договора купли-продажи охватывает действия продавца по передаче товара, а также действия покупателя по его принятию и оплате¹⁷.

    Предмет договора является существенным условием договора купли-продажи¹⁸. Применительно к предмету договора купли-продажи ГК устанавливает специальное правило: условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п.3 ст. 455).

    Срок  исполнения продавцом обязанности  передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, - в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК, т.е. в разумный срок после возникновения обязательства, а по его истечении – в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования о передаче товара (п.1 ст. 457 ГК).

    Что касается предмета обязательства, по которому обязанной стороной выступает покупатель, то по общему правилу последний должен совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара (п.1 ст. 486 ГК).

    Таким образом, для признания договора купли-продажи заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие о количестве и наименовании товара. А, например, в договоре поставки существенным условием является цена товара, и судебная практика придерживается этого правила¹⁹.Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК²⁰. 
 
 
 
 
 

    2.  ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ  СТОРОН ПО ДОГОВОРУ  КУПЛИ-ПРОДАЖИ. 

    2.1  УСЛОВИЯ ДОГОВОРА  И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН. 

    Содержание  договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условиями договора устанавливаются  или конкретизируются права и  обязанности сторон. Обычно во всяком договоре купли-продажи выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно продавца и покупателя. Например, к условиям, предусматривающим обязанности продавца, обычно относят следующие: о товаре (о количестве, качестве, ассортименте, комплектности, таре и упаковке и т.п.), о порядке и сроке его передачи покупателю. Условия договора, регламентирующие порядок принятия товара и его оплаты, определяют обязанности покупателя²¹.

    Условия договора купли-продажи в целях  изучения могут быть разделены на две группы: к первой относятся  условия, регулирующие по преимуществу обязанности продавца; ко второй – условия, определяющие основные обязанности покупателя. Основным обязанностям продавца и покупателя соответственно противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны продавца или покупателя соответствующих условий договора. Таким образом, в договоре купли-продажи определяется ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей²².  

    2.2  ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА. 

    Главная обязанность продавца заключается  в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи. Такая передача осуществляется в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, - в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК). Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи. Продавец должен передать товар, наименование, количество, качество, ассортимент, комплектность которого соответствуют договору и который затарен и упакован, как того требует договор.

    Договор купли-продажи признается заключенным  с условием о его исполнении к  строго определенному сроку, когда из содержания договора ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора (ст. 457 ГК). Примером договора с условием его исполнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли-продажи новогодних елок. Передача продавцом такого товара покупателю за пределами новогодних праздников лишается всякого смысла.

    Момент  исполнения продавцом своей обязанности передать товар покупателю определяется согласно одному из трех вариантов:

              Во-первых, при наличии в договоре  условия об обязанности продавца  по доставке товара – моментом  вручения товара покупателю;

              Во-вторых, если в соответствии  с договором товар должен быть  передан покупателю в месте  нахождения товара – моментом  представления товара в распоряжение  покупателя в надлежащем месте;

              Наконец, во всех остальных  случаях – моментом сдачи товара перевозчику или организации связи.

    Таким образом, датой исполнения обязательства  должна признаваться дата соответствующего документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки покупателю, либо дата приемо-сдаточного документа. Дата исполнения продавцом своей обязанности по передаче товара имеет чрезвычайно важное значение, поскольку именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара.

    Непередача  продавцом покупателю товара в срок, установленный договором, а при  отсутствии в договоре такого условия  – в срок, определяемый в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК, либо просрочка в передаче товара признаются неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, и влекут применение последствий, предусмотренных ГК на случай нарушения гражданско-правового обязательства. В частности, покупатель вправе требовать от продавца возмещения причиненных убытков (ст. 15, 393 ГК). В случае если по договору купли-продажи продавец был обязан передать покупателю индивидуально-определенную вещь, покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных договором условиях (ст. 398 ГК).

    Договором могут быть предусмотрены иные последствия  неисполнения или ненадлежащего  исполнения продавцом обязанности  по передаче товара покупателю²³. 

    Передача  права собственности  на товар. 

    Продавец  обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц²⁴. Исключение составляют лишь случаи, когда имеется согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами (ст. 460 ГК). Под правами третьих лиц понимаются имущественные права – вещные (право собственности или иное ограниченное вещное право) или обязательственные (права залогодержателя, арендатора и т.п.). Притязание – это требование третьего лица о его праве на товар, например виндикационный иск лица к продавцу об истребовании товара. Если товар обременен правами третьих лиц либо имеются их притязания на него, продавец обязан предупредить покупателя об этом. Указанное уведомление и согласие покупателя на принятие товара, обремененного правами или притязаниями третьих лиц, являются обязательными условиями, при которых допускается передача такого товара продавцом покупателю.

    Покупатель, обнаружив, что на приобретенное  им имущество имеются права третьих  лиц, о которых он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в  известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков.

    Являющийся  предметом договора купли-продажи  товар, в отношении которого имеются  права третьих лиц, может оказаться истребованным этими лицами у покупателя. Для подобных случаев ГК (ст. 462) устанавливает правило, обязывающее покупателя, к которому предъявлен иск об изъятии товара, привлечь продавца к участию в деле. Продавец же не вправе отказаться от участия в этом деле на стороне покупателя²⁵. 

    Количество  товара. 

    Количество  товаров, подлежащих передаче покупателю, должно определяться в договоре в  соответствующих единицах измерения  или в денежном выражении. При  продаже товаров нескольких наименований в договоре определяется количество по каждому наименованию. Вместе с тем допускается возможность согласования сторонами в договоре лишь порядка определения количества товаров (п.1 ст. 465 ГК), что имеет важное значение, поскольку количество товаров относится к существенным условиям договора и отсутствие этого условия в договоре влечет признание последнего незаключенным. При любом варианте определения количества товаров договор признается заключенным, если его содержание позволяет установить количество товаров, подлежащих передаче покупателю на момент исполнения договора.

    Изменение обусловленной договором цены товара в процессе исполнения договора не должно влиять на условие договора о количестве, если стороны не оговорили  иное. Судебно-арбитражная практика длительное время применяет правило, согласно которому увеличение или уменьшение цены в процессе исполнения договора не влечет увеличения или уменьшения количества, а может лишь привести к увеличению или уменьшению денежной суммы, которая предусмотрена в договоре с учетом количества подлежащих продаже товаров. Это правило применимо и к случаям, когда покупателем произведена предварительная оплата товара²⁶.

    Законодателем определены специальные последствия  на случай нарушения условия договора о количестве товаров (ст. 466 ГК): покупатель получает право, если иное не предусмотрено договором, отказаться от переданных товаров и их оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы и возмещения убытков.

    Если  же продавец передаст покупателю товары в количестве, превышающем указанное в договоре, покупатель может, поскольку иное не предусмотрено договором, принять все количество товаров, но при условии, что в разумный срок после получения сообщения покупателя о получении товаров в количестве, превышающем указанное в договоре, продавец не распорядится соответствующей частью товаров. В этом случае дополнительно принятые товары должны быть оплачены покупателем по цене, установленной для товаров, принятых в соответствии с договором, если иная цена не определена соглашением сторон.

    Неисполнение  продавцом своей обязанности  по передаче покупателю товаров в  обусловленном количестве может  рассматриваться при определенных обстоятельствах (например, если не передан  значительный объем товаров) в качестве существенного нарушения договорного обязательства. В этом случае покупатель получает право отказаться от исполнения обязательств. Односторонний отказ от исполнения обязательств, если возможность такого отказа предусмотрена законом, как это имеет место в настоящем случае, влечет расторжение договора, а покупатель сохраняет за собой право предъявить продавцу требование о возмещении убытков.