Договор купли-продажи недвижимости

    Ассортимент товаров. 

    Договором купли-продажи может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам (ассортимент). По такому договору продавец обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами (ст. 467 ГК).

    Содержащиеся  в ГК правила, регулирующие взаимоотношения  продавца и покупателя в ситуации, когда ими не согласовано условие договора об ассортименте товаров, носят по преимуществу диспозитивный характер. Дело в том, что условие об ассортименте – это чисто договорное условие, и оно должно определяться соглашением сторон. Трудно представить договор (в нормальном имущественном обороте), где отсутствует условие об ассортименте покупаемых товаров, что вынудило бы обе стороны руководствоваться диспозитивными правилами, предусмотренными законодательством. Но это случается.

    На  практике нередко возникают ситуации, когда их существа обязательства с очевидностью вытекает, что партия заказанных товаров должна быть передана покупателю в определенном ассортименте (например, когда приобретаются для реализации в розничной торговой сети партии одежды и обуви), однако соответствующее условие в договоре отсутствует. В этом случае продавец может передать покупателю товары в ассортименте, исходя из известных ему на момент заключения договора потребностей покупателя, либо вовсе отказаться от исполнения договора. В договоре также может быть предусмотрен порядок изменения (уточнения) ассортимента, если он согласован на длительный срок.

    Товары, не соответствующие условию об ассортименте, считаются принятыми, если покупатель в разумный срок после их получения не сообщит продавцу о своем отказе от товаров.

    В тех же случаях, когда сторонами  в договоре согласовано условие  об ассортименте подлежащих передаче покупателю товаров, нарушение этого  условия влечет для продавца определенные негативные последствия (ст. 468 ГК).

    Передача  продавцом предусмотренных договором  товаров с нарушением условия  об ассортименте дает покупателю право  отказаться от их принятия и оплаты, а если они уже оплачены, потребовать  возврата уплаченной суммы и возмещения убытков.

    Если  продавец передаст покупателю наряду с товарами, ассортимент которых соответствует договору, товары с нарушением условия об ассортименте, покупатель получает право по своему выбору: принять товары в ассортименте, предусмотренном договором, и отказаться от остальных товаров; отказаться от всех полученных товаров; потребовать заменить товары, не соответствующие условию об ассортименте, товарами в ассортименте, предусмотренном договором; принять все переданные товары. 

    Качество  товара. 

    Договором купли-продажи должны быть предусмотрены требования, предъявляемые к качеству товара. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору.

    В договоре качество товара определяется путем указания нормативных документов по стандартизации, образца и (или) описания, которым должно соответствовать качество товара, либо показателей его качества (качественных характеристик товара, надежности, безопасности, энергопотребления и других показателей). При определении качества товара возможно использование одновременно всех указанных способов.

    Определенные  проблемы с исполнением договора могут возникнуть в тех случаях, когда он не содержит условия о  качестве. Решению этих проблем и  исключению возможности передачи покупателю недоброкачественного товара могут  способствовать доспозитивные нормы, определяющие требования к качеству товара при отсутствии таковых в договоре. В этом случае продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

    Если  же продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

    При продаже по образцу или по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу или описанию. Образец – это эталонное изделие, потребительские свойства (эксплуатационные характеристики) которого определяют требования к качеству товара, подлежащего передаче покупателю. Описание товара представляет собой определенный перечень потребительских свойств (эксплуатационных характеристик) товара, который передается покупателю. Оно может сопровождаться фотографией товара, его графическим изображением и т.п.

    Если  в установленном законом порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям. Обязательные требования к качеству товаров определяются государственными стандартами Российской Федерации (ГОСТы)²⁷. К их числу относятся требования, направленные на обеспечение безопасности, жизни, здоровья и имущества, охраны окружающей среды, технической и информационной совместимости, взаимозаменяемости товаров, единства методов их контроля и маркировки. Иные требования к качеству товаров, содержащиеся в ГОСТах, рекомендательный характер.

    Таким образом в договоре всегда имеется  условие, определяющее требование к  качеству товара.

    Важное  значение имеют нормы о гарантии качества товара. Необходимо различать законную и договорную гарантии качества товара. Они различаются по продолжительности сроков обнаружения недостатков товара, за которые отвечает продавец, порядку их установления, условиям ответственности и распределению между сторонами бремени доказывания причин возникновения недостатков.

    Законная  гарантия имеется во всех случаях, если таковая не предусмотрена договором. Сущность законной гарантии состоит в том, что товар должен соответствовать требованиям, предъявляемым к его качеству, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

    В случае, когда предоставление продавцом  гарантии качества товара предусмотрено  договором (договорная гарантия), продавец обязан передать покупателю товар, который  должен соответствовать требованиям, предъявляемым к его качеству, в течение определенного периода времени, установленного договором (гарантийного срока).

    От  гарантии качества товара следует отличать срок годности товара, т.е. определенный законами, иными правовыми актами, государственными стандартами или  иными обязательными правилами период времени, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению. Очевидно, что в договоре не может быть установлен гарантийный срок, превышающий срок годности товаров. Кроме того, продавец обязан передать покупателю товар с таким расчетом, чтобы он мог быть использован по назначению до истечения срока годности.

    В случае предоставления продавцом покупателю договорной гарантии гарантийный срок должен исчисляться с момента  передачи товара покупателю, если договором не будет предусмотрен иной начальный момент течения гарантийного срока.

    В форме диспозитивной нормы ГК предусматривает правило исчисления гарантийного срока в отношении  комплектующих изделий, входящих в  состав товара (основное изделие). Гарантийный  срок на комплектующее изделие считается равным гарантийному сроку на основное изделие и начинает течь одновременно с гарантийным сроком на основное изделие (п.3 ст. 471).

    Течение гарантийного срока прерывается  в случаях, когда товар не может  быть использован покупателем по обстоятельствам, зависящим от продавца, например из-за недостатков товара, вследствие непередачи вместе с товаром его принадлежностей, в том числе инструкции по эксплуатации и другой необходимой документации. Течение гарантийного срока может быть возобновлено лишь после того, как продавцом будут устранены соответствующие обстоятельства.

    Если  в течении гарантийного срока  покупатель обнаружит недостатки в  переданном товаре (комплектующем изделии) и продавец по требованию покупателя произведет его замену, на вновь переданный товар (комплектующее изделие) устанавливается гарантийный срок той же продолжительности, что и на замененный, если договором не предусмотрено иное.

    Ответственность продавца за ненадлежащее качество товара во многом зависит от того, имеется ли договорная гарантия качества товара. По общему правилу (т.е. при наличии законной гарантии) продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до момента перехода риска случайной гибели или случайной порчи на покупателя или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, последний отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (ст. 476 ГК).

    Если  продавец нарушает условие договора о качестве товара, покупатель по своему выбору вправе потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п.1 ст. 475 ГК).

    Еще более жесткие последствия предусмотрены  в отношении продавца, допустившего существенное нарушение требований к качеству товара (например, передачу покупателю некачественных товаров с неустраненными недостатками). В этом случае покупатель наделен дополнительными правами по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п.2 ст. 475 ГК).

    Однако, чтобы иметь возможность реализовать  свои права, покупатель должен соблюдать  определенные правила, касающиеся порядка проверки качества товара и сроков обнаружения недостатков в товаре. Соответствующие условия могут быть предусмотрены в договоре. При их отсутствии в тексте договора недостатки в товаре должны быть обнаружены в срок, не превышающий двух лет с момента передачи товара покупателю. Проверка качества товара должна осуществляться с соблюдением требований закона, иных правовых актов или государственных стандартов.

    Обязанность покупателя проверить качество переданного  ему товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями государственных стандартов или договором купли-продажи. Что касается порядка осуществления проверки, то он определяется договором и при этом должен соответствовать обязательным правилам (если они имеются). Если же такой порядок не определен ни договором, ни иными обязательными правилами, а в силу требований закона, правовых актов либо государственных стандартов покупатель должен проверить качество товаров, то эта проверка производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки качества товара, подлежащего передаче покупателю по договору купли-продажи.

    Обязанность проверить качество реализуемых  товаров может быть возложена  и на продавца (предварительное испытание, анализ и т.п.). в этом случае продавец должен предоставить покупателю документы, подтверждающие осуществление им проверки качества передаваемого товара и ее результаты, например сертификат качества товара. В отношении подобных ситуаций важно подчеркнуть, что порядок и иные условия проверки качества товара, производимой как продавцом, так и покупателем, должны быть одинаковыми (п.4 ст. 474 ГК).

    Принципиальное  значение для покупателя имеет соблюдение сроков обнаружения недостатков переданного ему товара. Как правило, покупатель вправе предъявить свои требования продавцу в связи с недостатками товара, обнаруженными только в пределах сроков, которые определены ГК (ст. 477).

    При наличии лишь законной гарантии на товар, т.е. когда на него не установлен гарантийный срок или срок годности, недостатки в товаре должны быть обнаружены покупателем в разумный срок (что зависит от свойств товара и его обычного использования), но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Законом или договором может быть предусмотрен более длительный предельный срок для обнаружения недостатков в товаре.

    При наличии договорной гарантии недостатки в товаре должны быть обнаружены покупателем  в пределах гарантийного срока.

    Если  гарантийные сроки установлены  в отношении не только товаров, но и отдельных комплектующих изделий, то возможны два варианта: если гарантийный срок на комплектующее изделие окажется меньшей продолжительности, чем на товар (основное изделие), недостатки в комплектующем изделии могут быть выявлены покупателем в пределах гарантийного срока, установленного на основное изделие.

    Если  же на комплектующее изделие установлен в договоре гарантийный срок большей  продолжительности, чем на основное изделие, истечение гарантийного срока  на основное изделие не имеет правового значения, поскольку недостатки в комплектующем изделии должны быть обнаружены покупателем в пределах гарантийного срока, установленного именно в отношении этого комплектующего изделия.

    Если  в отношении какого-либо товара установлен срок годности, недостатки в этом товаре должны быть обнаружены покупателем в пределах указанного срока годности. Только при соблюдении этого условия покупатель вправе предъявить продавцу требования в связи с недостатками такого товара. 

    Комплектность товара.