Договор купли- продажи преприятия

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Порядок  заключения

По договору продажи предприятия  продавец обязуется передать в собственность  покупателя предприятие в целом  как имущественный комплекс (ст. 493 ГК РК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Выделение договора продажи  предприятия в качестве самостоятельной  разновидности договора продажи  недвижимости обусловлено спецификой предмета - предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской  деятельности. 
На договор купли-продажи предприятия распространяются установленные законом правила совершения сделок с имуществом, находящимся в общей собственности и правила внутреннего принятия решения об отчуждении имущества в собственности юридических лиц частной формы собственности. Кроме того стороны договора купли-продажи должны обладать надлежащим объемом право- и дееспособности для совершения такого рода сделок.

Договор купли-продажи  предприятия, как и других объектов недвижимости, должен предусматривать  цену предприятия. Цена является существенным условием договора, что опять же непосредственно связано со сложностью и специфичностью предмета договора, его повышенной стоимостью и неоднородностью  состава. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене (стоимости) предприятия договор считается  незаключенным . Обычно цена предприятия  включает и цену земельного участка, передаваемого вместе с этим предприятием и необходимого для его использования  или права на него, если иное не установлено  законом или договором. Согласно п.1 ст.495ГК состав и стоимость предприятия  определяются в договоре на основе полной инвентаризации, проводимой в  соответствии с правилами такой  инвентаризации. ГК установил, что до подписания договора купли-продажи  предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами ряд  документов, которые преследуют двоякую  цель: 1) определить фактическое наличие  материально-технических ресурсов на балансе предприятия и нематериальных активов, естественно на определенную дату, так как отчуждается предприятие  «на ходу», что отнюдь не предполагает постоянной статичности его элементов; 2) установить степень сохранности  материальных и нематериальных активов, в том числе путем определения  их нормативного износа. К таким  документам относятся: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости  предприятия, а так же перечень всех долгов (обязательств), включаемых в  состав предприятия, с указанием  кредиторов, характера, размера и  сроков требований. При этом акт  инвентаризации должен отражать фактическое  положение вещей и должен быть подтвержден заключением аудитора, которое в свою очередь должно соответствовать данным бухгалтерского баланса с отметкой налогового органа на отчетную дату. При отсутствии подобной согласованности невозможна не только оценка финансовой деятельности предприятия, его доходности, рентабельности, но и заключение договора купли-продажи вообще, так как составление данных документов – есть императивное требование закона. Однако в соответствии с принципом свобoды догoвора, сторoны могут определять его условия, руковoдствуясь сoбственным вoлеизъявлением (кроме случаев, когда такие условия четко определены законом). И потому ничто не мешает заключить договор купли-продажи предприятия в отступление от той цены, которая будет вытекать из вышеназванных документов. Например, можно приобрести предприятие себе в убыток, рассчитывая на кредитоспособность должников предприятия. Однако, как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведения вышеназванных мероприятий и в соответствии с их итогами. Срок догoвора купли-прoдажи предприятия не является его существенным условием, законодательствoм специально срок не нормируется и устанавливается соглашением сторон. Однако, как будет показано ниже, продажа предприятия осуществляется в три этапа: 1) Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация. 2) Передача предприятия по передаточному акту. 3) Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие. Из-за сложнoсти передачи достаточно обширного имущественного комплекса заключение договора и полная передача предприятия зачастую разорваны во времени. И потому во избежание проволочек в оформлении соответствующей документации в договоре целесообразно предусмотреть срок, к которому предприятие будет передано покупателю, исходя из реальных возможностей продавца за установленное время подготовить предприятие к передаче и передать его. Необходимо предусмотреть и срок, к которому правo собственности покупателя на приoбретенное предприятие будет зарегистрировано.

Форма и государственная  регистрация договора. Договор купли-продажи  предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами  с обязательным приложением к  нему следующих документов: акт инвентаризации предприятия, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о  составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием  кредиторов, характера, размера и  сроков их требований (ст. 494, 495 п.2 ГК).

Несоблюдение формы  договора влечет его недействительность. Помимо указанных требований к форме, характерной особенностью договора купли-продажи предприятия является обязательная государственная регистрация  самого договора, который приобретает  силу и считается заключенным  с момента такой регистрации (п.1 ст.498 ГК).

Сама продажа  предприятия, как уже подчеркивалось выше, осуществляется в три этапа. Таким образом, закон требует, чтобы  стороны при продаже предприятия  дважды осуществляли государственную  регистрацию: государственную регистрацию  договора купли-продажи предприятия  и государственную регистрацию перехода права собственности на предприятие. Повышенное внимание к самому договору купли-продажи по видимому объясняется особой ценностью предприятия как имущественного комплекса, сложностью его состава и важностью производственно-хозяйственного назначения, а также тем, что существенным образом затрагиваются права и интересы третьих лиц при заключении такого рода сделок. Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия, с момента осуществления которой договор считается заключенным, является первоначальным этапом контроля со стороны государства за оборотом промышленной недвижимости и создает предпосылки правомерного поведения субъектов гражданского оборота в ходе отчуждения предприятия. Вступление договора в силу предполагает осуществление сторонами действий направленных на его исполнение, в том числе исполнение обязанности по передаче предприятия. В завершающей стадии исполнения договора, по общему правилу п.3 ст. 497 ГК, непосредственно после подписания передаточного акта, осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на предприятие, и именно с этого момента покупатель получает «титул» собственника. В целом с помощью государственной регистрации перехода права собственности на предприятие обеспечивается стабильность, законность и гласность прав на недвижимость. Законодатель предусмотрел единый порядок государственной регистрации договора купли-продажи предприятия и права собственности на приобретенное предприятие. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия. Таким образом, закон требует соблюдения надлежащей формы договора купли-продажи предприятия и порядка его государственной регистрации, что предполагает соблюдение ряда императивно установленных требований, среди которых составление единого письменного документа, с приложением к нему документов, указанных в п.2 ст. 495 ГК и государственная регистрация самого договора в установленном порядке, что обусловлено спецификой предмета договора и повышенным вниманием государства к такого рода сделкам.  

Продажа предприятий, находящихся в процедуре банкротства

Экономическая несостоятельность (банкротство) - это неплатежеспособность, имеющая или приобретающая устойчивый характер, признанная хозяйственным  судом или правомерно объявленная  должником. Должником признается неплатежеспособный индивидуальный предприниматель или  неплатежеспособное юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, за исключением казенного предприятия, либо некоммерческой организацией, действующей  в форме потребительского кооператива, благотворительного или иного фонда.

Продажа предприятий, в отношении  которых применены процедуры  экономической несостоятельности (банкротства), осуществляется на торгах в форме  аукциона или конкурса.

Торги проводятся в форме  аукциона, за исключением случаев, предусмотренных  законодательством, и по составу  участников являются открытыми, кроме  торгов по продаже ограниченно обороноспособного  имущества должника, которое может  быть продано только на закрытых торгах.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 Обязанности сторон вытекающие из договора продажа предприятия

 

Содержание договора купли-продажи предприятия обязанности продавца.   В самом общем виде обязанности продавца в любом договоре купли-продажи заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передачи ему товара в определенном договором количестве, качестве, комплекте, свободным от прав третьих лиц. Основной обязанностью продавца в договоре купли-продажи предприятия является передача предприятия, путем составления и подписания передаточного акта. Передаточный акт является документом, отражающим строго формализованный порядок отчуждения предприятия. Такой порядок продиктован, прежде всего, сложностью имущественного комплекса, подлежащего передаче, а составление передаточного акта имеет две задачи: 1) установить во времени факт передачи предприятия; 2) установить состав предприятия. Первая задача достигается с момента подписания передаточного акта обеими сторонами, с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Последнее в свою очередь связано с тем, что вместе с риском покупатель получает право использовать входящее в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности (ст. 497 ГК). 

Использование предприятия  в промежутке между заключением  договора и передачей предприятия  по акту и до перевода права собственности  на покупателя логично сопутствует  фактам перехода рисков гибели и повреждения  имущества на него. Кроме того, использование  предприятия может быть просто необходимо для поддержания предмета договора в исправном состоянии, либо для  избежание крупных убытков, которые наступят при остановке производства. Вторая упомянутая задача (установление состава предприятия) достигается благодаря содержанию передаточного акта. Передаточный акт, согласно ст.497, должен содержать данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках передаваемого имущества, обязанности, по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

 

Обязанность по передаче предприятия покупателю осуществляется в два этапа: 1) Подготовка предприятия  к передаче означает не только составление  акта, но и согласование его с  покупателем, что следует из формулировки п.1 ст.497, где в содержание передаточного акта включены данные о выявленных недостатках имущества и перечне имущества, не подлежащего передаче ввиду его утраты, наличие которых было бы целесообразно довести до сведения покупателя до подписания акта. 2) Передача предприятия и подписание передаточного акта. Именно такая последовательность (передача, а потом подписание) отвечает логике осуществления этой обязанности продавцом. Предприятие – сложный имущественный комплекс, состоящий из множества элементов, передача которых единовременно практически нереальна, однако к моменту подписания акта предприятие, если уже не будет передано, то покупателю должна быть обеспечена фактическая возможность беспрепятственно принять предприятие. Было бы странно предположить ситуацию, при которой покупатель подписал бы передаточный акт, со всеми вытекающими отсюда последствиями, не получив предприятия «в натуре» или реального права беспрепятственно принять его. Однако выполнение обязанности по передаче предприятия еще не означает, что продавец выполнил свое обязательство по договору. Помня вышеозначенную очередность действий по продаже предприятия (1.подписание и регистрация договора, 2.передача предприятия, 3.регистрация права собственности на приобретенное предприятие), можно заключить, что покупатель будет считаться исполнившим свое обязательство по договору с момента перехода к покупателю права собственности на предприятие и государственной регистрации такого перехода. Согласно ст. 498 ГК право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации такого права. Право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю, если иное не установлено договором. Особенностью договора купли-продажи предприятия является четкое разграничение момента перехода на покупателя права собственности, который связывается с государственной регистрацией этого права и момента перехода рисков случайной гибели и повреждения имущества, который приурочивается к передаче предприятия (подписание передаточного акта). Это связано с тем, что покупатель, даже не обладая правом собственности, может распоряжаться предприятием в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых оно приобретено (что частично подтверждается формулировкой п.3 ст.498 ГК). Это право покупателя схоже с правом собственности, но является вторичным вещным правом. Таким образом, такому «промежуточному собственнику» в действительности необходимы лишь права использования и распоряжения имуществом предприятия в целях, в которых оно приобреталось и для предотвращения порчи и гибели имущества, что, в свою очередь, продиктовано производственной необходимостью. Иные же правомочия перейдут к покупателю с момента государственной регистрации права собственности на предприятие. Обязанность передать предприятие свободным от прав третьих лиц. Эта общая для договора купли-продажи обязанность продавца преломляется в договоре купли-продажи предприятия с учетом специфики его предмета, в состав которого входят пассивные обязательства продавца перед третьими лицами, то есть долги. В этом случае продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего соответствующие долги надлежащим образом. И перевод долга, и извещение покупателя о долгах осуществляется в ходе подписания передаточного акта, необходимым содержанием которого является перечень всех долгов. Очевидно, что долги не указанные ни в передаточном акте, ни в договоре, ни в приложениях к нему не могут считаться переданными покупателю. Никакие долги и обязательства продавца не могут быть переданы покупателю без его согласия, то есть если они не будут указаны в договоре, в приложениях к нему или в передаточном акте, подписанном новым должником. Сама процедура перевода долга имеет особенности и требует обязательного уведомления и получения согласия кредиторов. Обязанность продавца передать имущество в надлежащем количестве (комплекте) и надлежащего качества. Данная обязанность также является общей для всех договоров купли-продажи, но из-за неоднородности и сложности предмета договора купли-продажи предприятия имеет свои особенности и отдельное правовое регулирование. Как упоминалось выше количество и качество имущества, подлежащего передаче, определяется на основе полной инвентаризации и закрепляется документами, прилагаемыми к договору купли-продажи предприятия. Эти же показатели в отношении фактически передаваемого имущества фиксируются в передаточном акте. ГК предусматривает и особенности ответственности стороны за нарушение этой обязанности. Согласно ст.499 ГК последствия нарушения условия о количестве и качестве определяются аналогично общим положениям о договоре купли-продажи, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено пп.2-4 ст. 499 ГК. Приоритет, отданный здесь специальным нормам, еще раз подчеркивает специфику предмета договора, которая диктует и некоторые особенности ответственности за его несоблюдение. Пункт 2 ст. 499 ГК гласит: «В случаях, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в соответствующих случаях иных требований не предусмотрено договором». Очевидно, что в данном случае произошло сужение правомочий покупателя в случае получения товара ненадлежащего качества по сравнению с общими нормами о договоре купли-продажи. Но это обстоятельство объясняется тем, что покупатель, согласовавший и подписавший передаточный акт, был оповещен об этих недостатках, и его правомочия в связи с этим ограничиваются требованием о соразмерном уменьшении покупной цены. Если же указанные недостатки были выявлены покупателем после передачи предприятия и ранее не были ему известны, то он пользуется всеми средствами защиты по общим правилам о купле-продаже, что отчасти подтверждается п.4 ст. 499 ГК, где говориться, что продавец, получивший уведомление покупателя о недостатках переданного имущества по количеству или качеству, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить недостающее имущество. В п.4 ст. 499 ГК говориться об устранимых недостатках переданного имущества. В той же ситуации, когда покупателю передано в составе предприятия имущество, не пригодное для целей, названных в договоре, за которые отвечает продавец и эти недостатки не устранены в порядке и сроки, установленные законом или их устранение невозможно, покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору (п.5 ст. 499 ГК). Говоря о последствиях несоблюдения условий договора купли-продажи предприятия, необходимо упомянуть, что правила ГК о последствиях недействительности сделок и об изменении или расторжении договора купли-продажи предприятия, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной или обеих сторон, применяются к договору купли-продажи предприятия, если они существенно не нарушают права и интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 500ГК).

Появление подобного рода ограничений в применении последствий недействительности сделок к договору купли-продажи предприятия, по видимому, связано с тем, что предприятие является промышленным объектом с множеством экономических связей, причем, весьма масштабных. И вследствие правовых споров между сторонами договора может быть причинен ощутимый ущерб иным субъектам права и возникнуть дисбаланс в соответствующей сфере хозяйствования. В связи с введением оценочного понятия «существенное нарушение прав» предполагается, что определит существенно или нет конкретное нарушение суд своим мотивированным решением.  

Обязанности покупателя.  Обязанности покупателя по договору купли-продажи предприятия специально ГК не регламентируются, что предполагает отсылку к общим нормам ГК о купле - продаже. В самом общем виде существует две основные обязанности покупателя: принять и оплатить товар. Обязанность покупателя принять предприятие выражается в действиях покупателя по непосредственному принятию и в действиях, способствующих принятию. Покупатель до подписания передаточного акта обязан подготовить все условия для принятия имущества, обязательств и прав, и иных элементов состава предприятия, а затем подписать передаточный акт. Согласно ст. 437 ГК, если покупатель в нарушение закона или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе требовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора. В связи с тем, что продавец считается исполнившим свое обязательство по договору только с момента государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие, покупатель не в праве необоснованно уклоняться от такой регистрации. В противном случае суд по требованию стороны выносит решение о государственной регистрации перехода права собственности, а сторона, необоснованно уклонявшаяся от регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой государственной регистрации.  

 

Покупатель обязан оплатить предприятие в порядке  и сроки, установленные договором, в соответствии с общими нормами  о купле-продаже. В связи с длительностью  перехода права собственности на предприятие от продавца к покупателю, зачастую между ними возникают споры  о цене предприятия, так как изменилась его первоначальная балансовая стоимость. Продавцы требуют увеличения цены и изменения договора, но такие иски, как правило, отклоняются судом, так как в п.2 ст.385 ГК установлено, что изменение цены после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке.

 

Так, Акционерное  общество (АО) обратилось с иском  к Товариществу с ограниченной ответственностью (ТОО), в котором указало, что АО заключило с ТОО договор купли-продажи имущественного комплекса, в котором была согласована его стоимость. Перечисление денег производилось частями, а имущество было передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты. При этом АО в связи с переоценкой основных фондов в соответствии с Постановлением Правительства РК считает, что в договор следует внести изменения в виде увеличения цены, так как последний платеж был внесен в период, когда должна была производиться указанная переоценка, с возмещением АО разницы в ценах. Суд исковые требования АО удовлетворил. Вышестоящий Судебный орган данное решение отменил, указав, что при вынесении решения нижестоящий суд не учел следующих обстоятельств. В данном договоре указана цена комплекса, которая перечислялась продавцу частями, а имущество передано по акту приема-передачи после его полной оплаты. При этом согласно п.1 ст. 385 ГК исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В соответствии со ст. 368 ГК обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением. В данном случае, поскольку обязательства сторон по договору исполнены, отсутствуют правовые основания по увеличению цены по соответствующим пунктам договора, прекратившего свое действие. Соответственно отсутствует и основание для взыскания разницы в ценах. Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец (АО) не вправе требовать внесения изменения в договор в части увеличения цены проданного предприятия. [3]