Жилищное право

С началом экономических  преобразований в нашей стране законодательство, регулирующее отношения собственности, предусмотрело значительное сокращение экономически необоснованных пределов осуществления права собственности. Законы "О собственности в СССР", "О собственности в РСФСР" значительно расширили возможности осуществления права собственности. Новый ГК РФ установил правило, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209). Кроме того, сняты количественные и стоимостные пределы объектов права собственности граждан.

Вместе с тем снятие неоправданных пределов осуществления  права собственности не дает повода говорить о беспредельной свободе  осуществления прав собственности. В любом обществе существуют объективно необходимые пределы и ограничения. По справедливому выражению Г.В. Шершеневича, "осуществление права  собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества".

Необходимо признать, что  вопрос о пределах реализации и об ограничениях прав на жилые помещения  в отечественной юридической  литературе в настоящее время  еще не получил должного освещения. Отмечая важность и плодотворность анализа регламентации рамок, в  которых собственник осуществлял  свои права, действовавших в былые  времена, необходимо отметить, что в  настоящий момент этот вопрос требует  дальнейшего изучения и конкретизации  с целью осуществления адекватной действующему законодательству правоприменительной  деятельности и развития законодательства, регулирующего пределы осуществления  и ограничения права собственности.

Анализируя сущность пределов и ограничений права на жилые  помещения, следует остановиться на различиях этих двух категорий. В  литературе часто можно встретить  смешение этих понятий. Между тем  они не равнозначны. Безусловно, оба  понятия говорят об определенных границах, в которых собственник  по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что, говоря о пределах, законодатель указывает только на закон. Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника или иного пользователя жильем и субъекта, вступающего с ним в соглашение, либо к воле судебных органов. Исходя из этого можно сделать следующие выводы.

Пределы объективны в том  смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления  права объективны, то ограничения  права также возможны только в  этих пределах.

Изложенное позволяет  назвать пределы общими основаниями  стеснения права, а ограничения - частными.

Стеснения владения, пользования  и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов:

во-первых, законодательные - пределы, установленные федеральными законодательными актами;

во-вторых, судебные - ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье;

в-третьих, договорные - ограничения, обусловленные соглашением сторон.

Спектр законодательных  пределов осуществления права на жилые помещения достаточно широк  и включает в себя как общие  пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права, касающиеся недвижимого имущества, среди которых  особо следует выделить пределы, непосредственно обусловливающие  права собственников жилых помещений.

Общие пределы осуществления  права собственности, относящиеся  к любому имуществу, закреплены в  ст. 209 ГК РФ, где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

К пределам осуществления  прав, касающихся пользователей недвижимого  имущества, следует отнести пределы, относящиеся к осуществлению  прав на земельный участок как  таковой либо являющиеся составной  частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает  строго целевое назначение земельных  участков исходя из состава земель и целей получения их в пользование.

Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно  касающиеся осуществления прав пользователей  жилых помещений. Российский законодатель, устанавливая пределы осуществления  права собственности в отношении  любого имущества, исходит из принципа "можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права  других субъектов". Регламентируя  отношения, связанные с недвижимостью  в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на право собственности на жилые  помещения. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в ст. 17 ЖК РФ, осуществление права собственности  на жилое помещение не должно нарушать права и охраняемые действующим  законодательством интересы других лиц, т.е. пределы обусловливаются  основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов  гражданского права.

К таким пределам законодатель относит возможность использования  жилья. Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований  владения и пользования имеют  исключительно целевое назначение. В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые  помещения предназначаются для  проживания граждан, гражданин - собственник  жилого помещения может использовать его для личного проживания и  проживания членов его семьи. Жилые  помещения могут сдаваться их собственниками другим лицам для  проживания на основании договора. При этом размещение в жилых домах  промышленных производств не допускается. Похожая норма содержится в ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается.

Исходя из установленного законом целевого назначения жилища недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей. Как справедливо  указывается в распоряжении мэра г. Москвы от 4 марта 1994 г. N 101-РМ "О  мерах по пресечению противоправного  использования жилых помещений, находящихся в собственности  граждан и юридических лиц", в результате такого использования  из жилищного фонда незаконно  изымается значительная часть жилой  площади, что усугубляет в этой сфере  и без того напряженную из-за нехватки жилья ситуацию в городе. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ допускается использование  жилого помещения для осуществления  профессиональной деятельности или  индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в нем  на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также  требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В отличие от прежнего законодательства ГК РФ предусмотрел ответственность  собственников за использование  жилого помещения не по назначению. Согласно ст. 293 Кодекса, если собственник  жилого помещения использует его  не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может  предупредить собственника о необходимости  устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник  продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое  помещение не по назначению, суд  по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже  с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного  решения.

К пределам осуществления права на жилые помещения следует также отнести обязательность надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм и т.п., необходимых для нормальной эксплуатации как данного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в этом доме. Например, собственник, наниматель или иной пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов перестраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве крайней меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, допускающему его разрушение, согласно той же ст. 293 ГК РФ может быть применена санкция о прекращении права собственности.

Судебные ограничения  права на жилье возникают в  случаях оспоримости права на жилье, т.е. когда право на жилое  помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении  или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае возникновения споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое  помещение правомочие распоряжения будет ограничено.

Договорные стеснения  права собственности на жилые  помещения возможны и тогда, когда  субъекты гражданско-правовых отношений  налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров  ипотеки, пожизненного содержания с  иждивением, найма, поднайма жилья и  некоторых других.

По общему правилу, установленному ст. 346 ГК РФ, передача жилого помещения  в залог не лишает залогодателя права  распоряжаться им. Исключения из этого  правила могут быть установлены  законом или договором. Например, договором о залоге может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться  заложенным жилым помещением, либо может быть установлен запрет на совершение некоторых актов распоряжения (допустим, незалогодатель вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).

Ограничения права собственности  возможны и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 гл. 33 ГК РФ, согласно которому собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, т.е. налицо обременение  приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства  плательщика ренты приобретает  право залога на это имущество.

При заключении договора найма  жилого помещения собственник, как  заключивший соглашение, так и  приобретший жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено  соглашением сторон, может быть ограничен  или вообще лишен права пользования  жилым помещением на срок действия договора. В таком случае право  использовать жилище имеется у нанимателя и постоянно проживающих с  ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход  права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение  не влечет изменения или прекращения  договора. При этом новый собственник  становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

2. Защита права собственности на жилые помещения

На основании ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется  судебная защита его прав и свобод. Развивая данное положение применительно  к жилищным отношениям, ч. 1 ст. 11 ЖК РФ указывает на то, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом  в соответствии с подведомственностью  дел, установленной процессуальным законодательством. Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ч. 2 ст. 118 Конституции  РФ).

В ЖК РСФСР 1983 г. защита жилищных прав осуществлялась преимущественно  в административном порядке. В ЖК РФ административный порядок защиты жилищных прав предусматривается скорее как исключение. В частности, в  ч. 2 ст. 11 Кодекса указывается, что  защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в  случаях, предусмотренных федеральным  законом. При этом решение, принятое в административном порядке, может  быть обжаловано в судебном порядке. Обращая особое внимание на данное обстоятельство, Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г. N 14 указал на то, что судам необходимо учитывать, что право на обращение  в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том  случае, когда закон предусматривает  административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке (п. 1).

Согласно ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем:

-признания жилищного  права;

-восстановления положения,  существовавшего до нарушения  жилищного права, и пресечения  действий, нарушающих это право  или создающих угрозу его нарушения;

-признания судом недействующими  полностью или в части нормативного  правового акта государственного  органа либо нормативного правового  акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и  противоречащих федеральному закону, иному нормативному правовому  акту, имеющим большую, чем указанные  нормативный правовой акт государственного  органа либо нормативный правовой  акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

-неприменения судом нормативного  правового акта государственного  органа или нормативного правового  акта органа местного самоуправления, противоречащих федеральному закону, иному нормативному правовому  акту, имеющим большую, чем указанные  нормативный правовой акт государственного  органа или нормативный правовой  акт органа местного самоуправления, юридическую силу;