Жилищные правоотношения

 2. Жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Субъектами этих отношений, с одной стороны, являются граждане, которые обращаются с просьбой о предоставлении им жилого помещения, а с другой - государственные органы, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, которые правомочны решать вопросы о предоставлении жилых помещений как собственники или уполномоченные на то организации, а также общественные (профсоюзные) организации.

      Жилищные отношения этого вида регулируются главным образом нормами административно-правового характера, а в некоторых случаях гражданско-правового характера. Отношения по предоставлению гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов имеют своей основной социальной функцией обеспечение граждан жилыми помещениями в соответствии с установленным порядком распределения жилья в целях удовлетворения их потребности в жилище. 
3.  Особую группу составляют жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами), так как пользование этими объектами не имеет цели постоянного проживания граждан в них, а подчинено иным целям - проживания по месту работы или вблизи него; временного проживания в связи с учебой, работой, ремонтом квартиры и т. п.

4.  Жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма. Жилищные отношения этого вида носят в основном характер управленческих решений и поэтому регламентируются нормами административного, финансового, налогового, земельного права. Вместе с тем часть этих отношений, связанных с ремонтом жилых помещений, может регулироваться нормами гражданско-правого характера.

      Особую группу жилищных отношений образуют отношения по эксплуатации, обеспечению сохранности жилищного фонда. Они неоднородны и складываются в процессе эксплуатации жилищного фонда, его ремонта, в том числе материально-технического обеспечения и финансирования затрат на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда. 
Отдельную группу "управленческих" жилищных отношений образуют отношения, связанные с передачей жилых домов одним органом управления другому, с исключением жилых домов из состава жилищного фонда, изменением назначения помещений и др. В этих случаях соответствующие государственные и общественные органы управления выступают либо в качестве субъектов имущественных прав, либо как носители государственно-властных полномочий по управлению объектами жилищного фонда. 
К этой группе примыкают отношения, возникающие в сфере хозяйственно-технической деятельности жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных служб. Эти отношения регулируются в основном нормами административно-правового характера, а некоторые из них - нормами гражданско-правового и финансово-правового характера.

5. Отношения, возникающие в связи со строительством 
и приобретением в собственность жилого дома или части его. 
Отношения, связанные со строительством дома, регламентируются главным образом нормами гражданского права, административного, земельного права. Отношения по приобретению жилого дома (покупка, мена, дарение, наследование и др.) регламентируются нормами гражданско-правового характера, которые дополняются нормами административного законодательства (например, государственная регистрация недвижимости). 
В литературе высказывается мнение, что если жилое помещение принадлежит на праве собственности гражданину и никто, кроме него, в этом помещении не проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще не возникает. Представляется, однако, что в данном случае на основе права собственности у гражданина - собственника жилого помещения возникает жилищное правомочие вторичного, производного характера, содержанием которого является пользование им указанным помещением для личного проживания. Это позволяет говорить о таких отношениях как о разновидностях жилищных отношений. 
6.  Составной частью жилищных отношений являются отношения, связанные с жилищно-коммунальным обслуживанием граждан (жилищно-коммунальные отношения): по обеспечению жилых домов и жилых помещений водой, отоплением, электроэнергией, газом, средствами санитарной очистки и др. Жилищное законодательство регулирует те стороны этих отношений, которые возникают в непосредственной связи с пользованием жилыми помещениями. Например, в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов к обязанностям наймодателя относится обеспечение бесперебойной работы инженерного оборудования домов и жилых помещений, в том числе снабжение водой, отоплением, средствами канализации, а к обязанностям нанимателей – оплата этих коммунальных услуг наряду с оплатой жилья. Эти обязательства входят в состав жилищных отношений в широком смысле. 
В других случаях, например, при пользовании электроэнергией, газом телефоном отношения принимают более сложный характер: В состав участников наряду с наймодателем и нанимателем входит также соответствующая специализированная организация; каждый из участников несет определенные обязанности перед другими.

 4. Объекты жилищных правоотношений  

В юридической литературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что выступает объектом жилищных правоотношений, в то время как в законодательстве ответ на этот вопрос найти несколько проще. И Жилищный кодекс РСФСР, и Жилищный кодекс России оперируют понятием «жилое помещение». Согласно части 1 статьи 15 ЖК РФ, единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. К ним относятся жилые дома и их части, квартиры и их части, комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается9.

Ранее для отношений, вытекавших из договора коммерческого найма, в Жилищном кодексе РСФСР применялись термины «дом», «квартира». Под предметом (объектом) договора коммерческого найма понимается жилое помещение в виде жилого дома или его части, квартиры или ее части (ст. 673 ГК РФ). Целесообразно ввести в жилищное законодательство и практику единое понятие объекта (предмета) всех видов жилищных правоотношений – жилое помещение. Под ним можно понимать жилой дом, часть дома, квартиру, часть квартиры, а в случаях, предусмотренных законом, и часть комнаты. 
    Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям определенные требования. Прежде всего, оно должно быть жилым, т. е. в течение всего года функционально предназначенным для проживания граждан. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. Всевозможные времянки, вагончики к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Объектом жилищных правоотношений не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры и т. п.). 
    Статья 673 ГК РФ к предмету договора коммерческого найма устанавливает только два требования: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. В Гражданском кодексе содержание понятия «пригодность жилого помещения для проживания» определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Отсюда можно сделать вывод, что жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям. При определении пригодности жилого помещения исходят из строительных норм и правил (СНиП), противопожарных и санитарных требований (например, помещение не должно располагаться в подвальных, полуподвальных этажах, высота помещения от пола до потолка должна составлять не менее 2,5 м, освещение помещения должно быть естественным). Непригодность жилого помещения может быть связана с физическим износом дома, расположением в зонах, запрещенных к застройке, в опасных для жизни и т. д. Из статьи 673 ГК РФ можно сделать и другой вывод: к предмету договора коммерческого найма жилого помещения предъявляется минимум требований, т. е. предметом данного договора может быть любое помещение, в том числе и неблагоустроенное, отвечающее только санитарным и техническим требованиям.

5. Субъекты жилищных правоотношений   

Субъекты правоотношений – это лица, участвующие в этих правоотношениях. Субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения Жилищного кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено Жилищным кодексом или другим федеральным законом. 
    Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен: это стороны жилищного обязательства, пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательства, лица, имеющие самостоятельное право пользоваться жилыми помещениями, наконец, лица, чьи права носят зависимый, производный характер, и др. 
    Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны. Наименование сторон, их правовое положение зависят от нескольких факторов: от их вида, от того, в силу каких оснований данные правоотношения возникают, и от вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение. Например, сторонами жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (местная администрация, государственные и муниципальные предприятия и организации, жилищно-строительные и жилищные кооперативы), а с другой – гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.

 В жилищных имущественных  правоотношениях в качестве пользователя  жилого помещения могут быть  только граждане (наниматель, член  ЖСК (ЖК), члены их семей и другие  лица, имеющие самостоятельное право  пользования жилым помещением; поднаниматели  и временные жильцы, приобретающие  производные от первичных пользователей  права). При этом в договоре коммерческого найма в роли нанимателя, по общему правилу, выступает одно лицо, за исключением случая, когда граждане, проживающие совместно с нанимателем, известив наймодателя, заключат договор о том, что все они будут отвечать перед наймодателем солидарно. В этом случае указанные лица выступают сонанимателями, т. е. здесь возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя. 
    При социальном найме проживающие с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем. Круг членов семьи нанимателя прямо определен законом: к ним относятся супруг нанимателя, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ). Ранее формулировка была следующая: «Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство» (ст. 53 ЖК РСФСР).

 В жилищном праве семья понимается иначе, чем в семейном праве, что вполне оправданно и обусловлено спецификой общественных отношений, регулируемых жилищным законодательством. Семья – это группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения, как правило, совместное хозяйство, под которым понимаются наличие общего бюджета, общие расходы по оплате жилища, взаимная забота. Иными словами, семью создают отношения по совместному использованию жилья, хотя они, конечно, строятся на принципах морали, нравственности, духовной близости. Тем не менее законодательство построено таким образом, что семья как общность людей субъектом жилищных отношений не является.    Поскольку члены семьи используют общее жилое помещение, то, естественно, семья представляет собой нечто единое, объединенное в особый коллектив. Этим и объясняется необходимость достижения соглашения между членами семьи (например, при приватизации жилого помещения, при обмене, разделе жилого помещения). Такие соглашения необходимы для того, чтобы избрать приемлемый для всех членов семьи единый вариант поведения, ведь все члены семьи нанимателя жилого помещения в договоре социального найма обладают равными правами. Солидарная ответственность также не означает, что отвечает по обязательствам в договоре жилищного найма семья (в качестве субъекта права), а не ее члены. Каждый член семьи имеет свои права и обязанности в договоре социального найма жилого помещения. Причем они равны правам нанимателя, а в большинстве случаев и одинаковые с ними (например, право пользования жилым помещением, если между ними не было иного соглашения). В связи с тем, что совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, все они являются сонанимателями жилого помещения.

В договоре коммерческого найма лица, проживающие совместно с нанимателем, при заключении договора также могут стать сонанимателями жилой площади. Нанимателем жилого помещения в договоре найма (коммерческого и социального) может быть гражданин, достигший 18 лет, или младше, если он приобретет по основаниям, предусмотренным законом, дееспособность в полном объеме. Пользователями жилых помещений в качестве членов семьи или лиц, постоянно проживающих с нанимателем, могут быть любые граждане независимо от возраста и состояния здоровья. Ранее в члены ЖСК (ЖК) могли быть приняты лица, достигшие 18-летнего возраста (ч. 2 ст. 113 ЖК РСФСР), однако статья 26 ГК РФ снизила этот возраст до 16 лет.

По-разному определяется в законодательстве другая сторона жилищного имущественного правоотношения. Например, по договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в домах государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 1 ст. 672 ГК РФ), в коммерческий наем могут сдаваться жилые помещения в любых жилищных фондах. Поэтому круг наймодателей в договоре коммерческого найма шире. Вместе с тем лицом, предоставляющим жилое помещение гражданину в пользование, должен быть либо собственник, либо управомоченное им лицо. Например, в договоре социального найма в качестве наймодателя выступают в основном жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭУ, РЭУ, ДМУРЭП и др.), а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения, организации или создаваемые ими в качестве юридических лиц жилищно-эксплуатационные организации.

В договоре коммерческого найма наймодателями могут быть как собственники (граждане, юридические лица), так и управомоченные ими лица (те же жилищно-эксплуатационные организации). В качестве наймодателей могут выступать и арендаторы жилых помещений – юридические лица, которые арендуют жилые помещения со специальной целью – передать их гражданам для проживания (обычно своим работникам). 
    Граждане, имеющие в личной собственности жилые помещения (дома, квартиры), вправе использовать их для личного проживания, проживания членов своих семей, заключать договор найма жилого помещения и иным способом распоряжаться помещением. Таким образом, в жилищных правоотношениях при использовании жилых помещений личных собственников субъектами выступают, с одной стороны, гражданин-собственник, а с другой – члены его семьи, в том числе бывшие, и наниматели жилых помещений.

В договоре найма служебного жилого помещения наймодателем может быть как собственник жилого помещения (или орган, им управомоченный), так и иной титульный владелец (например, государственные и муниципальные предприятия и учреждения, общественные организации). Нанимателем жилого помещения является работник, который по характеру возложенных на него трудовых обязанностей должен проживать по месту работы или вблизи от него (ст. 93 ЖК РФ).