Жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами и вынужденными переселенцами

Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. К ним относятся: 1) межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в  данном доме, не принадлежащие  отдельным собственникам и предназначенные  для удовлетворения социально-бытовых  потребностей собственников помещений  в данном доме, включая помещения,  предназначенные для организации  их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие  и ненесущие конструкции данного  дома, механическое, электрическое,  санитарно-техническое и иное  оборудование, находящееся в данном  доме за пределами или внутри  помещений и обслуживающее более  одного помещения;

4) земельный участок, на  котором расположен данный дом,  с элементами озеленения и  благоустройства,

 

В п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" <1> указано на то, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если общим имуществом владеют  собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию  которых имеют собственники помещений  в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество  зарегистрировано в реестре за одним  лицом, то собственники помещений в  данном здании вправе требовать признания  за собой права общей долевой  собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

 

 

57. Создание  и деятельность товарищества  собственников жилья.

В соответствии со ст. 161 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из названных в этой статье способов управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом  товариществом собственников жилья  является весьма перспективной формой управления, так как позволяет  собственникам помещений избежать необоснованных расходов, которые неизбежно  будут заложены в договоры с управляющими организациями, а также эффективно контролировать использование финансовых средств, переданных ими товариществу собственников жилья.

В Кодексе товариществам собственников  жилья посвящены главы 13 и 14 раздела VI. В них предпринята попытка урегулировать отношения, связанные с созданием и деятельностью таких товариществ, организацией управления ими, а также определить основные права и обязанности их членов. Положения данного раздела чрезвычайно актуальны, так как в результате реформирования жилищных отношений в нашей стране товарищества собственников жилья должны стать одной из наиболее массовых форм некоммерческих объединений в жилищной сфере.

В главе 13 Кодекса определены основы правового положения товариществ собственников жилья, установлены правила о создании, реорганизации, ликвидации, а также об объединениях таких товариществ.

В ч. 1 ст. 135 Кодекса содержится более полное (по сравнению с установленным в п. 1 ст. 291 ГК РФ) юридическое определение товариществом собственников жилья как некоммерческой организации.

Избрание состава органов товарищества относится к компетенции общего собрания членов товарищества (ч. 2 ст. 145 Кодекса), а не к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В ч. 1 ст. 135 Кодекса содержится более полное (по сравнению с установленным в п. 1 ст. 291 ГК РФ) юридическое определение товариществом собственников жилья как некоммерческой организации.

Из указанного определения следует, что предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья определяются с учетом положений ст. ст. 137, 138 Кодекса, закрепляющих права и обязанности таких товариществ.

товарищество собственников жилья, как и другие некоммерческие организации, обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью (см. п. 1 ст. 49 ГК РФ).

Товарищество собственников жилья  не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету его деятельности, определенным законом или иными  правовыми актами, а также уставом  товарищества. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Объем специальной правоспособности конкретного товарищества определяется учредителями в его уставе при  создании данного товарищества. В  дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности товарищества собственников жилья путем внесения в его устав соответствующих изменений, которые подлежат государственной регистрации.

Для принятия решений о создании товарищества собственников жилья  и об утверждении его устава необходимо простое большинство голосов (более 50% от общего числа голосов собственников помещений в соответствующем доме).

Решения общего собрания собственников  помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (см. ч. 1 ст. 46 Кодекса).

таким товариществом признается "объединение собственников помещений в многоквартирном доме" (см. ч. 1 ст. 135 Кодекса). Одновременно ч. 2 ст. 136 Кодекса допускает создание товариществ собственников жилья не только в одном многоквартирном доме, но также при объединении нескольких многоквартирных домов; нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений, отвечающих требованиям, установленным в рассматриваемой норме.

Все товарищества собственников жилья, создаваемые как в существующих, так и в строящихся многоквартирных  домах, приобретают права юридического лица с момента государственной  регистрации, которая осуществляется в соответствии со специальным законодательством.

 

58. Правовое  положение членов товарищества  собственников жилья.

Членству в товариществе здесь  посвящена всего одна статья (ст. 143).

При создании товарищества собственников  жилья, как и в любом юридическом  лице, имеющем членство, членство устанавливается  решением учредительного собрания, на котором определяются возможность  создания товарищества и его будущий  состав, утверждается устав и решаются другие вопросы. Список членов товарищества при создании составляется на основании  протокола учредительного собрания, который подписывают все члены  создаваемого товарищества.

После того, как товарищество создано, новые члены принимаются в  товарищество на основании их заявлений. В уставе товарищества следует подробно регламентировать процедуру вступления в члены товарищества и определить, к компетенции какого органа относится  прием новых членов <1>.

В Кодексе отсутствует правовое регулирование данной процедуры. Поэтому, формулируя соответствующие положения устава товарищества, можно по аналогии применить правовые нормы, регулирующие сходные отношения в жилищных и жилищно-строительных кооперативах: заявление о приеме в члены товарищества должно быть рассмотрено правлением и утверждено решением общего собрания членов товарищества (см. ч. 2 ст. 121 Кодекса).

Члены товарищества собственников  жилья, которые голосовали за создание товарищества и утверждение его  устава, являются учредителями такого товарищества.

Устав товарищества не может содержать  положений, запрещающих прием в  товарищество новых членов.

Часть 3 ст. 143 Кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований для прекращения членства в товариществе собственников жилья. Таких оснований только два: добровольный выход члена товарищества из товарищества и прекращение права собственности члена товарищества на принадлежавшее ему помещение.

Кодекс не предусматривает возможность исключения члена товарищества из товарищества. Представляется, что такую возможность нельзя предусмотреть и в уставе, если исходить из буквального толкования рассматриваемых положений ч. 3 ст. 143 Кодекса.

В случае добровольного выхода члена  товарищества из товарищества его членство в товариществе прекращается в момент передачи соответствующего заявления  в орган товарищества, уполномоченный принимать такие заявления.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или  уничтожении имущества и при  утрате права собственности на имущество  в иных случаях, предусмотренных  законом (см. п. 1 ст. 235 ГК РФ).

 

59. Особенности  и основные формы отчуждения  жилых помещений. 

(купли-продажи, мены, дарения, ренты)

558 ГК Продажа жилых помещений,  с одной стороны, - самая распространенная  сделка, направленная на продажу  недвижимости; с другой стороны, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилых помещений, является также продажа жилых помещений. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель - принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

2. В соответствии с действующим  гражданским и жилищным законодательством  жилые помещения бывают различных  видов: квартиры, жилые дома, изолированные  комнаты в квартирах или жилых  домах. При этом жилым признается  изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным  и техническим требованиям и  предназначено для проживания  граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК).

 

60. Ответственность  за нарушение жилищного законодательства. Разрешение жилищных споров.

 

 

 

56. Право собственности граждан  на объекты общего пользования  в многоквартирном доме.

57. Создание и деятельность товарищества  собственников жилья.

58. Правовое положение членов товарищества  собственников жилья.

59. Особенности и основные формы  отчуждения жилых помещений. 

60. Ответственность за нарушение  жилищного законодательства. Разрешение  жилищных споров.