Ипотечное кредитование

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные  договоры с кредитором на покупку  выбранной жилой недвижимости.

 

В договоре об ипотеке  должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки  исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

 

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т.к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

 

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

 

Пулы закладных продаются  кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное  покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или  банки, удовлетворяющие требованиям  Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями  функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные  кредиты и предложений на рынке  жилья.

 

1.3 Перспективы развития ипотечного кредитования

 

Недавно были опубликованы официальные статистические данные, которые ярко свидетельствуют о  том, что востребованность ипотеки  в России неуклонно увеличивается. Примерно 15% всех сделок по купле-продаже  недвижимости осуществляются при помощи кредитных средств. Аналитики подвели итоги работы ипотечных организаций, а также определили некоторые перспективы развития ипотеки в России.

 

За семь месяцев 2012 года было выдано 353 252 ипотечных кредита  на общую сумму 516,9 млрд. рублей, что  в 1,5 раза превышает уровень семи месяцев 2011 года в количественном и в 1,5 в денежном выражении. После некоторого замедления темпов роста выдачи ипотечных кредитов в июне, в июле они вернулись к уровню предшествовавшего периода.

 

Сегодня на ипотечном рынке работают более 20 кредитных организаций. За последний год произошло несколько существенных изменения. Теперь стало реальным получение кредита не только на покупку первичного жилья, но и приобретения гаража, дачи или участка под застройку. Запросы заемщиков зачастую бывают специфическими, и банки стараются идти им навстречу, предлагая, к примеру, несколько видов ипотечных программ или кредитование альтернативных сделок.

 

Совершенствование ипотечного кредитования является одной из приоритетных задач внутренней политики. Подтверждением сему факту могут служить значительные денежные средства, выделенные на развитие этого сектора экономики с начала года. Уже не единожды понижалась ставка рефинансирования Банка России, АИЖК сейчас предлагает ипотеки на максимально выгодных условиях. Пик развития ипотечного рынка пришелся на 2007-2008 года, но теперешние общие показатели развития уже вплотную подбираются к тем величинам. Банки постоянно снижают размер первоначального авансового платежа, расширяют возрастные рамки и продлевают период ипотечного кредитования (конкретный пример будет приведен в главе 2).

 

На сегодняшний день самой востребованной является ипотека  с первоначальным взносом в 10-20%, с процентной ставкой не выше 13% годовых  и сроком от 15 до 20 лет. При этом очень  популярны альтернативные сделки, когда одновременно с покупкой нового жилья происходит реализация старого. Большинство сделок приходится на покупку вторичного жилья или квартир в новостройках.

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Проблемы  ипотечного кредитования в России

2.1 Проблемы  развития ипотечного рынка и их решение

В настоящее время в Российской Федерации существуют проблемы, которые  сдерживают развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей  логике кредит на приобретение  жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято  в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для  того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности  заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности  физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

 

4. Валюта кредитования. В настоящее  время стоимость квадратного  метра жилья фиксируется в  долларах США. Банки предпочитают  выдавать кредиты также в иностранной  валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации, как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированность ряда ипотечных  программ, финансируемых зарубежными  инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного  кредитования российских банков  совместно с Американским инвестиционным  фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

6. Строительный комплекс страны  в состоянии сегодня увеличить  объёмы жилищного строительства  лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз. И без государственного регулирования это жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами. И это в стране, где половина населения находится за чертой бедности.

Решение проблем

В странах, где развито ипотечное  кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную  базу, но так или иначе активно  участвует в качестве субъекта ипотечных  отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

 

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности - эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

В настоящее время выработана стратегия  государства в развитии долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования. Её цель - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться  на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной  базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

 

Становление ипотечного жилищного  кредитования предусматривает решение  ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной  и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.

Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.

 

2.2 Преимущества и недостатки ипотеки

 

Главным преимуществом  ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье, как правило, можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

 

Самым существенным недостатком  ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая  может достигать 100 процентов и  более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

 

Еще один «минус» ипотеки  – большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

 

Также самым большим  недостатком ипотечного кредитования являются высокие процентные ставки по кредиту.

 

 

 

 

 

Заключение

 

Объектом ипотеки согласно законодательству РФ может быть жилое  помещение, а также любое недвижимое имущество: здания и сооружения, земля, суда и т.п.

С юридической точки  зрения ипотека является залогом недвижимости, служащим для обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств перед банком-кредитором. То есть недвижимое имущество в данном случае выступает как гарант возврата денежных средств, а также соответствующих процентов по кредиту.

Основным достоинством ипотеки является возможность приобрести объект недвижимости уже сейчас, вместо того, чтобы много лет накапливать  необходимую сумму.