Классификация способов приобретения права собственности

Согласно  Закону права на недвижимое имущество  и сделки с ним подлежат государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав, который должен содержать  информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.

Необходимость государственной регистрации для  приобретения права собственности  на недвижимое имущество в отношении  объектов строительства означает, что  с момента физического завершения строительного объекта до признания  его в качестве объекта права  собственности неизбежен определенный срок, необходимый для сбора документов и государственной регистрации. Возникает вопрос: кто является собственником  объекта в это время. Поскольку  до оформления регистрации вновь  созданное недвижимое имущество  не считается объектом права собственности, оно рассматривается законом  как незавершенное. В это время  право собственности принадлежит  создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы со всеми вытекающими  правовыми последствиями, в частности, несением бремени содержания, риска  случайной гибели, необходимости  возмещения причиненного вреда и  др.

В практике арбитражных судов часто возникают  споры о правах участников договора простого товарищества (договора о  совместной деятельности) на незавершенные  строительством объекты, созданные  в период действия договора. Практика не всегда единообразна: например, Президиум ВАС РФ постановлением от 16 марта 1996 г. N 3341/96 отменил решение Волгоградского областного арбитражного суда, который признал право на долю в собственности на строящийся дом за одним из участников договора на том основании, что согласно ст.301 ГК правом истребовать имущество обладает только собственник, а истец не является собственником, так как право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. В другом деле арбитражный суд Воронежской области удовлетворил требования истца о присуждении ему не завершенных строительством коттеджей. В постановлении Президиума ВАС РФ сказано, что в соответствии с условиями договора и на основании ст.124 Основ ГЗ можно признать право собственности истца на недостроенные коттеджи. Это соответствует правилам общей собственности и ст.1043 ГК, которая устанавливает, что произведенная в результате совместной деятельности продукция признается общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Следовательно, незавершенные строительством объекты составляют общую собственность участников независимо от того, рассматривается ли она как движимое или недвижимое имущество, и участник общей собственности вправе требовать выдела своей доли в соответствии с правилами ст.252 ГК.

Объекты незавершенного строительства могут  быть отчуждены и право собственности  на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования  земельным участком для создания объекта недвижимости, и если имеется  разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта  незавершенного строительства (Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях  собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность  земельных участков под этими объектами" - СЗ РФ, 1997, N 20, ст.2240).

4. Переработка.

Статья  является новой и предусматривает  особый случай приобретения права собственности (ст. 220 ГК РФ). Юридическое понятие переработки дано в ст.59 Семейного кодекса. К ней, кроме собственно переработки и обработки, относятся изготовление товара, включая монтаж, сборку и подгонку под другие товары, ремонт, включая восстановление и приведение в порядок, использование некоторых товаров, которые содействуют производству продуктов переработки или облегчают его, даже если эти товары полностью или частично потребляются в процессе переработки. Объектом переработки могут быть как сырье или материалы, так и готовые вещи.

В случаях, когда лицо использует для изготовления новой вещи путем переработки принадлежащие ему материалы, его право собственности на изготовленную или созданную вещь определяется в соответствии со ст.218 и 219 ГК.

Лицо  может на основании договора создать  новую вещь из чужого материала. Ст.712 предусматривает, что подрядчик  может выполнить работу по договору подряда для заказчика из материалов последнего. В результате переработанная или обработанная вещь переходит  в собственность заказчика (ст.703 ГК). Закон о защите прав потребителей тоже регулирует выполнение работы из материала (с вещью) потребителя. В  этом случае исполнитель обязан предупредить потребителя о непригодности  или недоброкачественности материала (вещи), которые могут повлечь  за собой полную или частичную  утрату (повреждение) вещи (СЗ РФ, 1996, N 3, ст.140).

Статья  регулирует случаи, когда чужие материалы  использованы не по соглашению сторон и нужно определить собственника движимой вещи, созданной путем такой переработки. В п.1 предпочтение отдается собственнику материалов, и только если стоимость переработки существенно превышает стоимость использованных материалов, право собственности приобретает лицо, которое действовало добросовестно и осуществляло переработку для себя. Это положение можно применять и к случаям, когда чужие материалы использованы при строительстве дома или иного объекта. Если же переработчик действовал недобросовестно, закон предоставляет собственнику материала право требовать, помимо передачи ему новой вещи, еще и возмещения причиненных убытков.

П.2 определяет правоотношения по компенсации стоимости  работ или чужих материалов при  переработке. Если стороны не придут к соглашению, лицо, которое приобрело  право собственности на результат  переработки, обязано возместить другому  или стоимость переработки, или  стоимость материалов. Цены определяются в соответствии с положениями  ст.393 ГК.

Переработка иностранных товаров на таможенной территории Российской Федерации производится в специально установленном порядке (ст.58 - 67 ТК).

5. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей.

ГК впервые  регулирует приобретение права собственности  на общедоступные для сбора плоды  природы, рыбу, животных и т.п. (ст.221 ГК РФ). Поскольку в таких случаях оно возникает непосредственно на основе закона или общего разрешения, данного собственником, либо в соответствии с местными обычаями, то относится к первоначальному способу, так как не обусловлено правом на эти объекты прежнего собственника. Однако данные объекты не относятся к бесхозяйным. Они находятся чаще всего в государственной или муниципальной собственности, что определено специальными законами, которые регулируют и порядок обращения в собственность общедоступных для сбора вещей. Например, Лесной кодекс в ст.86 устанавливает право граждан бесплатно собирать для собственных нужд дикорастущие плоды, ягоды, орехи, грибы, другие пищевые лесные ресурсы, лекарственные растения и техническое сырье, охотиться. Вместе с тем сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов и других растений может быть ограничен законодательством субъектов Российской Федерации (СЗ РФ, 1997, N 5, ст.610). Нормативные акты об охоте подробно определяют, кто имеет право охоты, где и в какое время года допускается охота на определенных зверей и птиц, как можно использовать продукты охоты. Определенные правила установлены для рыболовства. Запрещены сбор и заготовка гражданами дикорастущих растений и грибов, которые внесены в Красную книгу РФ и в перечень наркосодержащих растений и природного наркосодержащего сырья.

 По  Закону о недрах установлено,  что они являются государственной  собственностью; владение, пользование  и распоряжение недрами осуществляют  совместно Российская Федерация  и ее субъекты. Предоставление  недр для разработки месторождений  и общераспространенных полезных  ископаемых и порядок их использования  устанавливается законами и иными  нормативными правовыми актами  субъектов Российской Федерации.  Собственники, владельцы земельных  участков имеют право по своему  усмотрению в их границах осуществлять  без применения взрывных работ  добычу общераспространенных полезных  ископаемых, не числящихся на  государственном балансе (ст.19). Соответствующими  нормативными правовыми актами  регулируется использование других  общедоступных для сбора природных  богатств.

6. Самовольная постройка.

Субъектом, осуществляющим самовольную постройку, может быть любое физическое или  юридическое лицо, которое нарушило установленные для постройки  требования, в частности, использовало земельный участок, не отведенный для  этой цели, не имеет соответствующего разрешения или существенно нарушило градостроительные и строительные нормы и правила. Определение  недвижимого имущества дано в  ст.130 ГК. Перечень объектов самовольной  постройки в статье не является исчерпывающим. К таким постройкам можно отнести  дачу, гараж.

 Согласно  Федеральному закону от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности  в Российской Федерации" (СЗ  РФ, 1995, N 47, ст.4473) строительство любого  объекта должно вестись при  наличии следующих условий: а)  разрешение собственника земельного  участка и (или) здания, сооружения  и б) соблюдение градостроительных,  строительных норм и правил.

Право граждан  и их объединений на приобретение земельных участков в частную  собственность для индивидуального  жилищного строительства, а также  под хозяйственные постройки  в городах, поселках и сельской местности  осуществляется в соответствии с  Законом РФ от 23 декабря 1992 г. "О  праве граждан на получение в  частную собственность и на продажу  земельных участков для ведения  личного подсобного и дачного  хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" (Ведомости РФ, 1993, N 1, ст.26). Конкретные размеры приобретаемых земельных участков, а также порядок и условия пользования ими определяют субъекты РФ. Земельные участки для этих целей продаются собственником либо непосредственно, либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Подробный порядок купли-продажи земли определен постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" (СА РФ, 1993, N 23, ст.2114).

Порядок продажи земельных участков при  приватизации государственных и  муниципальных предприятий регулируется указами Президента РФ от 25 марта 1992 г. N 301 (Ведомости РФ, 1992, N 14, ст.761) и  от 14 июня 1992 г. N 631 (Ведомости РФ, 1992, N 25, ст.1427) с изменениями, внесенными Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственников  объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (СЗ РФ, 1997, N 20, ст.2240), которым установлено первоочередное право физических и юридических лиц - собственников зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на приобретение в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные объекты. Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения земельной собственностью в соответствии с Законом об общих принципах организации местного самоуправления.

Право на использование земельного участка  под строительство возможно и  на условиях договора аренды этого  участка (гл.34 ч.2 ГК).

Заказчик (застройщик) гражданин или юридическое  лицо, имеющие намерение осуществить строительство объекта, для которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

Определение перечня объектов, для строительства  которых разрешения не требуется, относится  к полномочиям органов государственной  власти субъектов Федерации (п.2 Закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Объект  возводится в строгом соответствии с градостроительными правилами  и утвержденной градостроительной  документацией. Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания или разрешения на строительство  может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в орган исполнительной власти субъекта Федерации или в  орган местного самоуправления.

Гражданин или юридическое лицо, отступившее  от архитектурного проекта без согласования с его автором и органом, выдавшим разрешение на строительство, обязаны устранить допущенные нарушения. Кроме того, они подвергаются штрафу в размере от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда.

Правовым  последствием самовольной постройки  является то, что лицо не приобретает  право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью  и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как  противозаконные на основании ст.168 и 169 ГК. К ним должны применяться  последствия, указанные в ст.169 ГК. Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов.

Так же, как и ГК 1964 (ст.109), п.2 комментируемой статьи последствием самовольной постройки  предусматривает ее снос. И в Законе "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" ст.25 устанавливает  в п.3, что "лицо, виновное в строительстве  или в изменении архитектурного облика без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный  участок в первоначальное состояние".

П.3 предусматривает  возможность возникновения права  собственности на самовольную постройку, если этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. При  наличии этих условий, подтвержденных разрешениями органов санитарного  надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и  др., она может быть признана по решению  суда собственностью либо застройщика (заказчика), либо законного владельца  земельного участка. В первом случае застройщику необходимо получить право  на постройку (например, путем приобретения земельного участка по договору купли-продажи). Во втором случае владелец участка  земли возмещает застройщику  расходы в размере, определенном судом (стройматериалы и др.).