Контрольная работа по "Гражданскому праву"

Вариант 3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Оглавление

 

С.

Задание 1………………………………………………………………………….3

Задание 2………………………………………………………………………...14

Задание 3………………………………………………………………………..15

Список использованных источников и литературы…………………………17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 1

Особенности правового  регулирования оборота недвижимости при совершении сделок с жилыми помещениями.

 

Договор купли-продажи заключается  в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ¹) и содержащего соглашение по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

С введением в действие Закона о регистрации прав² отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Следует отметить, что передаточный акт - не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.

В договоре должны быть указаны  стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров  купли-продажи недвижимости.

Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав, п. 18 Правил ведения ЕГРП³.

Для физических лиц указываются:

- фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);

- пол;

- гражданство;

- дата и место рождения;

- место проживания;

- наименование и реквизиты  документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).

Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

- вид (название) объекта:  здание, сооружение, жилой дом, садовый  дом, дача, гараж, квартира, часть  здания, нежилое помещение, часть  дома, часть квартиры;

- адрес (местоположение);

- кадастровый или условный  номер объекта, присвоенный органом  по регистрации прав, литеры или  номера строений, в случае если  они указаны в свидетельстве  о государственной регистрации  права, и характеристики объекта  приводятся в соответствии с  техническим паспортом объекта;

- этажность объекта;

- этаж и номера помещений,  если предметом договора является  помещение;

- площадь объекта.

Если предметом договора является передача доли в праве общей  собственности, указывается размер доли в виде простой дроби и  данные о целом объекте недвижимости⁴.

Если объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи, был создан (построен) либо изменен (реконструирован) после 1 марта 2008 г., то в связи с вступлением в силу с этой даты Закона о кадастре недвижимости характеристики объекта должны быть определены в соответствии с кадастровым паспортом. Характеристики объекта могут быть определены и техническим паспортом объекта, выданным до 1 марта 2008 г. и имеющим равную юридическую силу с кадастровым паспортом.

Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК РФ). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.

Допустимо указание цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

При продаже недвижимого  имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры  платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Перечень лиц, проживающих  в жилом помещении и сохраняющих  в соответствии с законом право  пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с  указанием их прав пользования является существенным условием договора купли-продажи  жилого помещения (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В договоре может быть указано об отсутствии таких лиц, если указанные лица отсутствуют.

Право пользования жилым  помещением проживающими в нем членами  семьи собственника можно отнести  к числу вещных прав (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ⁵).

Согласно ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника относятся: совместно проживающие с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, дети и его родители, а также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные граждане, вселенные собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между ними.

Сохраняют право пользования  жилым помещением после его отчуждения:

- наниматели и постоянно  проживающие с ними граждане (ст.ст. 675, 677 ГК РФ);

- ссудополучатели, проживающие  в жилом помещении на основании  договора безвозмездного пользования  (ссуды) (ст. 700 ГК РФ);

- получатели ренты на  условиях пожизненного содержания  с иждивением, чья потребность  в жилище обеспечивается проживанием  в данном помещении (ст.ст. 586, 602 ГК РФ);

- отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ);

- члены семьи (в том  числе бывшие члены семьи) продавца  приватизированного помещения, имевшие  в момент приватизации равные  с ним права, если иное не  предусмотрено законом или соглашением  между ними и продавцом (ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ).

Не сохраняют прав пользования  жилым помещением временные жильцы, срок проживания которых не может  превышать шести месяцев (ст. 680 ГК РФ).

Не соответствуют законодательству договоры, содержащие положение о  том, что лица, проживающие в продаваемом  жилом помещении, обязуются выписаться (сняться с регистрационного учета). Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Практикуемая в таких случаях подача заявления в нотариальную контору о выписке также никаких обязанностей у них не создает. В этом случае покупатель может требовать выписки лиц, утративших в соответствии с законом право пользования жилым помещением, в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ, а не в силу условий договора. Как указано выше, права членов семьи продавца приватизированного помещения могут быть прекращены взаимным соглашением между ними и продавцом⁶.

Вышеперечисленные условия  являются существенными как указанные  в законе, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.

Необходимое условие - указание в договоре о существующих ограничениях (обременениях) прав продавца, в том  числе о зарегистрированных в  ЕГРП: залоге, аренде, сервитуте, иных правах третьих лиц. При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (абз. 7 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

Если предметом договора являются помещения или квартиры в многоквартирном доме, в договоре указывается размер доли в праве  общей собственности на общее  имущество здания или многоквартирного дома. Содержание права долевой собственности  на общее имущество заключается  в том, что собственники помещений  имеют право пользоваться общим  имуществом и должны нести расходы  по его содержанию, соразмерные своей  доле участия (ст.ст. 30, 39, 43 ЖК РФ). Покупателю разумно ознакомиться с договорами на обслуживание недвижимости, выяснить размеры коммунальных платежей, наличие задолженности продавца и отразить это в договоре. Однако при отсутствии таких положений и при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными.

Если договором продажи  предусмотрена оплата недвижимости через определенное время после  передачи покупателю (продажа в кредит или рассрочка платежа) и иное не установлено договором, то с момента  передачи недвижимости до момента полной оплаты цены договора недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем  обязанностей по оплате (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

В таких случаях производится еще одно регистрационное действие (для купли-продажи недвижимости нежилого назначения - второе, для купли-продажи  жилья - третье): регистрация залога (ипотеки) в силу закона как ограничения  права покупателя в пользу залогодержателя - продавца в обеспечение обязательств покупателя по оплате недвижимости. Залог в силу закона возникает и в случае приобретения объекта недвижимости (жилого дома или квартиры, здания, нежилого помещения, сооружения, земельного участка) полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации или средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение недвижимости, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.ст. 64.1, 69.1, 77 Закона об ипотеке⁷). Залог возникает с момента регистрации права собственности заемщика на приобретенный объект недвижимости. Залогодержателем по данному залогу является банк (иная кредитная организация), юридическое лицо, предоставившее денежные средства для приобретения недвижимости. После регистрации права собственности приобретателя недвижимости осуществляется еще одно регистрационное действие - регистрация ипотеки в силу закона.

Государственная регистрация  договора купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) необходима только, если в момент заключения договора помещение принадлежит на праве  собственности продавцу и это  право зарегистрировано в ЕГРП.

Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ⁸). В то же время договор купли-продажи будущего жилого помещения государственной регистрации не требует. Он считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В дальнейшем, когда объект будет создан и покупатель подаст документы на регистрацию права  собственности на жилое помещение, отказ в регистрации права  на том основании, что договор  купли-продажи будущего объекта  не был зарегистрирован, не соответствует  закону (п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»⁹).

Предварительный договор  купли-продажи, содержащий условие  об оплате недвижимого имущества  до заключения основного договора, считается договором купли-продажи  будущего объекта недвижимости.

В пункте 8 Постановления № 54 рассмотрен договор, по условиям которого стороны обязуются в будущем на предусмотренных данной сделкой условиях заключить основной договор о продаже недвижимости, которая будет создана или приобретена. При этом данный предварительный договор устанавливает обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть¹⁰.

Такой предварительный договор  расценивается судом как договор  купли-продажи будущей недвижимости с условием об оплате. При разрешении споров по таким договорам судьи  обратят внимание на индивидуализацию объекта. Это означает, что даже в  предварительном контракте необходимо указать подробные сведения о  будущем объекте. В противном  случае договор может быть признан  незаключенным (п. 2, 3 Постановления № 54). Распространяются на предварительный договор и правила о понуждении продавца к исполнению обязательств по передаче недвижимого имущества. Если объект не принадлежит продавцу, суд не сможет обязать его передать покупателю недвижимость. Покупатель в таком случае сможет взыскать с продавца перечисленные ранее средства с процентами (п. 5 Постановления № 54).

По договору простого товарищества право собственности на создаваемый  совместно объект недвижимого имущества  принадлежит лицу, которому на праве  собственности (ином праве) принадлежит  земельный участок, где возведено  строение¹¹.

Когда по условиям договора каждая из сторон вносит вклад (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) для  создания объекта недвижимости, договор  квалифицируется как договор  простого товарищества. Не имеет значения, как озаглавлен контракт, если соглашение о будущей недвижимости предусматривает  общие вклады. Сделка будет квалифицирована  как договор простого товарищества.