Контрольная работа по «Гражданскому праву»

Какое решение должен принять суд?

 Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п.2 ст.328 ГК).

Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ).

 Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец должен исполнить обязательство в полном соответствии с определенными условиями о предмете.

 Гражданский кодекс РФ содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы покупателя в обязательстве по передаче индивидуально - определенной вещи. В соответствии со статьей 398 ГК РФ покупатель вправе требовать отобрать такую вещь у продавца, за исключением случаев, если она уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, статья 398 не обеспечивает реальное исполнение обязательства во всех случаях и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом. Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи устанавливает, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше (кто раньше заключил договор по поводу этого объекта), а если это установить невозможно, - тот, кто раньше предъявил иск.

Термин «передача» в самом широком смысле означает определенные согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) поступил из имущественной сферы одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) - приобретает. Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия недвижимости стороны договора купли - продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

 Только после передачи имущества и подписания документа о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию недвижимого имущества.

К основным обязанностям продавца относится передача вещи не только в фактическое владение, но и обеспечение «юридического господства» над ней - передача ее в собственность покупателю.

 Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственники (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.

 Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Сама по себе передача недвижимости по договору купли - продажи не имеет вещно-правового эффекта (не порождает права собственности). Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст.8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

 Возникновение права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации является общим правилом.

 При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. Предварительная оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества не отвечает сегодняшним условиям российской экономики с ее криминализированным рынком недвижимости. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору купли - продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче права собственности покупателю, то есть моментом государственной регистрации возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств - ст. 328 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.328 ГК О.Ю. Сокорлов имел право приостановить исполнение обязательства, т.к. ООО «Кактус» не оплатило полную покупную цену, а в последующем О.Ю. Сокорлов имел бы право требовать возмещение убытков и уплаты неустойки, если бы неполное исполнение имело бы место и после регистрации права собственности на торговый центра за ООО «Кактус». Юридически у ООО «Кактус» право собственности на торговый центр не возникло, т.к. право собственности на здание было зарегистрировано за АО «Белла» после двойной продажи.

 Однако в данном случае имела место фактическая передача по ранее заключенному договору между ИП Сокорловым О.Ю. и ООО «Кактус», что согласно ст.398 ГК дает преимущество ООО «Кактус» в оспаривании права собственности на торговый центр.

ООО «Кактус»  имеет право требовать возврата уплаченных средств лишь только в случае, если откажется от требований признать право собственности  на торговый центр за собой.  А АО «Белла» имеет право требовать возврата уплаченных средств только после того, как лишится права собственности.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНЫХ АКТОВ И УЧЕБНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.     Гражданский кодекс РФ. Часть первая и вторая. М.: «Кодекс», 2013.

2.     Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 февраля 2005 года № 3 «О судебной практике по делам о защите чести и достоинства граждан, а также деловой репутации граждан и юридических лиц» //  СПС «Гарант».

3.     Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 января 2002 г. «Суд ошибочно признал совершенную между сторонами сделку купли-продажи нежилого помещения притворной» (извлечение) // СПС «Гарант».

4.     Гражданское право: Учебник для вузов. Изд. 3-е, доп. и перераб. / Авт. кол.: Валеева Н. Г., Гонгало Б. М., Илларионова Т. И., Плетнев В. А. и др.; Под общ. ред. Т. И. Илларионовой. Ч. 1. М.,2001.

 5.     Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: «ПРОСПЕКТ», 2004.