Ограниченные вещные права на земельные участки

Возможны и другие основания  получения права пользования  земельным участком. Так, например, в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право  переходит в порядке правопреемства (п. 3 ст. 268 ГК).

Содержание права постоянного  землепользования определены в ст. 269 ГК. Обладатель этого права осуществляет владение и пользование этим участком в соответствии с законом, иными  правовыми актами и актом о  предоставлении земель в пользование. Указанное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для  которых он предоставлен, включая  возведение для этих целей на участке  зданий, сооружений и другого недвижимого  имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом  для себя, являются его собственностью.

Специфика объекта вещного  права постоянного (бессрочного) пользования  требует установления широкого круга  обязанностей.

Главная из них - использование  земельного участка в соответствии с его целевым назначением, способами, не наносящими ущерба земле как природному объекту, не говоря уже о недопущении  причинения ущерба окружающей среде, нарушения  прав владельцев соседних участков, повышении  плодородия почвы, содержания сооружений и зданий на участке в соответствии с градостроительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными правилами.

В соответствии со ст. 271 ГК при  приобретении в собственность здания, сооружения и иной недвижимости, находящейся  на земельном участке, принадлежащем  другому лицу, приобретатель недвижимости имеет право пользования предоставленным  таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Не допускается или  ограничивается использование земель сельскохозяйственного и иного  назначения для других целей в  соответствии с законодательством  и в установленном им порядке. Пользование земель сельскохозяйственного  и иного назначения может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Что касается правомочия распоряжения, то оно незначительно. Оно сформулировано в п. 3 ст. 264 ГК: владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распорядиться им, если иное не предусмотрено законом или  договором. Граждане или юридические  лица, обладающие земельными участками  на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться  этими земельными участками (п.4 ст. 20 ЗК РФ).

В упоминавшемся выше Постановлении  Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 содержится следующее разъяснение данного  правила (п. 24). После введения в действие Земельного Кодекса лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Кроме того, запрещается  внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками  в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками  на иное право, в том числе право  аренды земельных участков, в установленном  федеральными законами порядке.

Пункт 5 ст. 20 ЗК закрепил право  граждан, обладающих земельными участками  на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право  однократно бесплатно приобрести в  собственность находящийся в  его постоянном (бессрочном) пользовании  земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Предоставление в собственность  граждан указанных участков в  установленных земельным законодательством  случаях сроком не ограничивается.

При реализации гражданами права на однократное бесплатное приобретение в собственность земельных  участков, которые прежде им были предоставлены  на праве постоянного (бессрочного) пользования, следует учитывать содержание п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. №11.

В нем указано, что согласно ст. 23 ГК РФ, к предпринимательской  деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила  ГК РФ, регулирующие деятельность юридических  лиц, являющихся коммерческими организациями. Поскольку юридические лица в  силу п. 5 ст. 20 ЗК не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане - индивидуальные предприниматели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.

Основания прекращения права  постоянного (бессрочного) пользования:

1) предусмотрены заключенным  договором;

2) прямо названы в законе (среди них):

- выкуп земельного участка  для государственных и муниципальных  нужд (ст. 283 ГК);

- ненадлежащее использование  земельного участка, установленное  земельным законодательством (ст. 287 ГК)).

В перечне обстоятельств, достаточных для принудительного  прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, могут быть:

- использование не по  целевому назначению;

- неустранение в сроки, предписываемые контрольными органами по использованию и охране земель, загрязнения земли радиоактивными, химическими и другими отходами;

- невыполнение мероприятий  по улучшению земель;

- неиспользование земли  в течение определенного в  законе времени и др.

Основанием прекращения  может быть также прекращение  деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. В этом случае земельный  участок возвращается в государственную  или муниципальную собственность, с возмещением хозяйству затрат на улучшение земельного участка.

3. Владение и  пользование земельным участком  на праве пожизненного наследуемого  владения

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком обеспечивает его обладателю владение, пользование  участком, передаваемым по наследству. Носителем данного права может  быть только физическое лицо. В ГК РФ указанному праву посвящены ст. 216, 265, 266, 267.

Содержание этого права  составляют правомочия по владению и  пользованию, которые передаются по наследству. Реализуя их, владелец участка (если из закона или договора не вытекает иное) вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ст. 266 ГК).

В соответствии со ст. 265 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся  в государственной или муниципальной  собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены земельным законодательством.

В настоящее время земельное  законодательство России таких оснований  не предусматривает. Земельный Кодекс в п. 1 ст. 21 установил, что право  пожизненного наследуемого владения земельным  участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Кодекса, сохраняется.

Однако предоставление земельных  участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается.

Следовательно, индивидуальные правовые акты органов, осуществляющих предоставление земельных участков, которые нарушают данный запрет, должны признаваться недействительными либо не подлежащими применению (ст. 12, 13 ГК РФ).

ГК РФ ограничивает правомочия владельца земельного участка, владеющего таким участком на праве пожизненного наследуемого владения, по распоряжению земельным участком. Распоряжение земельным  участком, находящимся в пожизненном  наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права  на земельный участок по наследству (ст. 267 ГК).

Земельный Кодекс также установил  полный запрет на распоряжение земельным  участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, за исключением  случая перехода прав на земельный  участок по наследству (п. 2 ст. 21 Кодекса).

Между тем, что такой запрет на распоряжение указанным земельным  участком не ограничивает право его  владельца на возведение на соответствующем  участке объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 266 ГК РФ), так как указанное  право реализуется в рамках правомочия пользования, а не распоряжения земельным  участком.

Таким образом, ГК РФ и ЗК РФ содержат коллизионные нормы, по-разному  регулирующие правомочие распоряжения земельным участком, предоставленным  в пожизненное наследуемое владение.

Формальной юридической  основой разрешения данной коллизии могли бы служить положения п. 3 ст. 3 ЗК: имущественные отношения  по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным  законодательством. Однако весьма странно, когда в регулировании сугубо гражданско-правовых отношений приоритетом  обладают нормы других отраслей права. При этом сохраняет свою силу правило  п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которому нормы  гражданского права, содержащиеся в  других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Отмеченный дефект правового  регулирования, который очевиден юристам, можно объяснить только небрежностью законодателя. Поэтому представляется, что данная и другие подобные коллизии норм гражданского и земельного права должны разрешаться не при помощи толкования норм, а самим законодателем путем внесения изменений в соответствующие законодательные акты.

Государственная регистрация  перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства  о праве на наследство. При этом применяются правила ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Гражданам, имеющим земельные  участки в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном  наследуемом владении, предоставлено  право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность участок, находящийся в его пожизненном наследуемом владении или принадлежащий ему на праве постоянного бессрочного пользования, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 3 ст. 21 ЗК).

Предоставление в собственность  граждан указанных участков в  установленных земельным законодательством  случаях сроком не ограничивается.

 

 

 

 

 

 

4. Право на ограниченное  пользование чужими земельными  участками (сервитутные права)

Сервитуты (сервитутные права), выделяемые законом в качестве разновидности вещных прав (ст. 216, 274 - 277 ГК, ст. 23 ЗК), представляют собой права, закрепляющие за гражданами и юридическими лицами возможность пользования в ограниченном объеме чужим недвижимым имуществом. Предметом сервитутов могут быть земельные участки, водные пути для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств, здания, сооружения и другое недвижимое имущество. В науке гражданского права такие сервитуты имеют название положительных.

Согласно ст. 274 ГК сервитут может устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и  эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения  водоснабжения и мелиорации, а  также других нужд собственника недвижимого  имущества, которые не могут быть обеспечены без установки сервитута.

Объектом сервитута может  быть индивидуально-определенный земельный  участок, как граничащий с участком, для обеспечения нужд которого он устанавливается, так и иной земельный  участок (фактическое пользование  которым возможно и необходимо), имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и устанавливается  сервитут.

Согласно п. 1 ст. 23 ЗК частный  сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего  земельного участка, а в необходимых  случаях и от собственника другого  земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного  пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном  для регистрации прав на недвижимость. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута на условиях и в порядке, предусмотренном пп. 1 п. 3 ст. 274 ГК.

В связи с этим Пленум ВАС РФ в п. 29 постановления от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указал на то, что  при принятии искового заявления  от лиц, права и законные интересы которых затронуты установлением  публичного сервитута, необходимо учитывать, что дела об оспаривании нормативных  правовых актов в силу ч. 2 ст. 191 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ рассматриваются в арбитражных судах, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом прямо отнесено к компетенции арбитражных судов.