Отличительные особенности договоров продажи недвижимости и продажи предприятия

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ 
 

ГОУ ВПО «САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ» 
 
 

Кафедра гражданского и предпринимательского права 
 

Контрольная работа 

по дисциплине «Гражданское право»

на тему:

«Отличительные особенности договоров продажи недвижимости и продажи предприятия» 
 

студентки 4 курса заочного факультета специальности Юриспруденция специализации ПОХД (5,5 лет)

Зиновьевой  Ирины Владимировны

фамилия имя отчество

 
 

Преподаватель

Славецкий Дмитрий Валерьевич

 
 
 
 
 

САМАРА 2009

План

 

1. Договор продажи недвижимости

      В ст.130 ГК РФ говориться, что к недвижимому  имуществу помимо земельных участков относятся также здания, сооружения, нежилые помещения, прочно связанные с ней.

      Договор продажи недвижимости является видом  купли-продажи, а основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект – недвижимое имущество.

      Ст. 550 ГК РФ. Договор продажи имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

      Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Начиная с 31 января 1998 г., стороны договора продажи, подписав договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость, т.е. учреждения юстиции.

      Это связано с тем, что ГК (ст. 131) ввёл обязательную государственную регистрацию  прихода права собственности  на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки. Договор купли-продажи  недвижимости, считается заключённым с момента его подписания.

      Ст. 522 ГК РФ. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей  права собственности на такую  недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Речь идёт о той части земельного участка, которая занята недвижимостью, но и необходима для её использования, например: земельный участок прилегающий к крыльцу здания или участок земли необходимый для прохода к зданию.

      Ст. 554 ГК РФ. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны:

      - данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество,  подлежащее передаче покупателю  по договору;

      - данные, определяющие расположение  недвижимости на соответствующем земельном участке;

      - данные, недвижимости в составе  другого недвижимого имущества.

      При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не считается  заключенным. Договор продажи должен быть составлен с особой тщательностью, содержать все необходимые характеристики:

      - местонахождение (подробный адрес);

      - категорию земли;

      - цели использования земельного  участка;

      - общую площадь;

      При продаже зданий, сооружений и нежилых  помещений:

      - местоположение;

      - наименование;

      - назначение;

      - площадь;

      - этажность и другие параметры.

      Ст. 555 ГК РФ. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого  имущества.

      При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости –  договор, о ее продаже считается незаконным.

      Ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом  покупателю недвижимости, не соответствующей  условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила  ст. 475.

      В соответствии со ст.475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований предусмотренных условиями договора, и в зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

      Но  в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, а устанавливается разумный срок для выполнения недостатков по качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки.

2. Договор продажи предприятия

      Институт  продажи предприятия по договору как имущественного комплекса является относительно новым по сравнению  с ГК 1964г.

      Продажа предприятий широко применялась в старой предпринимательской практике – в годы НЭПА. В последние годы, до введения в действие нового ГК РФ, продажа государственных и муниципальных предприятий по договору, использовалась как один из способов приватизации.

      Согласно ст. 132 ГК РФ под предприятием как самостоятельным объектом понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, такие как:

      - земельные участки;

      - здания;

      - сооружения;

      - оборудование;

      - инвентарь;

      - долги, 

      - а так же:

      - фирменное наименование;

      - товарные знаки;

      - знаки обслуживания.

      Ст. 559 ГК РФ. По договору продажи предприятия  продавец обязуется передать в собственность  покупателя предприятие в целом  как имущественный комплекс.

      Права на фирменное наименование, товарный знак, и другие средства индивидуализации продавца и товара, работ и услуг  переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

      Ст. 560 ГК РФ. Договор продажи предприятия  заключается в письменном виде, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему документов, т.е.:

      1. Счет инвентаризации;

      2. Бухгалтерский баланс;

      3. Заключение независимого аудита;

      4. Перечень всех долгов (обязательств) с указанием размера и сроков их требований.

      Ст. 561 ГК РФ. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия.

      Поскольку предприятие представляет собой  сложный объект, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор – заключенным. Данная статья, перекликается со ст. 554 ГК РФ, согласно которой договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем отсутствуют данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

      Также договор не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Цена предприятия определяется сторонами  свободно.

      Ст. 563 ГК РФ. Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его гос. регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован. Право собственности предприятия переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии:

      1. Государственную регистрацию договора;

      2. Передача предприятия;

      3. Государственная регистрация права собственности на него.

3. Основные  отличия

      Законодатель  устанавливает особые правила для  купли-продажи жилых помещений (в  соответствии со ст. 16 ЖК РФ к ним  относятся жилые дома и квартиры, а также их части или комнаты в них). Кроме того, при отчуждении жилого помещения законодателем установлено требование государственной регистрации не только перехода права, но и самой сделки купли-продажи, а также договора мены, дарения, ренты.

      Помимо  предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

      а) члены семьи прежнего собственника, оставшегося проживать в помещении (ст.292 ГК). Их круг определяется по правилам ст.53 Жилищного кодекса, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

      б) наниматели жилого помещения  и постоянно  проживающие с ним граждане (ст.667 ГК);

      в) арендаторы (ст. 617 ГК);

      г) лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.538 ГК 1964 г.).

      Органы  опеки и попечительства дают соглашение на продажу жилого помещения, где  проживают несовершеннолетние члены  семьи собственника (п.4 ст.292 ГК), усиливая гарантии прав несовершеннолетних.

      Договор купли продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст. 433 ГК). Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным. Государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551).

      Предприятие находится несколько особняком  среди недвижимых объектов гражданских прав.

      Законодатель  относится к нему как к особому  объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально – предприятие  не упоминается в определении  недвижимости в статье 130 ГК, а "вводится" в статье 132 ГК, которая расположена  после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, сами по себе к недвижимости отнесены быть не могут. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который "выпадает" из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной не является.

      Признавая предприятие недвижимостью, ГК не подчиняет  его  общим требованиям недвижимости, а содержит ряд специальных правил. А именно: для сделок с предприятием устанавливается особый, более формализованный  и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. Процедура государственной регистрации прав предприятия также является довольно сложной и предусматривает дополнительно к регистрации прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую  в состав предприятия.