Плата за жилье и коммунальные услуги

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ). Ремонт индивидуальных жилых домов, принадлежащих членам семей военнослужащих, потерявшим кормильца, осуществляется по нормам и в порядке, установленным Правительством РФ.

В ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень коммунальных услуг, оплачиваемых гражданами в счет платы за коммунальные услуги. Плата за коммунальные включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Оплата перечисленных коммунальных услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду любой формы собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования, в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений и жилых домов. Для некоторых категорий граждан предусмотрены меры социальной поддержки в области содержания жилого помещения и пользования коммунальными услугами. Такие категории, как, Героям, полных кавалеров Славы и членам их семей льготы предоставляются в соответствии со ст. 5 Закона РФ от 15.01.1993 г. «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы».

Детальная правовая регламентация структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги в ЖК РФ способствует, с одной стороны, развитию договорных начал в регулировании жилых отношений и сокращению пространства для административного усмотрения в этой сфере, а с другой – недопущению произвольного толкования соответствующих понятий сторонами жилищных договоров.

2. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Размер платы за жилое помещение детально регулирует ЖК РФ. Он определяет условия установления и изменения каждой составной части структуры платы за жилое помещение для всех категорий плательщиков. Критерии установления размера платы за пользованием жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения различаются в зависимости от категорий пользователей жилых помещений, принадлежности жилищного фонда и иных обстоятельств, указанных в ч. 2- 4 ст. 156 ЖК РФ.

Одним из основных условий для определения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме является то, что ее размер должен обеспечивать содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ), включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязанности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме отнесено к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений (ст. 12 ЖК РФ). Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ.

Хочу напомнить, что общее имущество в многоквартирном доме – это помещение в данном доме, не являющееся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности (ст. 36 ЖК РФ).

Законодатель ставит размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения (включающей плату за услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения, по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) в зависимость от общей площади жилого помещения в отдельных квартирах и от площади комнат в отдельных комнатах общежитиях. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

Согласно п. 1, 2 ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (имеется в виду договор коммерческого найма). Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, то плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

ЖК РФ относит к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов РФ – городов федерального значения установление размера платы:

1. За наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда
2. За содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом (выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

Размер платы граждан за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, должен соответствовать предельным минимальным или максимальным индексам, устанавливаемым в соответствии со ст. 6 ФЗ от 26.12.2005 г. №184-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ» Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты РФ».

Если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения органы местного самоуправления, в субъектах РФ – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органы государственной власти соответствующего субъекта РФ в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений. Размер платы определяется исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные общим собранием собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. На размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) влияют: а) качество жилого помещения, б) благоустройство жилого помещения, в) месторасположение жилого дома (ч. 4 ст. 156 ЖК РФ).

Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 2 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Имеются в виду категории граждан, не признанные в установленном ЖК РФ порядке малоимущими, которым предоставляются жилые помещения по договорам социального найма.

Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений. (ч. 6 ст. 156 ЖК РФ).

Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Данные положения применяются для определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором:

• Отсутствуют товарищество собственников жилья и потребительский кооператив, созданный для удовлетворения потребностей граждан в жилье;
• Собственниками помещений принято решение о выборе способа управления таким домом, при котором управление осуществляется управляющей организацией.

Определен минимальный срок, на который может быть установлен соответствующий размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Порядок внесения обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, согласно ч. 5 ст. 155 ЖК РФ, устанавливается органами управления этих юридических лиц.

Часть 8 ст. 156 ЖК РФ дополняет данное положение и относит к компетенции органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива также определение размера обязательных платежей и взносов на указанные цели. Размер обязательных платежей или взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления названных юридических лиц в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива. В силу ч. 9 ст. 156 ЖК РФ граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Данное положение направлено на социальную защиту граждан, доходы которых не позволяют без серьезного ущерба для качества их жизни производить оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме. Еще одной гарантией в жилищно-коммунальной сфере является возможность изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда – к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.

Размер платы за коммунальные услуги, согласно ЖК РФ рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах РФ – городах федерального значения – органом государственной власти соответствующего субъекта РФ), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органов исполнительной власти (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).