Понятие и признаки недвижимости

Понятие и признаки недвижимости

Введение

Объектами гражданских  прав могут быть материальные и духовные блага, посредством которых субъекты удовлетворяют свои потребности. Особое место среди объектов гражданских  прав занимают вещи. Это обусловлено  большой распространенностью вещей, а так же возникновением по поводу данных объектов одних из самых стабильных отношений – правоотношений собственности. Под вещами по общему правилу понимаются предметы материального мира, способные  к удовлетворению потребностей и  могущие быть в обладании человека (Советское гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. С. 180-181). При этом материальность вещи предполагает способность к физическому  осязанию, а то обстоятельство, что  вещь является предметом, обуславливает  наличие четких пространственных границ и устойчивой структуры (Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости / Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. – М.: «Статут» - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 179).. Этими качествами вещи выделяются среди имущества  в широком смысле слова, включающего  так же права требования и иное имущество (см. деление объектов гражданских  прав по ст. 128 Гражданского кодекса  РФ – далее ГК РФ). Между тем, действующий  ГК РФ не всегда различает понятия  вещи и имущества, что порой усложняет  толкование норм. Так, в п. 1 ст. 209 ГК РФ говорится о праве собственности  на имущество, между тем как доктрина не признает право собственности  на право требования. Есть подобные «несостыковки» и в отношении  положений о недвижимости, но об этом будет сказано ниже. Кроме  того, осязаемость вещи так же является спорным вопросом. Например, энергия  и газ, не будучи осязаемыми, признаются вещами при условии, что они находятся  в трубах либо резервуарах, то есть имеют четкие пространственные границы (Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 1. – 6-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. С. 254). Существуют различные  способы классификации вещей. Наиболее значимым и широко используемым является деление вещей на движимые и недвижимые. Данная классификация ведет историю  еще из римского права и основывается на естественных свойствах вещей. Как  правило, недвижимые вещи постоянно  находятся в одном и том  же месте, и перенесение их невозможно без оказания существенного воздействия  на саму вещь (или совсем невозможно), движимые вещи можно перемещать свободно. Между тем, для того чтобы понять причину данного деления, необходимо выявить сущностные различия движимых и недвижимых вещей. Это поможет  понять, нужно ли устанавливать особенности  правового оборота применительно  к недвижимым вещам, а так же сформулировать понятие недвижимости. 

Сравнительная и  историческая справка 

Итак, как уже указывалось  ранее, классификация вещей на движимые и недвижимые возникла в древнем  Риме. При этом необходимо отметить, что речь шла о делении телесных вещей (Барон Ю. Система римского гражданского права. Книга 1. Общая часть. Вып. I / Пер. с нем. Л. Петражицкого. – 2-у изд., испр. – С.-Петербург: Издание  московского юридического магазина А.Ф. Скорова, 1898. С. 86), таким образом, римские юристы не относили имущественные  права к недвижимости. В регулировании  оборота недвижимости в римском  праве можно выделить ряд особенностей по сравнению с движимыми вещами: например, более долгий срок приобретательной давности (10 лет, если собственник и приобретатель жили в одной провинции и 20 во всех остальных случаях; в отличие от трехлетнего срока в отношении движимости); только земельные участки и дома могли быть обременены вещными бессрочными сервитутами (сервитуты в отношении движимых вещей были личными и носили срочный характер); владение земельным участком, нарушенное применением к владельцу насилия, могло быть защищено с помощью специального интердикта, который отсутствовал в отношении движимости. Однако принципиальных различий в правовом режиме движимых и недвижимых вещей, помимо несколько более эффективной защиты, в римском праве не существовало (Подробнее см.: Белов В.А. Предисловие / Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., АО «Центр ЮрИнфоР», 2001. С. 10-11). Критерий разделения вещей на движимые и недвижимые носил в римском праве естественный, природный характер – связь с землей, делающая неспособным перемещение без несоразмерного ущерба назначению вещи. Сами недвижимые вещи делились на две категории: 1) земельный участок и 2) иные объекты, которые прочно с ним связаны (путем насаждения, застроения и т.п.) (Дернбург Г. Пандекты / Под ред. П. Соколовского; пер. с нем. Г. фон Рехенбаха. Том 1, Общая часть. М.: Университетская типография, 1906. С. 199-200). Таким образом, недвижимостью в полном смысле слова являлся только земельный участок, а расположенные на нем строения, деревья, озера и т.п. являлись лишь составными частями участка и не выступали в обороте в качестве самостоятельной недвижимой вещи. Будучи отделенными от земельного участка, данные объекты и вовсе лишались признака недвижимости и переходили в разряд движимых вещей. Аналогичной концепции придерживается Германское гражданское уложение (ГГУ) (Гражданское уложение Германии: вводный закон к Гражданскому уложению; пер. с нем., науч.редакторы – А.Л. Маковский и др. – 2-е изд., доп. М.: Волтерс Клувер, 2006). К недвижимому имуществу германское право относит земельный участок с существенными составными частями, которыми являются строения и продукты земельного участка до тех пор, пока они соединены с почвой (§ 94 ГГУ). В то же время вещи, связанные с участком лишь для временных целей, не являются его составными частями, а, следовательно, не входят в объект недвижимости (§ 95 ГГУ). Законодательство Франции так же относит к недвижимым вещам землю и связанные с ней (рассматриваемые как единое целое) строения, леса на корню, растения и т.п.; а так же используемые на предприятии машины, инструменты, сырье и другие вещи, хотя и движимые по природе, но предназначенные для обслуживания недвижимости (Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. - №3. – 1999. С. 38). Обратимся к регулированию недвижимости по российскому законодательству

Впервые термин «недвижимость» появился в Указе Петра I о престолонаследии от 23.03.1714 г., который устранил различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью в этот период понималась прежде всего часть земной поверхности и все то, что с  ней связано настолько прочно, что эта связь не могла быть порвана без изменения вида и  назначения вещи. При этом Л.А. Кассо  указывает, что и ранее земельные  участки выделялись своим юридическим  режимом, выражавшемся в особом порядке  отчуждения и обременения недвижимости, а так же во введении принципа регистрации  прав на недвижимость (Кассо Л.А. Русское  поземельное право. М., 1906. С. 1-2). Советское  гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в  ГК РСФСР 1964 года содержались нормы, выделявшие право собственности  на такие вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты. В 1991 году в п. 2 ст. 7 Закона РСФСР  «О собственности» (Закон РСФСР «О собственности» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР. 1991. № 30. Ст. 416) вновь появилось упоминание термина  «недвижимость», а затем в п.2 ст. 4 Основ гражданского законодательства РСФСР был дан перечень объектов недвижимости и указан критерий их выделения – прочная связь с землей (Основы гражданского законодательства Союза ССр и республик // Ведомости Съезда народных депутатов СССР. 1991. № 26. Ст. 733). 

Недвижимость по действующему Гражданскому кодексу 

В ныне действующем  ГК РФ четкое легальное определение  недвижимости отсутствует. В п.1 ст. 130 ГК РФ приводится примерный перечень объектов, отнесенных законодателем  к недвижимому имуществу, и дается критерий такого отнесения – прочная  связь с землей, которая понимается как невозможность перемещения  без несоразмерного ущерба назначению вещи. Исходя из данного положения, а так же опираясь на историческую традицию и зарубежный опыт, большинство  цивилистов придерживаются концепции  так называемой «недвижимости по природе» (Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 1. – 6-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. –  М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. С. 256; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Десятое изд. М.: Издание Бр. Башмаковых. 1912. С. 150; Петров Е.Ю. Указ. соч. С. 183).. Между тем, существует и иная концепция понятия недвижимости, юридическая, согласно которой недвижимостью  признается только такая вещь, право  на которую зарегистрировано в установленном  законом порядке (Суханов Е.А. Комментарий  части первой Гражданского кодекса  РФ для предпринимателей. М., 1995. С. 241; Козырь О.М. Недвижимость в новом  Гражданском кодексе России// Гражданский  кодекс России: проблемы, теория, практика / Под ред. А.К. Маковского. М., 1998. С. 276). Наиболее логичной представляется первая из приведенных концепций. Исторически  недвижимость была отделена от движимого  имущества в силу неизменности своего положения в пространстве. Именно благодаря неподвижности данных объектов стало возможным введение системы государственной регистрации  в целях организации учета  недвижимых вещей. Таким образом, государственная  регистрация является не признаком  недвижимости, а лишь следствием отнесения  объекта к категории недвижимых вещей. То есть, не вещь является недвижимой, поскольку она подлежит регистрации, а вещь подлежит регистрации потому, что она является недвижимой. Кроме  того, данный вывод можно сделать  и исходя из анализа действующего законодательства. Например, согласно п.1 ст. 6 Закона о государственной  регистрации прав (Федеральный закон  от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ от 28.07.1997. № 30. Ст. 3594), права на недвижимое имущество, возникшие до момента  вступления в силу закона, признаются юридически действительными и при  отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат права на недвижимые вещи, то есть, если вещь является недвижимой, право на нее должно быть зарегистрировано. Таким образом, вполне допустима  ситуация, когда вещь является недвижимостью  по своим фактическим признакам, но не является объектом гражданских  прав в юридическом смысле. Итак, в дальнейшем будем придерживаться той точки зрения, что недвижимой вещь является в силу своих фактических  свойств, а именно такой связи  с землей, которая делает невозможным  перемещение вещи без причинения несоразмерного ущерба ее назначению. Следует обратить внимание, что речь идет не о принципиальной невозможности  перемещения, а именно о той ситуации, когда подобное перемещение крайне затруднительно или дорогостояще. Современный  уровень развития техники позволяет  перемещать даже здания, прочно связанные  с землей, однако подобная процедура  требует несоизмеримо больших затрат, вследствие чего теряет свое экономическое  обоснование. Как справедливо было отмечено Б.М. Гонгало, используемые критерии связи объекта с землей носят оценочный характер (Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 14-15). Таким образом, связь объекта с землей и невозможность его перемещения должны оцениваться судом в каждом конкретном случае исходя из материалов дела и судебной практики по предыдущим аналогичным делам. Во внимание должны приниматься: назначение вещи, характер связи с земельным участком, целостность объекта в процессе перемещения. Представляется, что по данной категории дел судебной практике, несмотря на то, что она не является источником права, должно уделяться немаловажное значение, поскольку существенных различий в отнесении тех или иных объектов к недвижимости быть не должно. Между тем, внесения изменений в ст. 130 ГК РФ в отношении уточнения критерия связи недвижимого объекта с землей, такого как, например, наличие фундамента, не требуется, поскольку прочная связь с землей может выражаться и в иных формах. Например, к недвижимости относят линейные объекты (трубо- и газопроводы), которые фундамента не имеют, но тем не менее прочно связаны с землей (характер данной связи аналогичен связи с участком произрастающих на нем деревьев и иной растительности). В настоящее время судебной практикой для признания объектов недвижимостью фактически был введен дополнительный критерий – не только фактическая, но и юридическая связь с землей. Иными словами, объект должен быть возведен в соответствии с действующим законодательством. Например, ФАС СЗО в одном из постановлений указал, что недвижимое имущество как объект гражданского права характеризуется не только физической, но и правовой связью с землей, в связи с чем даже разрушенное строение может быть признано объектом недвижимости, если оно указано таковым в документации и ему присвоен кадастровый номер (Постановление ФАС СЗО от 26.11.04 № А56-23236/04 // Информационно-правовая база «Консультант Плюс». По поводу наличия юридической связи с землей см. так же: Постановление ФАС СЗО от 20.06.07 № А56-18181/2006 // Информационно-правовая база «Консультант Плюс»; Постановление ФАС СЗО от 09.03.2007 № А56-19577/2006 // Информационно-правовая база «Консультант Плюс»). Между тем, в данном случае имеет место подмена понятий непосредственно объекта недвижимости и прав на него. Права на недвижимую вещь действительно могут возникнуть только при условии, что она возведена в соответствии с законом, в ином случае это будет самовольная постройка. Но если самовольная постройка неразрывно связана с землей, почему мы не можем отнести ее к недвижимости по фактическим признакам? Как верно было указано в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 г., понятие недвижимости, права на которое подлежат государственной регистрации, дано в статье 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и основано на характеристике естественных свойств объекта, находящих свое отражение в технической информации, юридическая же характеристика вида имущества сама по себе не порождает возникновение каких-либо правоотношений и не является самостоятельным основанием для государственной регистрации права собственности (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 № 76 // Вестник ВАС РФ. 2004. № 4). Таким образом, представляется, что вещь является недвижимой именно в силу своих физических свойств. Соответствие нормам законодательства и регистрация являются лишь условиями для возникновения прав на нее.

Определению недвижимости посвящена ст. 130 ГК РФ. Отдельно следует  уделить внимание вопросу о том, что же относится по действующему законодательству к недвижимости: только вещи или имущество в целом, включая  и права требования? Ранее уже  было отмечено, что законодатель не придерживается четких критериев различения данных понятий. Не уступил он своему принципу и в данном случае. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ начинается со слов: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся…». Таким образом, недвижимое имущество рассматривается как синоним вещи. Между тем, как с точки зрения доктрины, так и с позиции ст. 128 ГК РФ (перечисление объектов гражданских прав) понятие имущества шире, чем понятие вещи, и включает в себя помимо вещей так же имущественные права и иное имущество (например, имущество посольств и консульств, подверженное принципу экстерриториальности). Относятся ли имущественные права (например, доля в праве собственности на недвижимую вещь) к недвижимости? Думается, что нет. Причин тому несколько. Во-первых, недвижимость всегда является индивидуально-определенной, что позволяет установить ее четкие пространственные границы, в отличие от имущественных прав, которые носят скорее идеальный характер. Во-вторых, еще в римском праве к недвижимости относили только телесные вещи. Наконец, к имущественным правам принципиально не применим признак связи с землей. Имущественные права динамичны, несмотря на то, что для их оборота установлены специальные правила (п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав, ст. 131 ГК РФ). Имущественное право возникает на объект недвижимости, но само к недвижимости не относится. Если имущественные права и можно было бы включить в состав недвижимости, то не в силу «природных» свойств, а на основании закона (недвижимость в силу закона, как, например, суда и космические объекты). Однако ни ГК РФ, ни другие законы подобной нормы не содержат. Предприятие, которое отнесено к недвижимости и в состав которого входят имущественные права, является специальным составным объектом, который должен рассматриваться отдельно от общих норм (об этом подробнее будет сказано далее). Между тем, ряд законодательств относит имущественные права к недвижимости, но делается это отдельным указанием в законе. Так, например, § 96 ГГУ указывает, что права, связанные с правом собственности на земельный участок, признаются его составными частями. Таким образом, ГК РФ относит к недвижимости только вещи. Определение недвижимости, как оно приведено в ст. 130 ГК РФ, представляется не совсем удачным. Законодатель использует несколько способов отнесения объектов к недвижимым вещам. Сперва говорится о том, что к недвижимости относятся земельные участки и участки недр. В данном случае идет простое перечисление объектов. Затем ГК РФ вводит общий критерий отнесения объектов к недвижимости: прочная связь с землей, которая понимается как невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению. Раскрывает данный признак законодатель не путем уточнения, а путем приведения примеров, перечень которых носит неисчерпывающий характер. Закон о государственной регистрации прав (ст. 1) добавляет к этому перечню жилые и нежилые помещения, а так же по неведомой причине предприятие. Между тем под предприятием в силу ст. 131 ГК РФ понимается имущественный комплекс, включающий помимо непосредственно недвижимости так же долги и права требования, поэтому помещать предприятие в один ряд с объектами, имеющими прочную связь с землей, по меньшей мере необоснованно. В абзаце втором ст. 130 ГК РФ говорится о движимых объектах, которые отнесены к недвижимости по воле законодателя – так называемая «недвижимость по закону», в отличие от «недвижимости по природе», указанной в первом пункте статьи. Как верно было отмечено О.Ю. Скворцовым, законодателем не выдержал единства критерия отбора и не установил единого общих признаков для приведенных групп объектов (Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте / О.Ю. Скворцов. – М.: Волтерс Клувер. 2006. С.49). Так, в первой и в третьей группе приведены лишь примеры недвижимых вещей: земельные участки и участки недр; суда и космические объекты соответственно. Во второй группе установлен общий признак, подкрепляемый примерами. Кроме того, если в первой группе установлены принципиально неперемещаемые объекты (имеется ввиду, неперемещаемые как целое, поскольку, например, часть почвенного слоя или грунта может быть перемещена, но уже как движимость); то во второй группе приводятся объекты, перемещение которых возможно, но с причинением несоразмерного ущерба их назначению; в третьей же группе расположились объекты, которые специально созданы для перемещения в пространстве, но в силу особой значимости отнесены законодателем к недвижимости. Как видим, последовательность определения объектов недвижимости отсутствует. Не возникает сомнений, что для определения понятия недвижимости и установления ее признаков нужна более четкая классификация. Для дальнейшего анализа объектов недвижимости и их характеристик возьмем за основу следующую систему: 

1. недвижимость по  природе (в силу естественных  свойств объектов): 

а) земельные участки  и участки недр 

б) строения (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), жилые и нежилые  помещения и иные объекты, прочно связанные с землей; 

2. недвижимость в  силу закона: суда, космические объекты 

3.предприятие (особый  составной объект, отнесенный как  целое к недвижимости в силу  закона, но в своем составе  содержащий недвижимые вещи). 

Анализ отдельных  объектов недвижимости 

Обратимся к анализу  недвижимости по природе.

Земельный участок  представляет часть земной поверхности (почвенный слой, находящиеся на участке водные объекты, растения и  деревья), границы которой описаны  и удостоверены в установленном  порядке (ст. 261 ГК РФ, п.2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 29.10.2001. № 44. Ст. 4147). Таким образом, земельный участок отличается от категории «земля», использованной в том же п.1 ст. 130 ГК РФ именно тем, что он обособлен, т.е. имеет пространственные границы. По данному признаку земельный  участок относится к вещам  и этим отличается от земли как  природного объекта и природного ресурса. Установление границ земельного участка производится путем проведения межевания и присвоения участку  кадастрового номера. Данные об участке  вносятся в Единый государственный  реестр земель, который содержит, в  частности, сведения о: кадастровом  номере участка, его местоположении (адрес), площади участка, категории  земель, к которой относится участок (П. 2 ст. 14 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном  кадастре» // Собрание законодательства РФ от 10.01.2000. № 2. Ст. 149). В.В. Чубаров  указывает, что данные сведения индивидуализируют участок как недвижимую вещь (Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. – М.: Статут, 2006. С. 150). Для того, чтобы индивидуализировать положение участка в пространстве достаточно либо описать его границы, либо указать кадастровый номер (кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале). Для установления качественных признаков участка нужно определить, к какой категории земель он относится. Для вовлечения земельного участка в гражданский оборот необходимо присвоение ему кадастрового номера, так как именно после данной процедуры участок может стать объектом права. Между тем, представляется, что для того, чтобы участок стал недвижимостью по фактическим признакам, вполне достаточно описания его границ и установление их в натуре. Исходя из п.1 ст. 130 ГК РФ, к самостоятельным недвижимым вещам по-прежнему относятся участки недр. Между тем Г.Ф. Шершеневич приравнивает правовое положение недр, минералов и других полезных ископаемых к правовому положению древесно-кустарниковой растительности, которая, по мнению ученого, является частью земельного участка (Шершеневич Г.Ф. Указ.соч. С. 151). В данном случае необходимо различать недра, как совокупность земных пород и участки недр, имеющие четкие пространственные границы. Статья 1.2. Закона РФ «О недрах» относит недра и содержащиеся в них полезные ископаемые к государственной собственности и устанавливает, что участки недр не могут быть предметом сделок по отчуждению. Допускается лишь переход права пользования недрами и только в той мере, в какой это предусмотрено федеральными законами. В то же время, полезные ископаемые могут находиться в частной собственности (Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 N 2395-1 // Собрание законодательства РФ от 06.03.1995. № 10. Ст. 823). Согласно п.2 и п.3 ст. 261 ГК РФ право собственности на земельный участок распространяется только на поверхностный (почвенный) слой. Все, что расположено под почвенным слоем, не является составной частью участка, но собственник может использовать эти объекты в соответствии с законодательством о недрах. Одновременно согласно пдп.1 п.1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право использовать расположенные на земельном участке полезные ископаемые. В соответствии со ст. 19 Закона РФ «О недрах» собственник участка может осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых в границах своего участка на глубину не более пяти метров. Резюмируя приведенные нормы, получаем следующую ситуацию. Земельные участки, которые включают в себя только почвенный слой, могут находиться как в публичной, так и в частной собственности. При этом все, что находится под почвенным слоем, принадлежит на праве собственности публичным субъектам. Однако в определенных случаях частные лица – собственники участков – могут данное право ограничивать путем добычи полезных ископаемых. Нетрудно заметить некоторую непоследовательность. Участок недр может быть выделен и, соответственно, индивидуализирован только путем выделения соответствующего земельного участка, поскольку недра – это все то, что расположено под почвенным слоем. Для того чтобы выделить участок недр в натуре, его необходимо будет выкопать, но тогда это уже будет совокупность грунта или полезных ископаемых, то есть движимые вещи. Таким образом, недра (включая полезные ископаемые) являются недвижимостью до тех пор, пока они являются частью земли. Индивидуализировать участок недр можно только путем установления границ земельного участка, под которым данные недра расположены. Следовательно, недра должны быть отнесены к составной части земельного участка, а не выделяться в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Выделяя участки недр в качестве недвижимых вещей, российское законодательство, как представляется, руководствуется особой значимостью данного объекта. Полезные ископаемые являются богатством и достоянием Российской Федерации, обеспечивая один из самых основных и стабильных источников дохода бюджета. Было бы по меньшей мере нерационально признавать недра частью земельного участка, а, следовательно, и собственностью обладателя такого участка. Таким образом, несмотря на то, что de facto недра следует признать частью земельного участка, de iure невозможно не закрепить их самостоятельный характер в силу особой общественной значимости данного объекта.