Правомочие  распоряжения — это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи. Не вызывает сомнений, что в тех случаях, когда собственник продает свою вещь, сдает ее внаем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество или товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд, он осуществляет распоряжение вещью.

    Значительно сложнее юридически квалифицировать действия собственника в отношении вещи, когда он уничтожает вещь, ставшую ему ненужной, либо выбрасывает ее, или когда вещь по своим свойствам рассчитана на использование лишь в одном акте производства или потребления⁶.

    Если  собственник уничтожает вещь или  выбрасывает ее, то он распоряжается  вещью путем совершения односторонней  сделки, поскольку воля собственника направлена на отказ от права собственности. Но если право собственности прекращается в результате однократного использования вещи, то воля собственника направлена вовсе не на то, чтобы прекратить право собственности, а на то, чтобы извлечь из вещи ее полезные свойства. Поэтому в указанном случае имеет место осуществление только права пользования вещью, но не права распоряжения ею.

    Особый  правовой режим права собственности  на недвижимость заключается еще  и в том, что согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права  собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости также подлежит государственной регистрации, но отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

    Переход прав собственности на жилое помещение от бывшего к новому владельцу (отчуждение) может производиться несколькими способами.

    Отчуждение  может производиться посредством  следующих сделок с жилым помещением:

    купля-продажа,

    дарение,

    мена,

    рента,

    передача  жилья по наследству.

    Жилые помещения (квартиры, дома) — это недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом⁷. Право собственности бессрочно. Права всех собственников защищаются равным образом. Чтобы иметь гражданские права, и в том числе право собственности, гражданин должен быть правоспособным, а чтобы полностью самостоятельно их осуществлять, нужно быть дееспособным. Право собственности на жилое помещение возникает только на основаниях, предусмотренных законом (по договору приватизации, купли-продажи, дарения и др., в порядке наследования, при новом строительстве и др.). Для подтверждения права собственности на жилое помещение служат правоустанавливающие документы. Состав этих документов зависит от того, каким образом получено в собственность данное жилое помещение.

    Собственник жилого помещения осуществляет права  владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества (в том числе и жилого помещения) любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе (ст. 209 ГК РФ):

    отчуждать свое имущество в собственность  другим лицам (например, по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также по завещанию и др.);

    передавать  им, оставаясь собственником, права  владения, пользования и распоряжения имуществом (например, сдавать жилое помещение в найм, аренду);

    отдавать  имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    Однако  при этом собственник должен использовать жилое помещение только для проживания граждан⁸. Подобное ограничение прав собственника жилого помещения установлено гражданским законодательством (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (ст.288.ГК РФ). Собственник жилого помещения не вправе нарушать права и интересы других лиц. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

    В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник  жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований гражданского и жилищного законодательства.

1.3. Права  собственников квартир в многоквартирном жилом доме

 

   Собственникам помещений в многоквартирном  доме принадлежат на праве общей долевой собственности⁹:

   помещения в данном доме, не являющиеся частями  квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

   крыши, ограждающие несущие и ненесущие  конструкции данного дома;

   механическое, электрическое, санитарно-техническое  и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

   земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (ст. 36 ЖК РФ).

   Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

   Собственники  помещений в многоквартирном  доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

   По  решению собственников помещений  в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обреме нен правом ограниченного пользования другими лицами¹⁰.

   Не  допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ.

   Новое обременение земельного участка  правом ограниченного пользования  устанавливается по соглашению между  лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

   Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

 

Глава 2. Заключение договоров собственником  жилого помещения

2.1. Договор найма  жилого помещения

 

   Договор коммерческого найма жилого помещения не требует административных предпосылок, как-то: соблюдение очередности в предоставлении жилья, нормы жилой площади, предварительное решение органов местного самоуправления и т.п. В договоре коммерческого найма все определяется соглашением сторон, а ими являются наймодатель (собственник или владелец жилого помещения, которым может быть как юридическое, так и физическое лицо) и наниматель, который намерен взять данное жилое помещение во временное владение или пользование. Коммерческий наем - это, в сущности, сложившийся институт аренды, в отношении физических лиц, и предоставляется он не частником (как сейчас), а муниципалитетом. Внутри муниципального фонда, фонда социального использования происходит перераспределение квартир между людьми с разным достатком и на разных условиях.

   До  вступления в силу ч. 2 ГК РФ сходные  отношения по найму жилых помещений  в законодательстве и на практике именовались арендными, а соответствующие  соглашения - договорами аренды.

   Теперь, согласно ст. 671 ГК РФ, жилое помещение  может быть предоставлено во владение и (или) пользование по договору аренды только юридическим лицам¹¹.

   Но  в договоре коммерческого найма  жилья новое законодательство не просто меняет название одного и того же договора, а существенно упорядочивает этот вид отношений в жилищной сфере.

   В частности, ГК РФ установил ряд новых  обязательных правил, направленных, с  одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан (оговорив обязанности наймодателя и судебный порядок разрешения спорных вопросов), а с другой - на защиту собственников жилых помещений: отныне предусмотрены обязанности нанимателя, которые он несет по истечении срока действия договора коммерческого найма.

   Кроме того, теперь, если истек срок договора коммерческого найма жилого помещения, наниматель имеет преимущественное право заключить договор на новый срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет¹².

   Не  позднее чем за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же (или иных) условиях либо предупредить нанимателя об отказе продлить срок договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

   Если  же в течение года наймодатель  заключил договор с другим лицом, наниматель вправе требовать как признания такого договора недействительным, так и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

   Коммерческий  наем - это достаточно стабильная форма  жилищных правоотношений. По истечении  пятилетнего срока действия договора человек не может быть автоматически выселен из занимаемого жилого помещения. Если со стороны нанимателя не замечено никаких нарушений жилищного законодательства - квартира не разрушается, используется только по назначению, своевременно вносится плата, - договор продлевается автоматически. Ни с кем другим его заключить не могут. Наниматель, уже проживающий в квартире и добросовестно исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок.

   Существует  еще одна особенность договора коммерческого  найма жилого помещения. В отличие  от договора социального найма, по которому ответственность за квартиру несут  все члены семьи нанимателя, в  случае коммерческого найма понятие  «член семьи» отсутствует. За жилье отвечает только тот человек, с кем заключено соглашение.

   Договор коммерческого найма жилого помещения  не требует нотариального удостоверения  и государственной регистрации. Но согласно ст. 674 ГК РФ, обязательным требованием заключения такого договора является его письменная форма¹³.

   И все-таки в интересах собственной  безопасности владельцу квартиры при  сдаче ее внаем предпочтительно  заверить договор у нотариуса, с  тем чтобы дополнительно обеспечить себе гарантии надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозит владельцу жилого помещения утратой обещанных по договору денег, а порой и самого жилья.

   Договор найма может быть расторгнут в  судебном порядке по требованию наймодателя  в следующих случаях:

   -если  жилое помещение (в целом или  часть его) используется не  по назначению;

   -если  наниматель, члены его семьи или  граждане, постоянно проживающие  с нанимателем, за действия  которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;

   -если  наниматель не внес платежи,  указанные в договоре, в течение  шести месяцев;

   -если  жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

   При расторжении договора найма жилого помещения наниматель, члены его  семьи и другие граждане, проживающие  с ним в жилом помещении  к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

   Что касается нормы закона о выселении  граждан по мотивам их отказа от оплаты занимаемого жилья и коммунальных услуг, то практики по ее применению нет, да и в законодательстве после 1962 г. такой нормы не содержалось. Она была возрождена Законом РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», но механизм применения данной нормы не обеспечивал возможность ее реализации. Закон устанавливает (ст. 15): если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке - с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития¹⁴.