Правовое регулирования сделок с недвижимостью (жилые помещения) в РФ

Независимо от того, что предметом сделки с недвижимым имуществом могут являться несколько объектов недвижимого имущества, регистрирующий орган осуществляет одно регистрационное действие – регистрацию сделки. Если для регистрации представлено несколько экземпляров договора, то штамп о регистрации проставляется на каждом экземпляре, при этом произведенная в штампе запись должна быть идентична.

В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества. По общему правилу, установленному ст.609 ГК РФ, любой договор аренды подлежит государственной регистрации. Однако ст.651 ГК РФ содержит специальную норму, согласно которой договор аренды здания, сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года. В связи с тем, что ГК РФ не содержит такого понятия, как нежилые помещения, в последнее время мнения юристов о регистрации договоров аренды нежилых помещений на срок менее одного года не совпадали.

Регистрация договора аренды является одновременно и регистрацией обременений прав арендодателя, поскольку записи о регистрации договора аренды вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав, который в соответствии с требованиями ст.12 Закона № 122-ФЗ предназначен именно для внесения записей об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество. При этом если предметом договора аренды является несколько объектов недвижимого имущества, запись о регистрации договора аренды вносится в раздел реестра по каждому объекту. В случае если арендодатель, являющийся собственником целого здания, сдает в аренду части этого здания, то какой-либо отдельной регистрации права арендодателя на конкретные помещения а, следовательно, и открытия для них новых разделов реестра не требуется, и запись о регистрации договора аренды помещения вносится в подраздел III раздела, открытого для здания, в котором расположены помещения, являющиеся предметом аренды, и обременяет право арендодателя на все здание. При передаче в аренду части объекта недвижимого имущества представляются поэтажные планы здания, сооружения, изготовленные организацией технического учета, с определением части дома, части здания, нежилого помещения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. В соответствии со ст.26 Закона № 122-ФЗ с заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Представляемые на регистрацию экземпляры договора аренды со всеми приложениями и дополнениями должны быть прошиты и подписаны всеми сторонами.

Сделки с землей.

При совершении сделок с землей необходимо помнить, что глава 17 ГК РФ вводится в действие только с принятием нового Земельного кодекса.

Оборот земельных участков в РФ допускается в той мере, в какой он допускается действующим земельным законодательством. Изъятые из оборота земли не могут быть предметом сделки ни при каких условиях. К таким землям относятся: земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов, земли, предоставленные для нужд обороны, земли историко-культурного наследия, земли, подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, земли государственных научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений, земли общего пользования в населенных пунктах, земли захоронений. В указанную категорию подпадают также земли, в отношении которых установлен запрет или состоящие под арестом. Ограниченные в обороте земли допускаются к обороту в той мере, в какой это допускается действующими нормами. Например, приобретателями таких участков могут быть определенные участники гражданских правоотношений и при условии сохранения целевого назначения земель. Земли, не изъятые из оборота, могут быть предметом сделки в рамках, установленных действующим земельным законодательством.

Участниками сделок с земельными участками могут быть правоспособные и дееспособные субъекты гражданских правоотношений, к которым относятся граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица РФ, муниципальные образования.

Следует учесть некоторые ограничения, установленные в отношении иностранцев, которые не вправе:

- во-первых, создавать крестьянско-фермерские хозяйства, получать и приобретать для создания крестьянско-фермерского хозяйства земельный участок в собственность (ст.4 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 348-1 “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”);

- во-вторых, иметь в собственности земельные участки для осуществления племенного животноводства в том случае, если соответствующим законодательством иностранного государства установлены аналогичные ограничения в отношении российских граждан (ст.45 Федерального закона от 3 августа 1995 г. № 123-ФЗ “О племенном животноводстве”);

- в-третьих, иметь в собственности земельные участки, предоставляемые членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ (ст.18 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”).

Сделки с земельными участками совершаются в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение не требуется, однако возможно при соглашении сторон. В соответствии с Законом № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат вещные права на землю, а именно:

- право собственности;

- право постоянного (бессрочного) пользования;

- право пожизненного наследуемого владения;

- сервитут.

Необходимо обратить внимание на следующее: сделку с земельным участком можно зарегистрировать, только если зарегистрировано само право собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если это право возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, такое право признается за субъектом, но прежде чем совершить сделку по отчуждению, необходимо представить документы в учреждение юстиции для внесения в реестр записи о праве.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Здания, сооружения, земельные участки под ними, а также жилые (в том числе квартиры) и нежилые помещения - это некоторые из тех объектов гражданских прав, относительно которых применяется и действует Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как известно, в соответствии со ст.425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Вместе с тем согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. На первый взгляд все понятно - как только предметом договора выступает недвижимое имущество в смысле ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, то такая сделка может быть признана совершенной (а значит, и действительной) с момента ее государственной регистрации. Однако анализ соответствующих норм Гражданского кодекса РФ говорит о том, что не нужно путать понятия государственной регистрации самого договора и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (ст.551 Гражданского кодекса РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

К примеру, по договору купли-продажи здания или сооружения государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю (п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ); вместе с тем согласно п.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ именно договор (а не переход права собственности продажи жилого дома, квартиры (их части) (также являющегося объектом недвижимости) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Описанное отличие имеет важное практическое значение:

• в первом случае, договор вступает в силу с момента придания волеизъявлению сторон надлежащей формы, т.е. с момента подписания сторонами договора в виде одного документа, содержащего все существенные условия (в данном случае - это предмет договора и цена недвижимости);
• в случае же с жильем до момента регистрации договора с точки зрения гражданского права не существует.

Применительно к первой ситуации правовое значение государственной регистрации проявляется, в частности, в следующем:

- если одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ее осуществлении;

- необоснованно уклоняющаяся от регистрации сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные такой задержкой;

- в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения какой-либо из сторон своих обязательств по договору потерпевшая сторона вправе рассчитывать на защиту своих прав и законных интересов (вытекающих из договора) вне зависимости от наличия или отсутствия факта государственной регистрации перехода права собственности;

- до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель не вправе совершать сделки по ее отчуждению.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 Нормативно-правовые акты

• Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 года
• Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.07.2013 года) 
• Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.07.2013 года)

 

 Специальная литература

• Беспалов Ю.Ф. Гражданское право: Учеб. – М.: Норма, 2010. – 302 с.
• Гончаров А.А., Попонов Ю.Г. Гражданское право. Общая и Особенная часть: Учеб. – М.: КНОРУС, 2010. – 704 с.
• Горбачева Л.Н. Гражданское право: Учеб. пособие. – М.: Академический проект, 2010. – 798 с.
• Гражданское право: Учеб. / Под ред. М.М. Рассолова и др. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011. – 895 с.
• Зенин И.А. Гражданское право: Учеб. – М.: Высшее образование, 2011. – 567 с.
• Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая: постатейный / Под ред. С.А. Степанова. – М.: Проспект, 2009. – 1504 с.
• Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. – М.: Статут, 2010. – 922 с.
• Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. – 2010. - № 12.
• Суханов Е.А. Гражданское право России. – М.: Статут, 2010. – 586 с.
• Харламов А. Роль гражданского права в регулировании отношений управления имуществом публичного собственника // Право и политика. - 2010. - № 10. - С. 37-45.
• Чаусская О.А. Гражданское право: Учеб. – М.: Дашков и К, 2010. – 480 с.