Правовой институт договора аренды

ВВЕДЕНИЕ

Правовой институт договора аренды один из старейших и популярнейших в гражданском праве, присущий ему некоторый консерватизм и стабильность удивительным образом сочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и попытками охватить новые экономические отношения.

В значительной степени эти качества объясняются значением самой аренды как одного из способов решения хозяйственных задач. Аренда естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами.

В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института договора аренды.

Отмечается также тенденция к усложнению и расширению внутренней структуры института аренды; достаточно ярким примером является появление лизинга, бурное развитие которого сопровождается появлением ряда проблем юридического характера.

Выделяются и новые объекты пользования, в отношении которых еще предстоит провести квалификационные действия для признания их относящимися к договору аренды («предоставление персонала», «аренда игроков», «пользование» различного рода ресурсами в ИНТЕРНЕТ, «аренда выделенных каналов связи и радиочастот» и пр.).

В совокупности указанные проблемы института аренды, как в части их нормативного регулирования, так и правоприменения, позволяют говорить об актуальности и практической значимости исследования договора аренды в современной России.

Объектом исследования в курсовой работе выступают общественные отношения, возникающие в связи с арендой различных объектов, регулируемых гражданским законодательством.

Предметом исследования в курсовой работе является изучение, анализ нормативной базы гражданского законодательства, определяющего сущность договора аренды, его юридическую природу, отдельные его виды, а так же принципы построения взаимоотношений по имущественному найму.

Целью курсовой работы является исследование понятия, общих положений о договоре аренды, изучение отдельных видов договора аренды.

Цель курсовой работы предопределила круг задач, выдвижение и решение которых и будет составлять содержание курсовой работы. К ним относятся:

·определить понятие договора аренды;

·раскрыть содержание договора аренды;

·определить юридические признаки договора аренды;

·рассмотреть права и обязанности сторон договора аренды;

·рассмотреть основания и порядок прекращения договора аренды;

·рассмотреть отдельно наиболее важные виды договора аренды.

Представленная курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 Понятие и объект  договора аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору  имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава, включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Возвращаясь к понятию договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров по передаче имущества. Необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Во-вторых, в ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов.

В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

Вообще, сама аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Подобное требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные, в том же количестве. Таким образом, это - непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты.

Пункт 1 ст. 607 ГК РФ содержит примерный перечень объектов аренды: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Иными словами, существенным условием договора является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения могут быть только вещи, определяемые индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре ее наименование, а следует точно так же охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки - цвет, размер, форму, модель.

При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями, например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды, независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.

В соответствии с п. 8 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой», если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Еще раз необходимо подчеркнуть, что договор аренды - соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды (имущественного найма) относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование.

1.2 Юридические признаки  и существенные условия договора  аренды

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (иди бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК РФ, включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Отметим, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора.

Иными словами, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Подводя итог, нужно еще раз отметить, что по юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, как правило, консенсуальным.

1.3 Стороны договора аренды

Стороны договора аренды именуются арендодателем и арендатором. Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия, либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. В договоре бытового проката на стороне арендодателя выступает только предприниматель.

В первую очередь правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности. Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. Подобное возможно, например, если в аренду сдается имущество, являющееся государственной собственностью или собственностью муниципальных образований, не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, т.е. составляющее государственную казну или казну муниципального образования. В силу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Российской Федерации как собственников государственного имущества будет осуществляться не непосредственно, а через органы государственной власти, а участие в арендных отношениях муниципальных образований как собственников муниципального имущества - через органы местного самоуправления. Названные органы действуют в рамках компетенции, установленной актами, определяющими их статус.