Право собственности граждан

2. Общая долевая  собственность

2.1 Определение  долей в праве общей собственности

Почти во всех нормах ГК об общей  собственности упоминаются принадлежащие  ее участникам доли.⁷

Хотя презумпция равенства  долей буквально закреплена лишь применительно к общей долевой  собственности, однако по существу она  действует и в отношении общей  совместной собственности, когда происходит выделение из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех собственников, либо выделяющегося  собственника.⁸ Этот вывод находит подтверждение в правилах п.1 ст.39 Семейного Кодекса, относящихся к общей совместной собственности супругов, а также в правилах п.3 ст.258 ГК, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства.⁹ При этом правила п.3 ст.258 ГК о равенстве долей членов хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случай выхода из хозяйства одного из его членов.

В отступлении от презумпции равенства долей соглашением  участников общей долевой собственности  может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение  общего имущества. Этот вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах эго существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной     деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться.

В развитие общих положений  об определении размера долей  предлагает учитывать при этом, какие  улучшения внесены в общее  имущество: неотделимые или отделимые. Если участник долевой собственности  за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес в общее имущество  неотделимые улучшения, то он может  требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости  имущества. Из этого следует, что  если установленный порядок не соблюден, то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать  согласия остальных участников общей  собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о  выплате тому, кто их внес, соответствующей  компенсацией без изменений долей  в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внес улучшение, и т.д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают  в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.¹⁰

Содержание права общей  долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам  правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении  права общей собственности не зависимо от размера своей доли имеет  один голос. Впрочем, практического  значения, как мы сейчас увидим, это  не имеет. Осуществление права общей  собственности должно происходить  по взаимному согласию всех собственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения.  Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Если же разногласия касаются права распоряжения, то возникший спор не может быть урегулирован судом. Принцип взаимного согласия при осуществлении права распоряжения общей собственностью должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Два собственника вкупе или порознь могут продать свои долги, но навязать третьему продажу всего общего имущества в целом они не имеют права. Именно по этому при осуществлении права общей собственности принципе не имеют значения, какой долей располагает каждый из собственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременений.¹¹

Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом. В  то же время сособственник может  быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости  указанного имущества. Он может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту  вещь для удовлетворения своих потребительских  нужд. Сособственник имеет право  на предоставление в его владение и пользование части общего имущества  соразмерно доле. Если это невозможно,  он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

В тех случаях, когда во владение и пользование собственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права  на долю в общей собственности  приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей  юридической природе это право  может быть отнесено к вещным. Такие  ситуации чаще всего возникают при  определении порядка владения и  пользования жилым домом, находящимся  в общей собственности двух и  более лиц. Если договор об определении порядка владения и пользования домом удостоверен нотариусом и зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдет доля в общей собственности.

Одним из оснований возникновения  общей собственности, с которым  связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или  более лиц в строительстве  дома. Нередки случаи, когда гражданин, которому для строительства дома отведен земельный участок, привлекает к участию в строительстве  членов своей семьи  или иных лиц. По окончании строительства между созастройщиками, а иногда между ними и органом государственной власти (местного самоуправления), возникает спор,  за кем дом должен быть зарегистрирован: только ли за лицом, которому отведен земельный участок, или также и за иными лицами. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий:

-   во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовые отношениями или являются посторонними для застройщика лицами;

-   во-вторых, в каких целях возводился дом: в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях;

-   в-третьих, участию в деле, если он не выступает в деле в качестве стороны, надлежит привлечь орган, которые отводит земельные участки, и выяснить его отношение к возникшему спору.¹²

Если лица, участвовавшие  в строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями или хотя бы и не связаны, но дом возводился для обеспечения, как тех, так и других лиц жильем, а орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических созастройщиков.  Суд может и не согласиться с мнением соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собственностью созастройщиков, но свое несогласие суд должен мотивировать в решении по делу.

Каждый сособственник  по своему усмотрению может распоряжаться  принадлежащей ему долей в  общей собственности. Для распоряжения долей, в том числе и для отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто займет место сособственника, отчуждающего свою долю. Вследствие указанных и иных обстоятельств, в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить установления закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

При продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют  преимущественное право покупки  доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме  случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников  намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные  сособственники откажутся от покупки  доли или не приобретут доли в праве  собственности на недвижимое имущество  в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение  десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки  любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.¹³

Аналогичные правила применяются  и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель  обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее  преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

В случаях, предусмотренных  законом, распорядиться долей в  общей собственности можно лишь при соблюдении тех или иных условий. Так, общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права  собственности домовладельцев на помещения  в кондоминиуме.

Множественность субъектов  прав собственности сказывается  и тогда, когда речь идет об основаниях прекращения общей собственности. Наряду с основаниями, которые относятся  как к односубъектной, так и  к общей собственности, последняя  характеризуется специфическими основаниями ее прекращения, в первую очередь такими, как раздел общей собственности и выдел из нее. При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе – для того, чья доля из общей собственности выделяется. Но выдел может привести к тем же результатам, что и раздел. Если общая собственность принадлежит двум участникам и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником имущества, которое ранее было общее.¹⁴

Основания и способы раздела  и выдела различны. Раздел и выдел  могут иметь место как по взаимному  согласию сособственников, так и  по судебному решению. Выдел доли из общей собственности  происходит не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходит путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Каковы бы не были основания и способы раздела и выдела, количественным мерилом при определении размера имущества, выделяемого в натуре, либо размера компенсации должен служить размер принадлежащей сособственнику доли. Раздел общей собственности и выдел из нее должен происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.

В соответствии с принципами взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, закон устанавливает, что выплата ее участнику  остальными сособственниками какой либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации  сособственник утрачивает право на долю  в  общем,  имуществе.¹⁵ В этом вопросе нормы ГК не согласованы с друг другом, поскольку правила о необходимости согласия всех сособственников при осуществлении права распоряжения общей долевой собственностью сформулировано в законе без каких бы то ни было изъятий. Между тем при  выплате сособственнику вопреки его согласию компенсации вместо выдела доли в натуре имеет место распоряжение общей долевой собственностью в порядке, устанавливаемом судом, что допускается законом лишь при осуществлении владения и пользования ею. Происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего на таких условиях может и не желать.

2.2 Осуществление  и прекращение права общей  собственности 

Прекращение права собственности  происходит по основаниям, зависящим  и не зависящим от воли собственника (правопрекращающим юридическим  фактам). К первым относятся сделки по отчуждению своего жилого помещения  самим собственником (купля-продажа, мена, дарение). Порядок прекращения  права собственности у отчуждателя (и порядок возникновения его  у покупателя) нормами о данных сделках и договорах.

Право на жилье может быть утрачено также в результате умышленного  уничтожения его собственником. Более разнообразны случаи, когда  право собственности прекращается помимо воли его хозяина. Сюда относятся  принудительное изъятие имущества  при обращении на него взыскания  по обязательствам; реквизиция; национализация; конфискация; изъятие земельного участка, на котором расположено жилое  помещение.¹⁶ Согласно общему правилу, изъятие жилых помещений допускается только в случае прямого указания на это в законе. Так, согласно земельный участок изымается в публично-правовых интересах (прокладки магистрали, строительства и т.п.). Собственник жилого строения, находящегося на этом участке, получает либо равноценное по площади жилье, либо ему возмещается стоимость сносимого дома или осуществляется перенос строения на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие. Требование об изъятии не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления , обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование участка в целях, для которых он изымается , невозможно без прекращения права собственности на данное жилое строение.¹⁷

В Положении "О порядке  и условиях возмещения убытков собственникам  жилых помещений, отселении их из домов, подлежащих сносу, реконструкции, комплексному капитальному ремонту  и по другим основаниям" от 12.06.96г. утвержден порядок возмещения убытков. При расчете размера возмещаемых  убытков следует руководствоваться  ценами на материалы, строительно-монтажные  и другие работы, действующими на момент изъятия земли или составления  акта о возмещении потерь. Расчеты  убытков и потерь должны быть согласованны с собственником сносимых строений. Между застройщиком и владельцем жилья подписывается договор, в  котором указывается согласовывается  оценка потребительской стоимости  утрачиваемого жилья и форма  компенсации за стоимость постройки. Такой договор нотариально заверяется и регистрируется в органах мастных  Советов. К числу оснований изъятия  у собственника жилого помещения  помимо его воли и без компенсации  относится прежде всего обращение  взыскания на имущество по его  долгам. Такое изъятие допустимо  только на основании судебного решения. Законом могут быть предусмотрены  случаи такого рода и в несудебном порядке. Например, при обращении  взыскания по исполнительным надписям нотариусов или по договору залога при обращении залогодержателем взыскания на имущество в несудебном порядке - по нотариально удостоверенному  соглашению с залогодателем.