Право собственности на жилые помещения. Приватизация жилья

Правоотношения по приватизации жилья отделяют от правоотношений дарения, хотя у них имеются и некоторые общие признаки, ряд отличий, связанных главным образом с особенностями преобразования отношений собственности в государственном и муниципальном секторе жилья - с существенными изменениями в результате этих преобразований правового режима жилой площади (объекта этих отношений), статуса органов, уполномоченных управлять жилищным фондом, и правового положения проживающих на жилой площади лиц (их субъектов) и т.д. Иначе говоря, их назначение в гражданско-правовом регулировании значительно отличается от того, которое придается в этом плане отношениям дарения. Это своеобразие правовой природы правоотношений по приватизации жилья и выделяет их среди других гражданско-правовых отношений.

Представляется правильным мнение, что если в приватизируемом жилом помещении кроме нанимателя проживают и другие члены его семьи, то и они все становятся сособственниками помещения, а собственность на занимаемое ими жилое помещение в результате приватизации становится общей[22].

Подобные рассматриваемым ситуации возникают в случае приватизации квартир с частичной оплатой их стоимости. При приобретении жилых помещений с оплатой их полной стоимости в соответствии с Положением о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, действовавшим до принятия Закона от 4 июля 1991 г. о приватизации жилья (да и в случаях приобретения жилья за полную плату в соответствии с самим Законом о приватизации жилья при повторной приватизации), вопрос о приобретении права общей собственности проживавшими с приобретателем помещения членами семьи мог быть решен однозначно только в отношении супругов при условии выплаты их общих средств на приобретение жилья. В случаях же приобретения жилья с частичной оплатой положение как тех, так и других остается неясным. Относительно супругов и здесь тоже следовало бы исходить из той же позиции, что и в предыдущем случае. Что касается остальных членов семьи, то как в этом, так и во всех остальных случаях приватизации жилья (кроме несовершеннолетних, для которых законом все же сделано исключение), вопрос о возникновении за ними права общей собственности на занимаемые ими жилые помещения пока остается без какой либо регламентации законодательством на общероссийском уровне, хотя в некоторых регионах и предпринимались попытки такого регулирования.

Поэтому и имело бы смысл предусмотреть в законодательстве возникновение при приватизации жилья права общей собственности на занимаемые помещения за всеми проживающими в них членами семьи с тем, чтобы сохранить их равные права на жилую площадь и после ее приватизации[23]. Дальнейшее регулирование права собственности в таком случае осуществлялось бы по нормам гражданского законодательства.

 

Заключение

Во-первых, право собственности в действующем законодательстве рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Владение означает реальное обладание жильем. В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается. Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу жилья - продать, обменять, подарить и т. п.

Передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности на жилое помещение до момента государственной регистрации перехода этого права к другому лицу.

Таким образом, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю - собственнику (и только ему) осуществлять полное "хозяйственное господство" над принадлежащим ему имуществом.

Во-вторых, современное право провозгласило принцип, в соответствии с которым, граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

1) приватизации в установленном  порядке занимаемых жилых помещений  в домах государственного и  муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в  полном хозяйственном ведении  предприятий или оперативном  управлении учреждений (ведомственном  жилищном фонде);

2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства  товариществами индивидуальных  застройщиков;

3) участия в жилищных  и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

4) купли-продажи жилья, в  том числе через биржи, аукционы;

5) приобретения в порядке  наследования;

6) мены жилья;

1)      дарения жилых помещений;

2)      рентный договор.

В-третьих, переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежит государственной регистрации и подтверждается правоустанавливающими документами. Право собственности охраняется законом.

В четвертых, право собственности бессрочно. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В-пятых, говоря о законодательстве о жилье, нужно подчеркнуть, что законодательство не стоит на месте — принят ряд федеральных законов, которые предусматривают урегулирование жилищных отношений в новых условиях; в их числе: федеральный закон от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ (часть третья) и др. Однако, касаясь перспектив совершенствования жилищного законодательства, необходимо отметить, что его коренное обновление увязывается с принятием нового Жилищного кодекса РФ. Задержка в принятии указанного Кодекса имеет и другую негативную сторону: в условии отсутствия нового федерального закона субъекты РФ предпринимают самостоятельные действия, которые зачастую не увязываются с федеральным законодательством.

 

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты:

1.    Конституция Российской Федерации  // Российская газета, 25 декабря 1993г.

2.    Гражданский кодекс РФ. Часть 1 и 2. – М. Инфра-норма, 2000 г.

3.    Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., N 26, ст. 883.

4.    Гражданский процессуальный кодекс РСФСР – М. Инфра-норма, 2000.

5.    Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 11 мая 1998 г., N 19, ст. 2069.

6.    Кодекс РСФСР об административных правонарушениях от 20 июня 1984 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР, 5 июля 1984 г., N 27, ст. 909.

7.    Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья // Российская газета 26 ноября, 2001.

8.    Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., №47, ст. 4473.

9.    Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. N 5150-Х // Ведомости Верховного Совета СССР от 1 июля 1981 г., N 26, ст. 834.

10.                       Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 21 января 1993 г., N 3, ст. 99.

11.                       Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2963.

12.                       Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959.

13.                   Закон РТ №1936-XII "О приватизации жилищного фонда в Республике Татарстан", 15.07.93. // Советская Татария, №157-158, 7 августа 1993 г.

14.                   Постановление КМ РТ от 25 марта 1999 г. N 165 "О создании товариществ собственников жилья в Республике Татарстан" // Нормативные акты Республики Татарстан, №4, апрель 1999 г.

15.                   Приказ министерства юстиции РФ «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Российская газета, 22 августа 2001 г., №162.

16.                   Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от 13 ноября 1997 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 1. С.81

 

 

Специальная литература:

1.        Богданова Н.Д. Совершение нотариальных действий с квартирами, принадлежащими гражданам на праве собственности // Правоведение, 1994, №4.

2.        Вышкина С.В. Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья // Законодательство, 1998, №3.

3.        Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, 1998, №6.

4.        Исрафилов И. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Российская юстиция, 1996, №8.

5.        Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями – М. Статут, 2001.

6.        Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право, 1997, №№4-5.

7.        Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? // Российская юстиция, №3, март 2000 г.

8.        Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право, 1998, №7, 8.

9.        Титов А.А. Новые способы получения жилья – М. Юрайт, 2000.

10.    Фаршатов И. Дела об утрате права на жилое помещение // Российская юстиция, 1997, №8.

 

[1] Конституция Российской Федерации  // Российская газета, 25 декабря 1993 г.

[2] Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями – М. Статут, 2001. – с.3.

[3] Гражданский кодекс РФ. Часть 1 и 2. – М. Инфра-норма, 2000 г.

[4] Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право, 1998, №№5, 6. – с.76.

[5] См.: Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 1999. С. 206-207.

[6] Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959.

[7] Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 21 января 1993 г., N 3, ст. 99.

[8] Здесь и далее под «Основами» следует понимать Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".

[9] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации, 28 июля 1997 г. №30, ст. 3594.

 

 

[10] Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., N 26, ст. 883.

[11] Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. N 5150-Х // Ведомости Верховного Совета СССР от 1 июля 1981 г., N 26, ст. 834.

[12] Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2963.

[13] Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" // Собрание законодательства Российской Федерации, 1 апреля 1996 г.

[14] Приказ министерства юстиции РФ «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Российская газета, 22 августа 2001 г., №162.

[15] Закон РТ №1936-XII "О приватизации жилищного фонда в Республике Татарстан", 15.07.93. // Советская Татария, №157-158, 7 августа 1993 г.

[16] Указ Президента РТ N УП-213 "О мерах по развитию жилищного строительства в Республике Татарстан", 30.03.95. // Республика Татарстан, №70, 4 апреля 1995 года

[17] Постановление КМ РТ от 25 сентября 1999 г. N 635 "О предоставлении гражданам кредитов на строительство или приобретение жилья из средств государственных ресурсов" // Нормативные акты Республики Татарстан, №10, октябрь 1999 г.

[18] Постановление КМ РТ от 25 марта 1999 г. N 165 "О создании товариществ собственников жилья в Республике Татарстан" // Нормативные акты Республики Татарстан, №4, апрель 1999 г.

[19] Экономика и жизнь, №6, 1994 г.

[20] Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. №11. С.23

[21] Богданова Н.Д. Совершение нотариальных действий с квартирами, принадлежащими гражданам на праве собственности // Правоведение, 1994, №4 - С.99.

[22] Исрафилов И. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Российская юстиция, 1996, №8.

[23] Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья // Законодательство, 1998, №3. – с.39.