Прекращение рентных отношений

Выкуп ренты можно рассматривать как исполнение договора, так как из положений ГК РФ о постоянной ренте следует, что исполнение данного договора другим способом невозможно. Даже в случае наступления смерти получателя ренты его права по договору перейдут по наследству (п.2 ст. 589 ГК РФ).

В случае, когда выкуп ренты производится по инициативе получателя ренты, все  намного сложнее.

Требование получателя о выкупе ренты может быть заявлено в связи с нарушением обязательств, взятых на себя плательщиком по настоящему договору. Коль скоро требование о выкупе заявляется в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением плательщиком обязательств и влечет определенные имущественные потери для плательщика, связанные с принудительным изъятием принадлежащих ему денежных средств, составляющих выкупную цену, выкуп ренты в указанном случае можно рассматривать, как последствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, взятого на себя плательщиком ренты в рамках рентного договора.

В отличие от плательщика получатель ренты вправе осуществить ее выкуп только при  наличии обстоятельств, указанных  в ст. 593 ГК РФ. К их числу относятся:

а) Просрочка  выплаты ренты более чем на один год. Стороны, однако, вправе и в этом случае предусмотреть в договоре иной, более короткий или более длительный срок;

б) Нарушение  плательщиком при выплате ренты  в виде денежной суммы или иного  движимого имущества закрепленного  в договоре условия, которое устанавливает обязанность предоставить обеспечение выплаты ренты или страхование в пользу получателя риска своей ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности выплачивать ренту;

в) Признание  плательщика неплатежеспособным (такое признание исходит от самой стороны, а в случае спора определяется судом) либо возникновение иных обстоятельств, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться плательщиком в установленные договором сроки и размере;

г) Переданное под выплату ренты недвижимое имущество поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами (М.И. Брагинский приводит в качестве примера передачу имущества в качестве вклада в простое товарищество, выделение или разделение юридического лица – плательщика ренты¹⁰).

Приведенный перечень, за исключением указанного в п. «а», предусмотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ограничен договором. В то же время в перечне прямо указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит ли требование о выкупе от плательщика ренты или от ее получателя.

Поскольку исполнение рентного договора, как уже отмечалось, производится, как правило, в течение  длительного периода, в реальной жизни возникают различные обстоятельства, которые могут свидетельствовать о том, что имущественное положение должника ухудшилось настолько, что дальнейшая выплата рентных платежей в размере и в сроки, установленные рентным договором невозможна. В этом случае получатель ренты вправе требовать выкупа ренты. Заявление требования о выкупе ренты в этих случаях выступает в качестве меры оперативного воздействия, которая применяется непосредственно получателем ренты как уполномоченным субъектом и направлена на недопущение его убытков в связи с исполнением договора.

Также договором могут быть предусмотрены  иные случаи, когда получатель ренты может требовать ее выкупа. К числу подобных случаев, как указывает О.А. Маркова, могут относиться, например, существенное изменение состава, качества или назначения имущества, переход имущества к другому лицу.¹¹

Характер рентных отношений, цели, которые преследовались сторонами при заключении договора, являются главным фактором в определении правовой природы выкупа ренты.

Сторонам предоставляется возможность  заранее в самом договоре указать  цену выкупа ренты. И только для случая, когда стороны не воспользуются этим правом, вступает в действие порядок, предусмотренный ГК РФ. С учетом того, было ли передано имущество плательщику за плату или безвозмездно, вслед за ГК РФ О. Н. Бобровская выделяет два разных варианта¹². При первом (возмездная передача) для выкупа достаточно уплатить цену, которая соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. При втором варианте (безвозмездная передача имущества), с учетом того, что плательщик ренты остается собственником имущества, переданного безвозмездно, условия выкупа ужесточаются. А именно, в выкупную сумму включают помимо годового размера рентных платежей также и цену переданного имущества, определенную с учетом правил, установленных п. 3 ст. 424 ГК РФ. Следовательно, в этой части оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

В п.2 ст. 595 ГК РФ предусмотрено прекращение  рентных отношений в связи  со случайной гибелью или случайным  повреждением имущества. То есть из смысла статьи следует, что и при случайной гибели или повреждении имущества, преданного под выплату ренты за плату, неблагоприятные последствия этих обстоятельств несет плательщик ренты как собственник этого имущества. Ему, однако, предоставляется возможность освободиться от обязанности по выплате ренты (при гибели имущества), либо требовать изменения условий ее выплаты (при повреждении имущества).

Как отмечает В. С. Недорезов¹³, правила, закрепленные в данной статье, действуют лишь тогда, когда нет вины плательщика ренты в порче или гибели имущества, обремененного рентой. В противном случае обязанность по выплате ренты с него не снимается даже тогда, когда имущество им было полностью оплачено. Если же в гибели или повреждении имущества виновен получатель ренты, по смыслу закона с плательщика ренты снимается обязанность по дальнейшей выплате ренты.

Глава 3. Основания прекращения  пожизненной ренты

Гражданским кодексом предусмотрена  возможность прекращения договора пожизненной ренты путем расторжения  договора. В п. 1 ст.599 ГК РФ говорится, что в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа на условиях, предусмотренных статьей 594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков. Получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора при существенном нарушении договора плательщиком ренты. Поскольку, однако, понятие существенного нарушения применительно к обязанностям плательщика ренты не раскрывается, необходимо исходить из общих положений, закрепленных в ст. 450 ГК РФ. К нарушениям, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, относятся длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой ренты; непредоставление необходимого обеспечения выплаты ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

Существенное нарушение договора со стороны плательщика ренты  предоставляет получателю ренты  возможность избрать одну из двух предусмотренных возможностей, предусмотренных  п. 1 ст. 599 ГК РФ, а именно потребовать  от плательщика выкупа ренты или расторгнуть договор и взыскать убытки. Поскольку, однако, взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применить данную санкцию получатель ренты может по общему правилу лишь по отношению к виновному плательщику. В противном случае, если он пожелает расторгнуть договор, дело должно ограничиться возвратом ему стоимости имущества, переданного под выплату ренты. Поэтому, если стоимость имущества была оплачена при его передаче под выплату ренты, получатель ренты не вправе на что-либо претендовать,  в связи с тем, что применение данной санкции оказывается для него невыгодным. По смыслу закона не подлежат какому-либо учету рентные платежи, выплаченные получателю ренты до расторжения им договора.

Рассматривая вопрос о пожизненной ренте необходимо заметить, что законодатель в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты предоставляет альтернативные права получателю ренты, либо требовать от плательщика ренты выкупа, либо расторжения договора пожизненной ренты. Однако ст. 599 ГК РФ называется именно «Расторжение договора пожизненной ренты», исходя из чего можно сделать вывод о том, что выкуп пожизненной ренты законодатель рассматривает не иначе как расторжение договора.

На наш взгляд, выкуп ренты  по инициативе получателя нельзя признать расторжением договора, так как именно получатель требует выкупа ренты. До тех пор, пока выкуп не будет произведен, обязательство нельзя считать прекращенным. Следовательно, при выкупе ренты действия совершает плательщик ренты, который не является инициатором прекращения рентного обязательства. При расторжении договора имеет место диаметрально противоположная ситуация, так как инициатор расторжения и совершает активные действия. Право на расторжение договора является секундарным, а право на выкуп ренты —  это право требования.

В связи с изложенным можно сделать  вывод, что выкуп ренты по инициативе получателя ренты является самостоятельной  мерой оперативного воздействия, соответствующей  изложенному в ст. 12 ГК РФ способу  защиты гражданских прав – «прекращение или изменение правоотношения».

В теории гражданского права существует дискуссия, связанная с вопросом соотношения видов ренты. Из п. 2 ст.583 ГК РФ иногда делается вывод, что ГК содержит не три вида ренты, а лишь два – постоянную ренты и пожизненную, разновидностью которой является пожизненное содержание с иждивением, но сама структура гл. 33 ГК РФ свидетельствует в пользу существования трех видов ренты. По мнению А.П. Сергеева различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием, с одной стороны, и постоянной рентой с другой.¹⁴

В п. 2 ст. 601 ГК РФ прямо говорится  в возможности применения к договору пожизненного содержания с иждивением правил о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами параграфа 4 главы 33 ГК РФ, исходя из чего можно сделать вывод от том, что в отношении данного вида ренты действуют правила о возможности выкупа ренты.

В отношении договора пожизненного содержания с иждивением не допускается прекращение договора зачетом встречного требования (ст. 411 ГК РФ). Законом данный запрет предусмотрен, во-первых, с целью защиты получателя пожизненного содержания, а во-вторых, поскольку для применения зачета необходимо, чтобы предъявленные к зачету требования были однородными. Если в случае с пожизненной рентой такое допустимо, так как рента уплачивается в деньгах, то в случае с пожизненным содержанием, думается, невозможна ситуация, при которой бы у получателя имелись бы такие же обязательства пожизненного содержания перед плательщиком ренты.

Правило о том, что получатель ренты  вправе при существенном нарушении  договора плательщиком ренты потребовать  возврата имущества с зачетом  его стоимости в счет выкупной цены ренты (п.2 ст.599 ГК РФ), рассчитано только на выкуп ренты по требованию ее получателя. По общему правилу выкуп ренты осуществляется на тех же условиях, которые установлены ст. 594 ГК РФ для выкупа постоянной ренты. Однако получатель ренты пользуется одной существенной льготой: он может потребовать возврата ему в натуре отчужденного им безвозмездно имущества  с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Установлены существенно отличные от предусмотренных применительно  к постоянной ренте последствия случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. В.В. Пиляева отмечает, что если при постоянной ренте плательщик вправе в подобных случаях требовать прекращения договора либо изменения его условий (при передаче имущества за плату), то при пожизненной ренте те же обстоятельства – случайная гибель или случайное повреждение полученного имущества не освобождают плательщика от выплаты ренты, при этом важно подчеркнуть – выплаты в размере и на условиях, предусмотренных договором¹⁵. Таким образом, риск в соответствующих случаях падает целиком на плательщика пожизненной ренты.

Плательщик пожизненной ренты  в отличие от плательщика постоянной ренты, не пользуется правом на ее выкуп.

В ст. 605 ГК РФ предусмотрены основания и последствия прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. Данное обязательство прекращается смертью получателя ренты. Срок действия данного обязательства определяется его природой и равен периоду жизни иждивенца.

По мнению Ершова О.Г., прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением в связи с существенным нарушением своих обязательств плательщиком ренты имеет две особенности по сравнению с прекращением обязательства пожизненной ренты по аналогичному основанию.¹⁶

Во-первых, более широк перечень тех нарушений, которые могут  быть признаны существенными. К ним  дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение  имущества без предварительного согласия получателя ренты, а также  утрата или повреждение имущества либо чрезмерная эксплуатация, приводящая к существенному снижению его стоимости.

Во-вторых, получатель ренты вправе при расторжении договора потребовать  возврата ему имущества, переданного  в обеспечение пожизненного содержания. По смыслу закона, если имущество было передано за плату, то плата должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т.е. соответственно уменьшена. Но в то же время – и это специально подчеркнуто – плательщик ренты не в праве требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.