Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

 

Государство постепенно приходит к осознанию того, что необходимо вкладывать деньги в стройиндустрию. При выполнении этих условий можно  будет говорить о снижении стоимости  жилья и о выполнении программы  «Доступное жилье» в количественных показателях. Итак, спустя год с момента  вступления в силу Федерального закона № 214 «Об участии в долевом  строительстве»[42], призванного защитить строительный рынок от недобросовестных и непрофессиональных компаний, законодатели признали, что в итоге новый  закон серьезно сократил частные  инвестиции и практически свел на нет банковское кредитование.

 

Но есть и противники социальной ипотеки. Так, по мнению М.П. Логинова, подобные схемы, позволяя решить краткосрочные  социальные задачи обеспечения жильем части населения, постоянно требуют  дополнительных бюджетных средств  и не позволяют включить механизм рефинансирования с использованием средств финансового рынка и  рынка частных инвестиций. Е.Л. Смирнова считает, что система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер и существуют сомнения, что бюджет страны сможет в течение многих лет выдержать нагрузку такого субсидирования[43].

 

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов  ипотечных ценных бумаг). Концепции  американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано  «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (АИЖК), а в федеральном  бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

 

В США сформировалась так  называемая двухуровневая система  ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг  разделены. В первую очередь это  обусловлено поддержанием ликвидности  коммерческих банков, участвующих в  долгосрочном ипотечном кредитовании.

 

В Соединенных Штатах Америки  еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система  ипотечного кредитования жилищного  строительства и приобретения жилья  в собственность. В настоящее  время система финансирования жилья  в США - это сложный рынок, на котором  действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые  компании, пенсионные фонды и т.п.

 

Факторами успеха оказались  мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка - это решило главную  проблему жилищного финансирования. Для этого в разные годы были созданы  Федеральная национальная ипотечная  ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного  кредитования (Freddie Mac) и Правительственная  национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

 

Американским правительством в 1938 году была учреждена Федеральная  Национальная Ипотечная Ассоциация, главной целью была покупка и  продажа закладных[44].

 

Затем была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной  Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия, одно из которых сохранило название Fannie Mae. Эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты  на жилье и выпускать ценные бумаги под государственную гарантию или  государственное страхование.

 

США напрямую или через  Мировой банк в странах Восточной  Европы потратила десятки миллионов  долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому  образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли  законы, основанные на германском (европейском  континентальном) праве.

 

Но в то же время в  последние годы в континентальных  европейских странах, например в  той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской двухуровневой  системе ипотечного кредитования.

 

В 1934 году была создана Федеральная  жилищная администрация в соответствии с Национальным актом о жилье, основными направлениями деятельности которой являются создание системы  взаимного страхования ипотечных  кредитов и разработка и совершенствование  стандартов ипотечного жилищного кредитования. Она стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным  жилищным кредитам. Основной ее задачей  является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий.

 

Еще одной формой государственной  поддержки является адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья. Государство использует прямые формы помощи - денежные дотации  при погашении процентов, например, погашение части кредита при рождении ребёнка, и непрямые - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п., например, налоговые вычеты.

 

В связи с финансовым кризисом объемы ипотечного кредитования в России по итогам 2008г. снизились. Самым провальным оказался 4 квартал, в котором ипотека  упала в четыре раза по сравнению  с тем же кварталом 2007г[45].

 

Причинами возникновения  кризиса на рынке ипотеки в  США стали падение цен на недвижимость; общее повышение ставок по ипотечным  кредитам, следующее за повышением ставок рефинансирования Федеральной  резервной системой (ФРС) США; ослабление требований и стандартов по выдаваемым ипотечным кредитам; падение доходов  населения США: в результате заемщики, не располагавшие стабильными доходами, оказались не в состоянии обслуживать  принятые на себя долговые обязательства[46].

 

В России подавляющее большинство  кредитов на приобретение жилья выдается по фиксированной ставке, кредиты  с «плавающей» ставкой[47], привязанной  к рынку, практически не пользуются спросом. Поэтому для «старых» заемщиков  условия погашения кредитов не ухудшились.

 

Обобщив развитие ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно оно  стало фактором экономического развития в США и в Германии.

 

Однако опыт других стран  в чистом виде перенести в российские условия невозможно. Тем более  что американская система ипотечного кредитования показала свое несовершенство. При использовании зарубежного  опыта необходим его критический  анализ, а также возможность адаптации  к местным условиям. Нужно помнить  о национальных традициях российского  государства и остроту нерешенных социально-экономических проблем.

 

 

Глава 2. Юридическая природа  гражданско-правового договора ипотечного кредитования

 

2.1 Понятие и особенности  заключения и оформления договора  ипотечного кредитования

 

После того, как Правительством РФ была одобрена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в России[48], возрос интерес к ипотечному кредитованию. Актуальной стала проблема правильности заключения, оформления и государственной регистрации  договора об ипотеке.

 

Пункт 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит понятие  договора ипотеки, в соответствии с  которым одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя. Таким  образом, определение обязательства  вытекает из содержания договора ипотеки. В связи с этим целесообразно  разграничить понятия «договор ипотеки» и «обязательства, вытекающие из договора ипотеки». Первое - юридический факт, а второе - правоотношение[49].

 

Договор ипотеки, как и  любой другой гражданско-правовой договор[50], является не только особым юридическим  фактом, устанавливающим юридическую  связь между субъектами, но и средством  правового регулирования общественных отношений[51]. Являясь основанием возникновения  ипотечных правоотношений, он устанавливает  круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает  в качестве регулятора общественных отношений[52].

 

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Необходимо отметить достаточно обширный перечень условий договора об ипотеке (залоге недвижимости), которые  признаются существенными. В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке к  разряду существенных условий отнесены предмет договора и его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспеченного  ипотекой.

 

Предметом договора ипотеки  является недвижимое имущество. Определение  понятия «недвижимость» раскрыто в  ст. 130 ГК РФ.

 

Таким образом, предметом  договора ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому  строения, являющиеся предметом договора, должны по своим характеристикам, в  частности, по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые  они имеют в качестве объекта  государственной регистрации недвижимости. В договоре об ипотеке обязательно  должны содержаться сведения о наименовании предмета договора, месте его нахождения и достаточные для идентификации  этого предмета описания с тем, чтобы  однозначно выделить данный предмет  от похожих других. Предмет договора должен быть определен указанием  не только видовой принадлежности имущества, но и индивидуальных характеристик  конкретного объекта, позволяющих  вычленить предмет договора ипотеки  из однородных предметов[53].

 

В договоре ипотеки необходимо описать предмет ипотеки. В частности, указывается вид недвижимого  имущества, закладываемого по договору об ипотеке (жилой дом, квартира и  т.д.). При описании недвижимого имущества  указывается наименование предмета ипотеки, которое содержится в свидетельстве  о государственной регистрации  объекта недвижимого имущества  и документе технического учета  или кадастровом плане; площадь  объекта недвижимости; адрес, по которому расположен объект недвижимости; условный или кадастровый номер объекта  недвижимости.

 

Закон об ипотеке (абз. 3 п. 2 ст. 9) также предусматривает, что если предметом ипотеки является принадлежащее  залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

 

Необходимо отметить, что  к ипотечным правоотношениям  применим предварительный договор, который не подлежит обязательной государственной  регистрации исходя из требований ст.164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого  имущества[54].

 

В договоре об ипотеке также  должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, зарегистрировавшего  право залогодателя.

 

Согласно Закону об ипотеке, предметом договора ипотеки могут  быть вещи и имущественные права, которые будут приобретены залогодателем  в будущем. В связи с этим необходимо отметить недопустимость возникновения  залога ранее основного обязательства, что предусмотрено п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке. Это положение делает возможным, в частности, обеспечение  кредитных договоров, заключаемых  в целях финансирования строительства  каких-либо объектов путем передачи в залог указанных объектов, а  также договоров банковской ссуды  под индивидуальное жилищное строительство.

 

Следовательно, очень важно  грамотно и объективно проводить  оценку предмета договора. Нормативно-правовую базу, регламентирующую оценочную деятельность, составляет ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»[55].

 

В правоприменительной практике нередко возникают споры, связанные  с несогласием залогодержателя  по стоимости заложенного имущества, предложенной залогодателем. В этом случае суду приходится дополнительно оценивать все обстоятельства дела, касающиеся реальной стоимости имущества на момент его реализации, действительную волю сторон при заключении договора и определении стоимости заложенного имущества. Во избежание подобных споров целесообразно при заключении договора в части определения стоимости заложенного имущества избегать конкретных соглашений о стоимости заложенного имущества и предусматривать возможность изменения его размера в связи с инфляционными процессами исходя из рыночной стоимости имущества.

 

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается  в договоре об ипотеке в денежном выражении.

 

Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется целесообразным, так как лишь соглашением  сторон возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении[56].

 

Наличие нескольких оценок предмета ипотеки в договоре не является основанием для признания такого договора незаключенным. Это толкование содержится в п. 19 информационного  письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005г. № 90 «если возможно установить, какая из оценок представляет собой  ту, о которой договорились стороны, как о существенном условии договора об ипотеке»[57], ипотечный договор  считается заключенным.