Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

Реализовать залогодержателю  право обратить взыскание на заложенное имущество возможно лишь тогда, когда  в удовлетворении требований о досрочном  исполнении обеспеченного ипотекой обязательства отказано, а также  если такое требование не удовлетворено  в предусмотренный договором  срок. Если в последнем случае такой  срок не предусмотрен, то в течение  одного месяца залогодержатель вправе начать процедуру обращения взыскания  на заложенное недвижимое имущество.

На законодательном уровне закреплено два порядка обращения  взыскания на заложенное имущество - по решению суда и без обращения  в суд. Для обращения взыскания  залогодержатель должен предъявить иск в соответствии с правилами  подсудности и подведомственности дел, установленными в ГПК РФ[79]. При  наличии в договоре об ипотеке  так называемой третейской оговорки или иного на этот счет соглашения сторон дело может быть передано в  постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного  спора третейский суд.

Закон предусматривает отказ  в обращении взыскания на заложенные жилой дом или квартиру должника, если допущенное должником нарушение  основного обязательства крайне незначительно, а также если размер требований залогодержателя в связи  с этим явно несоразмерен стоимости  заложенного имущества. Суд имеет  право отсрочить реализацию заложенного  имущества, на которое обращено взыскание, на срок до одного года при наличии  уважительных причин, при условии, что  залогодатель должен быть гражданином  и залог не связан с занятием им предпринимательской деятельностью. При этом отсрочка реализации заложенного  имущества не касается прав и обязанностей сторон по основному обязательству  и не снимает с должника обязанности  по возмещению убытков кредитора, возросших  за время отсрочки, и положенных кредитору процентов и неустойки.

Пункт 4 ст. 54 Закона об ипотеке  не позволяет отсрочить реализацию заложенного имущества, если она  может повлечь за собой существенное ухудшение финансового положения  залогодержателя, а также когда  в отношении залогодателя или  залогодержателя возбуждено дело о  признании его несостоятельным (банкротом).

В п. 4 ст. 54.1 содержится императивная норма, согласно которой обращение  взыскание на жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности физическим лицам во внесудебном порядке  не допускается[80].

Новеллой является ст. 55.1 Закона об ипотеке заключение мирового соглашения по обязательству, обеспеченному  ипотекой. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает измененное обязательства должника.

Реализация заложенного  имущества представляет собой второй этап удовлетворения претензий залогодержателя  из стоимости заложенного имущества. Реализация заложенного имущества  происходит в соответствии с нормами  ГПК РФ[81], ГК РФ и Федеральными законами «О судебных приставах» от 21 июля 1997г.[82] и «Об исполнительном производстве»  от 02 октября 2007г.[83].

В соответствии с п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке жилой дом или  квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи  с торгов, проводимых в форме открытого  аукциона или конкурса, которые организуются судебными приставами-исполнителями  и проводятся по месту нахождения заложенного имущества. О предстоящих  торгах организатор должен известить  не позднее чем за месяц до их проведения в официальном периодическом  издании органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ с указанием  даты, времени, места проведения торгов, начальной продажной цены реализуемого имущества, которую в соответствии со ст. 350 ГК РФ определяет суд. Начальная  продажная стоимость заложенного  имущества должна определяться судом  в каждом конкретном случае при решении  вопроса об обращении взыскания  на заложенное имущество, поскольку  в соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ в  обращении взыскания может быть отказано, если допущенное должником  нарушение обеспеченного залогом  обязательства крайне незначительно  и размер требований залогодержателя  вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. При этом организатором торгов к  начальной продажной цене заложенного  имущества должна быть сделана надбавка. Начальная продажная цена имущества, заложенного по договору об ипотеке, с которой начинаются торги, может  определяться соглашением по этому  вопросу между залогодержателем и залогодателем. Реализация заложенного  имущества с публичных торгов призвана обеспечить его продажу  за максимально возможную сумму. В этом заинтересован не только кредитор, но и должник, поскольку если стоимость  предмета залога превышает сумму  требований кредитора, то разница подлежит возврату должнику.

В торгах должны участвовать  не менее двух покупателей. Желающие участвовать в торгах вносят задаток  в размере, сроки и порядке, указанные  в извещении о таких торгах. Размер задатка не должен превышать 5% от начальной продажной цены заложенного  жилого помещения. Задаток возвращается по окончании торгов лицам, участвующим  в торгах, но не выигравшим их, а также  если торги не состоялись.

Лицо, предложившее на торгах наиболее высокую цену, является победителем  торгов. В день проведения торгов это  лицо и организатор подписывают  протокол об их результатах. В течение  пяти дней после окончания торгов лицо, выигравшее их, должно внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество. В течение пяти дней после  внесения покупной цены организатор  торгов должен заключить с этим лицом  договор купли-продажи. Данный договор  является основанием для внесения необходимых  записей в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество.

В случае объявления торгов несостоявшимися у залогодержателя  есть право в течение 10 дней после  этого приобрести по соглашению с  залогодателем заложенное имущество  по его начальной продажной цене и зачесть в счет покупной цены свои требования. Ипотека в этом случае прекращается. И к такому соглашению между сторонами договора будут применены правила о  договоре купли-продажи, предусмотренные  законодательством. В случае же отсутствия согласия о приобретении заложенной недвижимости залогодержателем не позднее  чем через месяц после первых публичных торгов должны проводиться  повторные торги со снижением  начальной продажной цены имущества  на 15%. Если и эти торги будут  признаны несостоявшимися, залогодержателю  предоставляется право приобрести (оставить за собой) это имущество  по цене не более чем на 25% ниже его  начальной продажной цены на первых торгах и тем самым зачесть  в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом жилого помещения.

Когда заложенное имущество  реализуется по соглашению сторон на аукционе, функции организатора выполняет  избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени. На аукционе разрешается продажа заложенного имущества в том случае, если он открытый. Результаты аукциона те же, что и от торгов.

Пункт 1 ст. 78 Закона об ипотеке  связывает момент прекращения права  пользования залогодателем и  членов его семьи заложенным жилым  домом или квартирой с моментом обращения на него взыскания. Момент прекращения пользования жилым  помещением должен определяться моментом прекращения права собственности  залогодателя на него. Данный момент наступает  тогда, когда лицо, предложившее на торгах наивысшую цену, заключает  с организатором торгов договор  купли-продажи, регистрирует его в  Едином государственном реестре  прав и регистрирует переход права  собственности на указанный объект недвижимости. Лишь с этого момента  право собственности и, соответственно, право пользования данным жилым  помещением у залогодателя прекращается. Об этом же пишет и С.Д. Аюшеева: «Право собственности должно прекратиться с момента перехода права собственности  на жилое помещение к другому  лицу. Как только фиксируется переход  права, право пользоваться жилым  помещением прекращается у бывшего  собственника и членов его семьи»[84]. В связи с этим необходимо в  п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке внести изменения  и сохранить в следующей редакции: «Основанием для прекращения  права пользования заложенным жилым  домом или квартирой у залогодателя и членов его семьи является государственная  регистрация перехода права собственности  на указанные жилые помещения, при  условии, что такие жилой дом  или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита  или целевого займа, предоставленных  банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство  таких или иных жилого дома или  квартиры, их капитальный ремонт или  иное неотделимое улучшение, а также  на погашение ранее предоставленных  кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или  квартиры».

Благодаря внесенным в  ст. 446 ГПК РФ Федеральным законом  от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ[85] изменениям стало возможным обратить взыскание  на заложенное жилое помещение, даже если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, приобретенное или построенное на кредитные (заемные) средства. Отсутствие ранее данного правила тормозило процесс ипотечного жилищного кредитования, поскольку в течение долгого времени сохранялась нерешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном доме или квартире лиц при обращении взыскания на такую недвижимость. Закон об ипотеке теоретически позволял выселить залогодателя и совместно проживающих с ним членов семьи, проживающих в жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона. Однако на практике выселить заемщика и проживающих с ним лиц можно было только в том случае, если приобретенный жилой дом или квартира не являлись для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Таким образом, положения ст. 78 Закона об ипотеке на практике не могли быть реализованы из-за отсутствия корреспондирующих с ними процессуальных норм, что подрывало саму основу развития ипотечного жилищного кредитования. Данная норма неизмеримо повышала риски для кредитных организаций, вынуждая их предоставлять ипотечные жилищные кредиты только на приобретение второго жилища, являлась препятствием для получения ипотечных кредитов подавляющей частью граждан, которые либо не имеют своего жилья, либо хотят улучшить жилищные условия[86].

Согласно ст. 78 Закона об ипотеке выселение бывших собственников  происходит в соответствии с правилами  действующего гражданского и жилищного  законодательства. В соответствии со ст. 95 Жилищного кодекса РФ[87] граждане, утратившие жилые помещения в  результате обращения на них взыскания, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной  организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим  лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие  жилые помещения являются для  них единственными, подлежат вселению в жилые помещения маневренного фонда. Условием для проживания таких  граждан в этом фонде является то, что на момент обращения взыскания  их жилые помещения являются единственными.

Жилые помещения маневренного фонда относятся к специализированному  жилищному фонду, особенность которого заключается в их назначении - они  могут быть предназначены только для временного проживания граждан. Следует заметить, что практически  во всех регионах РФ, где действует  программа ипотечного жилищного  кредитования, существуют подобные специализированные жилые помещения. В настоящий  момент срок проживания в подобных помещениях определяется в ч. 2 ст. 106 ЖК РФ. В соответствии с указанной  нормой жилые помещения маневренного фонда предоставляются бывшему  залогодателю и членам его семьи  из расчета не менее чем шесть  квадратных метров жилой площади  на одного человека. Основанием для  проживания в подобных жилых помещениях является договор найма жилья, который  заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими  жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после  продажи жилых помещений, на которые  было обращено взыскание. После расчета  с бывшими собственниками квартир, приобретенных на ипотечный кредит, с ними будет заключен договор  коммерческого найма на определенный срок, а может быть, они подлежат выселению и из этих жилых помещений, поскольку согласно п. 3 ст. 106 ЖК РФ истечение  периода, на который заключен договор  найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения  данного договора.

Для ипотечного кредитования характерна множественность связей, основными из которых являются кредитный  договор или договор займа  и договор об ипотеке. При ненадлежащем исполнении или вовсе неисполнении стороной своих обязательств наступает  гражданско-правовая ответственность. В этой связи принято различать  ответственность сторон по основному  обязательству и акцессорному. При  этом у залогодержателя имеется  право обратить взыскание на заложенное имущество. Взыскание может быть как в судебном, так и внесудебном  порядке. Если физическое лицо является собственником жилого помещения, то взыскание может быть обращено только в судебном порядке в соответствии с п. 4 ст. 54.1 Закона об ипотеке. Права  кредитора защищены, так как должник  может быть выселен из жилого помещения, даже если это его единственное место  проживания.

Заключение

Несомненно, что ипотечное  кредитование - необходимый инструмент для развития экономики страны. Так  оно помогает решить социальные проблемы. Не у каждого есть возможность  приобрести земельный участок, дом, квартиру или хотя бы часть квартиры - комнату за наличность. Для этого  необходимы большие накопления, а  учитывая доходы населения и стоимость  недвижимого имущества это очень  долгий процесс. Нужно признать, что  институт ипотеки не сформировался  до конца, хотя принимаются нормативно-правовые акты, ведутся дискуссии и обсуждения среди ученых, государством принимаются  необходимые меры. К, сожалению, Россия пока входит в число стран с  низким уровнем обеспеченности населения  услугами ипотечного кредитования. Однако опыт других стран в чистом виде перенести в российские условия  невозможно. При использовании зарубежного  опыта необходимы его критический  анализ и адаптация к местным  условиям. Так, например, американская система ипотечного кредитования показала свое несовершенство. Нельзя забывать о национальных традициях российского  государства и остроту нерешенных социально-экономических проблем.

На кажущийся ипотечный  бум, ипотекой жилья в рамках страны воспользовались всего 2 % населения. В масштабах страны это очень  мизерная доля. Система ипотеки жилища должна обеспечивать сопряжение двух финансовых потоков – кредитования населения и широкомасштабной поддержки  государства. Несомненно, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека жилища является для кредиторов самым эффективным. Для любого человека жилье – это гарант стабильности и независимости. История применения залога (государственное долгосрочное кредитование с минимальными процентными  ставками), является примером использования  ипотеки в настоящее время  для решения государственной  задачи – доступности приобретения гражданами жилища. Несмотря на то, что  есть противники социальной ипотеки, поддержка  государства необходима, так как  в России средний класс еще  не формировался, а ипотека жилища скорее доступна для граждан с  солидным достатком.