Сделки с недвижимостью

Подобные идеи высказывает и п.1 ст.65 – о праве залогодателя возводить на заложенном земельном участке здания (сооружения) без разрешения залогодержателя. Однако, делается оговорка – в случае если такое возведение сооружения влечёт или может повлечь ухудшение обеспечения (то есть земельного участка), залогодержатель вправе в соответствии со статьёй 450 ГК (“Основания изменения и расторжения договора”) потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путём распространения ипотеки на возведённое залогодателем здание (сооружение), что на практике может быть весьма оправданным. А вот п.2 той же статьи ограничивает право залогодателя возводить здание (сооружение) на заложенном земельном участке в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной и в ней предусмотрено право залогодателя на возведение построек.

Ст. 13 Закона об ипотеке гласит: “Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом”. Введение закладной Законом об ипотеке представляет собой принципиальную новеллу, но только для постсоветского права – дореволюционное российское право использовало закладную на практике довольно широко, а упоминания о ней встречаются уже в связи с первым указом о залоге XVI века. Что из себя представляет закладная?

По сути, закладная представляет собой именную ценную бумагу (хотя причисление закладной к именным ценным бумагам многими правоведами оспаривается), удостоверяющую следующие права её законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Таким образом, закладная удостоверяет одновременно два обязательства – основное (денежное, обеспеченное залогом) и акцессорное (залоговое).  Перечень случаев, когда закладная (её составление и выдача) не допускается, является исчерпывающим и довольно ограниченным (п.4 ст. 13); правила её составления и действия  - в п. 5 – 7  той же статьи, а содержание закладной отражено в ст. 14, причём при отсутствии одного из четырнадцати перечисленных там обязательных пунктов закладная таковой не является.    

Практическое значение закладной в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот недвижимости. Передача прав по закладной может осуществляться без обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации. Это существенно отличает её от передачи прав по договору об ипотеке, где требуется соблюдать формы самого договора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация) и создаёт определённые удобства в практическом обороте недвижимости[1]. Стоит также отметить, что для добросовестного приобретателя закладной устанавливается презумпция, согласно которой при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной (п.4 ст.14 Закона об ипотеке).

Но вернёмся к статье 62 Закона об ипотеке. Пункт 2 данной статьи регулирует ипотеку земельных участков, находящихся в общей долевой или совместной собственности, согласно которой ипотека подобных земельных участков может быть установлена только на принадлежащей гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Земельная доля (или земельный пай) представляет собой рассчитанное в гектарах или баллогектарах количество земельной  площади, приходящейся на одного члена (участника) сельскохозяйственной организации (предприятия). Земельные  доли на местности, как правило, не ограничиваются и существуют, так сказать, в документальном выражении – до тех пор, пока в установленных законом случаях не будет произведено выделение в натуре земельного участка, равного по размеру установленной земельной доле. Размер земельной доли в гектарах рассчитывается путём деления общей площади угодий, переданных в общую собственность участников (членов) организации, на число лиц, имеющих право на получение в собственность земельных долей. Общая площадь угодий определяется по данным инвентаризации, а при их отсутствии – по государственному акту (свидетельству). Примерно также делается расчёт размера земельной доле в баллогектарах[2].

Теперь рассмотрим вопросы, связанные с земельными участками, не подлежащими ипотеке.

Ст.63 не допускает ипотеку части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного управления для земель различного целевого назначения и разрешённого использования, а п.1 той же статьи ограничивает ипотеку земельных участков ещё по двум основаниям: если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Земли, находящиеся в собственности РФ и субъектов РФ, являются государственной собственностью. В ст. 224 ГК государственная собственность на имущество определена как собственность, не являющаяся собственностью частной и муниципальной. Довольно общее, но вполне чёткое определение. То есть устанавливается, что государственная собственность – это собственность за минусом частной и муниципальной. Следуя тому же математическому закону, получаем, что муниципальная собственность – это собственность, минус государственная и частная. Основным вопросом при этом может стать следующий – как разграничивать государственную и муниципальную собственность. Но ст.63 Закона об ипотеке своей нормой как бы уравнивает эти два вида собственности в невозможности участвовать в ипотечных правоотношениях и их разграничение не является предметом рассмотрения моей работы.

Итак, государственная собственность на землю была закреплена в ст.11 Конституции РСФСР. Последующее закрепление государственной собственности на землю продолжилось в соответствующих нормативных актах, в том числе, и в Конституции 1993 года. Впервые право муниципальной  собственности на землю было чётко сформулировано в Законе “О местном самоуправлении”. В ст.2 закона названы местные (то есть муниципальные) образования: города, районы в городах, районы, посёлки, сельские населённые пункты.

Государственные земли делятся в свою очередь на федеральные земли (земли, занимаемые федеральными объектами – здания, сооружения, предприятия другие земли, выделяемые для федеральных нужд) и земли субъектов РФ – они собственники земли на своих территориях.

Муниципальная собственность на землю – это собственность муниципальных образований в пределах их границ. Однако, как это понятно, и здесь не все земли находятся в муниципальной собственности. Для примера возьмём любое муниципальное образование. На его территории могут быть 1 – 2 федеральных объектов. Земля, занимаемая ими, является, как правило, федеральной. Далее, на его территории могут располагаться несколько предприятий областного или краевого, республиканского значения (то есть земли субъекта РФ). На территории муниципального образования много частных собственников земли (под жилыми домами, приусадебными, подсобными хозяйствами и т.д.). Эти частные земли также исключаются из муниципальных земель. В остатке остаются муниципальные земли – то есть земли, занятые муниципальными объектами (больницы, школы, муниципальное жильё и т.д.), так называемые земли общего пользования (дороги, парки, пляжи, кладбища) и так далее[1].

Что же  заставило законодателя ограничить ипотеку государственных и муниципальных земель? Ответ, возможно, кроется в тех же причинах, что и с запретом ипотеки казённых предприятий. А что же с запретом ипотеки земель сельскохозяйственного значения?  Причины и следствия этого запрета следует рассмотреть подробнее.

Земли сельскохозяйственного назначения – это земли, предназначенные для нужд сельского хозяйства или уже предоставленные для этих целей. Главной особенностью этой категории земель является то, что земля здесь выступает в качестве основного средства производства. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особенный режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущения выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота. Сельскохозяйственные земли состоят из угодий – участков земли с определённым хозяйственным использованием (например, пашни, пастбища и т.п.); земель под сельскохозяйственными объектами – фермами, токами, дорогами; а также неудобьев (овраги, болота, и т.д.). Закон об ипотеке говорит лишь об угодьях.

Вообще, вопрос включения земель сельскохозяйственного назначения в гражданский оборот носит, прежде всего, политический характер. И Земельный кодекс, и Закон об ипотеке решили этот вопрос отрицательно, что в немалой степени послужило причиной президентского вето на оба закона. Эксперты с президентской стороны и сегодня считают, что изъятие сельскохозяйственных угодий из перечня объектов, регулируемых Законом об ипотеке, нежелательно. Ведь реальные собственники этих земель – крестьяне, точно знают, что у них никогда не будет достаточных для ведения полноценного рентабельного хозяйства в современных экономических условиях оборотных ресурсов, если им не дадут закладывать землю. Причём всю, а не только овраги, имеющие соответствующую оценочную стоимость. Они хотят иметь оборотный капитал также как и предприятия, и именно посредствам участия в залоговых отношениях. А некоторые деятели Государственной Думы  РФ по прежнему склоняются к мысли о недопустимости ипотеки сельскохозяйственных угодий, ссылаясь на “реалии сегодняшнего дня” и криминальную обстановку в государстве. А реалии сегодняшнего дня – это практически не  функционирующий аграрный сектор, для которого залог – один из эффективных действенных способов существования и развития.

Всё было бы действительно не так сложно, если бы новый земельный кодекс вступил в силу до принятия Закона об ипотеке: в этом случае можно было бы смело согласовать с ним ипотечные нормы. Но всё получилось наоборот, и поэтому Закон об ипотеке оставил земельный вопрос не решённым. И во многом благодаря включению ст.63 в Закон об ипотеке, был достигнут компромисс между различными политическими силами в государственной Думе.

Хотя ранее, при подготовке Закона об ипотеке ко второму чтению, согласительной комиссией предлагался более “мягкий” вариант, когда Закон об ипотеке всё-таки допускал со множеством исключений ипотеку земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения “для обеспечения обязательств, связанных непосредственно с сельскохозяйственным производством”. Действие Закона об ипотеке при этом не распространялось на сельскохозяйственные угодья, отношения по поводу которых целиком и полностью регулировались бы земельным законодательством. Ипотека земельных участков (в том числе земель сельскохозяйственного назначения), находящихся в государственной или муниципальной собственности, разрешалось, за исключением запретов, установленных земельным законодательством (ещё ряд ограничений был обусловлен природоохранными и градостроительными правилами). Подход разработчиков предполагал, таким образом, включение в гражданский оборот, ограниченного круга земель (в том числе сельскохозяйственных), а законы о земле могли устанавливать специальные изъятия этих участков из оборота. Это вариант, предложенный согласительной комиссией, депутатами был отвергнут, хотя если бы эти положения и были бы приняты, они носили бы в соотношении с нормами Земельного Кодекса декларативный характер и скорее бы всего не имели перспектив практической реализации [1].

Таким образом, выведение земельного вопроса за рамки Закона об ипотеке отделяет его решение на неопределённый срок, оставляя российского крестьянина в удручающем положении, и для полноценного развития института ипотеки требуется принятие Земельного кодекса и введение его в действие.

Одна из проблем, которая возникает при введении залоговых операций в наше время – это развитие института оценки земли и другой недвижимости. Но как оценивать предмет залога там, где он ещё не вошёл в рыночный оборот (о землях крестьянского хозяйства это можно сказать в первую очередь)? Нормативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу. Ближе к решению проблемы – арендные цены земельных участков и порядок их расчётов. Но что, собственно, представляет собой оценка недвижимости?

Оценка недвижимости – это, прежде всего, оценка прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землёй, или зданиями.

Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки с данной недвижимостью. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.

Процесс оценки недвижимости включает в себя следующие этапы:

Постановка вопроса об оценке.

Отбор информации, необходимой для оценки.

Анализ информации.

Расчёт стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбор одной оптимальной величины стоимости.

Составление отчёта об определении стоимости.

В частности, постановка  вопроса об объекте недвижимости (оценки) означает ясное и чёткое задание по определению стоимости, а именно: определение объекта недвижимости; определение прав собственности; установление цели использования оценки; указание даты оценки стоимости и т.д.[1].

Закон об ипотеке говорит об оценке в ст.67, где устанавливается императивная норма: оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. А также в п.3 ст.9, где описываются общие условия оценки предмета ипотеки. Что же конкретно влияет на нормативную цену, а в итоге и на оценку земельного участка? К таким факторам относят:

- инженерно-строительные качества территорий, характеризующие их пригодность к застройке, снижающие затраты на освоение;

- расположение участков относительно существующих и перспективных транспортных магистралей, связывающих их с городскими и культурными центрами;

- экологическая обстановка и качество природных ландшафтов.

Этот перечень не является исчерпывающим.

В отношениях залога, оценке отводится очень важное место, так как от стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно присутствие нормального рынка земли, о чём я уже говорил раньше.