Сделки с недвижимостью

ВВЕДЕНИЕ

Договор представляет собой  одно из самых уникальных правовых средств, в рамках которого интерес  каждой стороны, в принципе может  быть удовлетворен лишь посредством  удовлетворения другой стороны. Это  и порождает общий интерес  сторон в заключении договора и его надлежащем исполнении. Поэтому именно договор, основанный на взаимной заинтересованности сторон, способен обеспечить такую организованность, порядок и стабильность в экономическом обороте, которых невозможно добиться с помощью самых жестких административно-правовых средств.

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные  с куплей-продажей, открывают главу 30 Гражданского кодекса Республики Беларусь, посвященную отдельным  видам гражданско-правовых обязательств.

В последнее время увеличивается  количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в  большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в  качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений.

Актуальность избранной  темы объясняется, прежде всего, тем, что  договор продажи недвижимости в  последние несколько лет в  нашей стране в связи с экономическим  ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает  все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких  сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение, необходимо ли нотариальное удостоверение  при государственной регистрации  сделки и т.д.

Объектом исследования курсовой работы являются общественные отношения, складывающиеся в сфере отчуждения недвижимости.

Предмет - договор купли-продажи  недвижимости и сама недвижимость.

При написании курсовой работы были использованы такие общие методы исследования как методы синтеза  и анализа. А так же при помощи частных методов, а именно сравнительного анализа, формально-юридических и  сравнительно-правовых методов.

Основные задачи определяются как:

-  показать предпосылки  выделения договора продажи недвижимости  в особый вид договора купли-продажи;

-  раскрыть значение  договора продажи недвижимости;

-  показать особенности  при заключении договора продажи  недвижимости;

-  изучить содержание  договора продажи недвижимости.

Целью курсовой работы является рассмотрение сущности договора продажи  недвижимости.

В курсовой работе были использованы такие литературные источники, как  законы и законодательные акты (Гражданский  Кодекс Республики Беларусь, Закон  Республики Беларусь "О государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", Кодекс Республики Беларусь о земле и  др.), специальная литература таких  авторов, как Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право, Колбасин, Д.А. Гражданское право, Сергеев А.П. Гражданское право и др.

ГЛАВА 1.

ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Договор продажи  недвижимости как разновидность  договора купли-продажи

Договор - одна из наиболее древних  правовых конструкций. Ранее его  в истории складывавшегося обязательственного права возникли только деликты.

Развитие различных форм общения между людьми выдвинуло  потребность в предоставлении им возможности по согласованной сторонами  воле использовать предложенные законодателем  или самим создать правовые модели. Такими моделями и стали договоры (контракты).

В течение определенного  времени деликты и договоры были единственными признаваемыми государством основаниями возникновения обязательств. [8, c.3]

Договором купли-продажи  называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность, хозяйственное  ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1ст.424 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).

Купля-продажа - один из важнейших  институтов гражданского права. Известная  нам история правового регулирования  этого договора насчитывает почти  четыре тысячи лет. В процессе многовекового  развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные  положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень  юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели  характер общих, исходных положений  для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.

Гражданский Кодекс Республики Беларусь (далее ГК) трактует куплю-продажу  как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Соответственно многие ранее  самостоятельные договорные типы стали  пониматься как разновидности договора купли-продажи (например, поставка, контрактация, энергоснабжение). Это позволило  законодателю сформулировать ряд общих  положений (ст.424-461 ГК), применимых ко всем случаям возмездного отчуждения имущества. Однако сфера действия договора купли-продажи слишком широка, чтобы  можно было ограничиться только этими  общими нормами. Отдельные особенности  объектов продажи (недвижимость, предприятия, сельскохозяйственная продукция) оказывают  серьезное влияние на регулирование  соответствующих отношений.

Таким образом, в рамках общего понятия купли-продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности, регулируемые § 2-8 главы 30 ГК: розничную  куплю-продажу, поставку, поставку товаров  для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия.

Согласно пункту 1 ст.520 ГК по договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Указанным обязанностям продавца недвижимости корреспондируют обязанности  покупателя принять данное имущество  и уплатить его цену.

Таким образом, договор купли-продажи  недвижимого имущества обладает всеми основными общими признаками договора купли-продажи. Этот договор  является консенсуальным (считается  заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в  требуемой законом форме), возмездным (каждая из сторон договора получает встречное  удовлетворение) и взаимным (и продавец, и покупатель по договору наделяются соответствующими правами и обременяются обязанностями).

Выделение договора продажи  недвижимости в качестве особого  вида договора купли-продажи и закрепление  норм, посвященных данному договору, в параграфе 7 главы 30 ГК связывается  со спецификой его предмета - недвижимого  имущества: физической (связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой (необходимость повышенной защиты интересов  лиц, участвующих в соответствующих  отношениях; ограничение по использованию  такого имущества в гражданском  обороте; использование его в обороте в качестве индивидуально-определенной незаменимой вещи). [10, c.1]

К недвижимым вещам (по правовому  режиму) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Не все из указанных  признаков предмета договора продажи  недвижимости являются универсальными для данного договора. Так, к недвижимым вещам согласно ст.130 ГК относятся (по правовому режиму) предприятия в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты, а также иное имущество, которое относится к категории недвижимого по указанию на то в законодательных актах. [1, c.111]

В связи с изложенным представляется, что основной причиной появления  в Гражданском кодексе договора продажи недвижимости в качестве особого вида договора купли-продажи  стала такая специфика его  предмета, как особый режим использования  недвижимого имущества в гражданском  обороте, связанный, прежде всего, с  введением института государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Можно сделать вывод, что  договор продажи недвижимости обладая всеми основными признаками договора купли-продажи выделяется в качестве особого вида договора и закрепляется нормами благодаря его предмету - недвижимому имуществу.

1.2 Отличительные  особенности договора продажи  недвижимости

Отличительной особенностью договора продажи недвижимости является то, что недвижимое имущество в  силу своих естественных свойств, не может использоваться иначе, как  вместе с земельным участком, на котором оно расположено. Следовательно, отчуждение такого имущества возможно только с передачей права пользования  соответствующим земельным участком. По договору продажи здания, сооружения, иного недвижимого имущества  покупателю одновременно с передачей  права собственности на такую  недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1 ст.523 ГК).

Размер передаваемого  покупателю недвижимого имущества  земельного участка определяется с  учетом целей, для которых использовалось это недвижимое имущество. В части  первой ст.55 Кодекса Республики Беларусь о земле применительно к такой  ситуации указывается только на определение  размера передаваемого участка, необходимого для использования  зданий и сооружений.

Согласно части второй ст.55 Кодекса Республики Беларусь о  земле при переходе права собственности  на строение и сооружение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения (сооружения) в случае невозможности раздела земельного участка между собственниками право на земельный участок осуществляется собственниками строения (сооружения) совместно.

Продавец недвижимого  имущества может осуществлять владение земельным участком, на котором оно  расположено, как на основании права  собственности, так и на ином правовом основании (например, на праве пожизненного наследуемого владения или на праве  пользования).

В первом случае продавец вправе в соответствии с условиями заключенного договора передать покупателю недвижимого  имущества право собственности  либо предоставить ему право аренды или иное право на соответствующую  часть земельного участка (часть  первая п.2 ст.523 ГК). Если стороны в  договоре не определяют передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий  земельный участок, к покупателю в соответствии с частью второй пункта 2 ст.523 ГК переходит право собственности  на ту часть земельного участка, которая  занята недвижимостью и необходима для ее использования. [14, c.68]

В случае, когда продавец не является собственником занятого недвижимым имуществом земельного участка, передавая такой участок в  пользование покупателю недвижимости, он распоряжается чужой собственностью. Пользователь земельного участка по общему правилу не вправе распоряжаться  предоставленным ему земельным  участком. Так, согласно ст.88 Кодекса  Республики Беларусь о земле договоры купли-продажи, аренды, залога, а также  самовольный обмен земельных  участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны.

Применительно к распоряжению земельным участком в связи с  продажей расположенного на нем недвижимого  имущества законодательство делает исключение из названного правила и  устанавливает следующие условия распоряжения таким земельным участком:

1) продажа недвижимости  и, соответственно, передача права  пользования земельным участком, не принадлежащем продавцу на  праве собственности, допускается  без согласия собственника этого  участка, если это не противоречит  условиям пользования таким участком, установленным законодательством  или договором (часть первая  п.3 ст.523 ГК);

2) покупатель недвижимого  имущества приобретает право  пользования соответствующей частью  земельного участка на тех  же условиях, что и продавец  недвижимости (часть вторая п.3 ст.523 ГК). Несмотря на то что последнее условие устанавливается в Гражданском кодексе императивной нормой, Кодекс Республики Беларусь о земле предусматривает исключение из него. Согласно части третьей ст.55 Кодекса о земле при переходе права собственности на строение и сооружение к предпринимателю, осуществляющем свою деятельность без образования юридического лица, для содержания и обслуживания строений и сооружений этому собственнику земельный участок (часть участка) передается в аренду. При этом, с учетом приведенной выше нормы ст.88 Кодекса о земле, в качестве арендодателя такого земельного участка выступает компетентный местный исполнительный и распорядительный орган.