Теоретические аспекты договоров купли-продажи

Обращение за помощью к специалистам в области права позволяет решать многие проблемы, такие как:

•устранение в документах неточностей и ошибок;

•оформление расписки по передаче наличных денег по закону;

•выявление мошеннических действий и махинаций;

•проверка подлинности сведений с помощью межведомственных запросом на порталах электронных услуг.

Как правило, расторжение договора купли-продажи квартиры не может осуществляться на основании одностороннего требования той или иной стороны. То есть, даже если покупатель или продавец действительно нарушает несколько или все положения договора, одного желания потерпевшего субъекта прекратить действие договора недостаточно. Такому расторжению должно предшествовать судебное разбирательство.

Расторжение договора купли-продажи квартиры вследствие его недействительности

Сторона, которая считает, что ее права каким-то образом ущемлены, может обжаловать сделку купли-продажи квартиры в суде, вследствие чего такой договор, суд может посчитать недействительным. Гражданским кодексом установлены предпосылки, которые указывают на то, в каких случаях договор может или должен признаться недействительным. А именно:

•недействительность сделки может быть признана непосредственно в судебном порядке (оспоримый договор);

•в независимости от судебного решения, соглашение может признаваться недействительным, если его недействительность прямо обозначена законом (ничтожная сделка);

•если данная сделка абсолютно противоречит понятиям о нравственности и/или правопорядке;

•если договор был заключен малолетним либо недееспособным гражданином;

•данный договор был оформлен без намерения его исполнять (мнимая сделка) или такое соглашение лишь прикрытые для другого вида сделки (притворная сделка).

Еще один вариант: расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по добровольному согласованию сторон. Хотя такие случаи встречаются довольно редко.

Последствия прекращения сделки купли-продажи квартиры.

Если суд действительно аннулирует соглашение или все-таки ответчик добровольно согласится расторгнуть договор купли-продажи квартиры, все оговоренные ранее обязательства прекращают свое существование. К тому же, если такое расторжение было вызвано нарушением имущественных или неимущественных прав какой-то из сторон, то эта сторона правомочна требовать возмещение понесенных убытков.

Что касается непосредственно предмета договора, в нашем случае, квартиры, то она, как правило, должна быть возвращена продавцу, а покупатель получит назад заплаченные деньги. Если судом выяснится факт того, что расторжение договора купли-продажи произошло по вине одной или обеих сторон, тогда вся полученная выгода, а также имущество виновной или виновных сторон может быть конфисковано в государственную пользу.

Расторжение сделки купли-продажи, если она прошла регистрацию

Как известно, договор купли-продажи квартиры должен непременно пройти процедуру государственной регистрации. Проведенная регистрация – это законное подтверждение того факта, что квартира перешла в личную собственность к другому владельцу. Это означает, что расторжение договора купли-продажи позже проведения надлежащей регистрации будет невозможно.

То есть на возможность расторжения договора можно рассчитывать в том случае, когда договор сторонами подписан, но процедура государственной регистрации не была еще осуществлена.

Расторжение договора купли продажи-квартиры влечет за собой много трудностей, решить которые могут только настоящие профессионалы в сфере юриспруденции.

Продажа Уставного капитала является достаточно сложной задачей, т.к. порядок проведения такой сделки определяется как законом, так и Уставом предприятия. Учредители вправе определить особые условия уведомления о сделке и запретить продажу долей третьим лицам6.

В современном бизнесе продажа доли УК предприятия - нередкая ситуация и происходить она может следующим образом:

•другому собственнику этого же предприятия;

•третьему лицу.

 

Договор купли-продажи Уставного капитала внутри предприятия.

Для сделок такого рода обязательна предпродажная подготовка. Это время требуется для юридически грамотной подготовки документов, определения покупателя и составляет, как правило, 1 месяц. Кроме того, потребуется юридический анализ Устава на предмет соответствия изложенных в нем положений о переходе прав собственности законодательству.

Если в Уставе необходимым условием является согласие всех участников на продажу, то это требование должно быть выполнено.

Если реализация происходит внутри предприятия, продавец оповещает остальных собственников, оформляя заявление о продаже – оферту. В течение месяца с этого момента любой учредитель, обладая преимущественным правом, может купить долю, акцептовав оферту. Отсутствие ответа на заявление по истечении месяца означает согласие на продажу.

Нужно отметить, что оформление договора на продажу доли внутри предприятия может проводиться без нотариальной регистрации, однако, при заключении сделок такого характера требуются документы, которые необходимо заверить, например, заявление на внесение изменений в госреестр.

Договор купли-продажи Уставного капитала третьему лицу.

Если Уставом предприятия запрещена продажа доли третьим лицам, а остальные собственники отказались от покупки, доля временно переходит предприятию. В таком случае в 30-дневный срок предприятие обязательно информирует органы госрегистрации о произошедших изменениях, а в течение года доля распределяется между собственниками пропорционально размерам их долей7.

Реализовать долю Уставного Капитала предприятия третьему лицу возможно только с согласия собственников. Необходимыми условиями при подписании договора являются:

•присутствие всех заинтересованных лиц;

•полная оплата реализуемой доли.

Нотариальное оформление договора купли-продажи Уставного капитала.

Для удостоверения продажи доли предъявляются следующие документы8:

•устав с отметкой ИФНС;

•учредительный договор;

•удостоверения личности;

•ИНН и ОГРН предприятия (необязательно, но желательно);

•выписка из ЕГРЮЛ;

•подтверждение оплаты доли УК;

•письменные отказы собственников от покупки;

•нотариально заверенное заявление на внесение изменений в ЕГРЮЛ.

Если второй стороной выступает физическое лицо, необходимо:

•удостоверение личности;

•при наличии супруги нотариально заверенное согласие на покупку.

Нотариусом производится доскональная проверка представленных документов на предмет правильности оформления и законности проведенной сделки, затем договор заверяется. Каждая из сторон получает по экземпляру удостоверенного договора.

Оповещение органов регистрации о произошедших изменениях осуществляется нотариусом в течение 3 дней. Как только изменения внесены в ЕГРЮЛ, договор вступает в законную силу.

При любом виде продажи доли, внутри предприятия или третьему лицу, нужен одинаковый пакет документов, изменения в госреестр вносятся в том и другом случае.

Если какой-либо из вышеуказанных этапов отсутствует, сделка считается недействительной. Это может повлечь за собой множество различных неприятностей, вплоть до судебных разбирательств. Поэтому при заключении таких договоров необходимо квалифицированное юридическое сопровождение. Привлечение опытных юристов поможет не беспокоиться о чистоте и безопасности сделки.

Согласно действующему законодательству, договор-купли продажи ИП включает в себя передачу в собственность имущественного комплекса и всех сопроводительных документов. В данном случае не передаются только права и обязанности, которые продавец передавать не в праве9.

Договор купли-продажи предприятия (ИП, ООО, фирмы).

Этот вид договоров имеет определенные особенности и поэтому, он выделяется отдельно в юриспруденции. В качестве объекта продажи выступает имущественный комплекс, он же – предприятие.

Согласно законодательству, в данное понятие входит все имущество, принадлежащее предприятию и необходимое для его деятельности, в том числе земля и строения, сырье, готовая продукция, долговые обязательства, права на обозначения, а также права на деятельность.

Договор купли-продажи фирмы оформляется в письменном виде с составлением соответствующего документа, который подписывается обеими сторонами.

Если же форма договора не соблюдается, он считается недействительным, что влечет за собой существенные проблемы. Оформленный согласно установленным правилам документ регистрируется в государственных органах и договор считается действительным с момента проведения данной процедуры.

Договор купли-продажи ИП – особенности заключения.

Если предприятие имеет кредитные обязательства, то кредиторам необходимо направить уведомление в письменном виде. В случае невыполнения данного требования, кредиторы вправе потребовать прекращения обязательств или их досрочного исполнения.

 

Договор купли-продажи ООО предусматривает также признание оформленных документов недействительными в течение трех месяцев с момента их оформления, в случае отсутствия уведомления от продавца.

Договор купли-продажи фирмы, обремененной кредитными обязательствами

Если кредитор не заявляет соответствующие требования и не сообщает о них продавцу, то в данной ситуации он считается лицом, предоставившим кредит, но не согласившимся на перевод имеющегося долга на другое лицо. В данном случае, после передачи имущественных прав на предприятие покупателю, обязанность в выплате долга несут обе стороны, в том числе и продавец.

Договор купли-продажи ООО предусматривает передачу имущественного комплекса согласно ранее оформленному передаточному акту, который включает в себя сведения о составе фирмы, уведомлении кредиторов, а также о выявленных в процессе составления акта недостатках, перечень имущества и имеющихся прав и обязательств10.

Как действует договор купли-продажи предприятия.

Факт передачи фирмы покупателю не определяет возникновение у него прав собственности на предприятие. Право собственности возникает только после того, как договор будет зарегистрирован в государственных органах. Если в договоре не предусмотрено другое условие, переход права собственности на фирму происходит после оформления всех надлежащих документов и передачи предприятия покупателю в пользование.

Договор купли-продажи предприятия предусматривает передачу от продавца к покупателю фирмы в качестве имущественного комплекса, согласно имеющемуся передаточному акту.

Права на логотип или же на другие зарегистрированные графические обозначения, а также другие индивидуальные знаки и названия, тоже переходят в собственность покупателя в том случае, если другой вариант не предусмотрен в договоре.

Документ составляется в присутствии обеих сторон. К нему прилагаются следующие документы:

1.Инвентаризационный счет.

2.Баланс бухгалтерии.

3.Аудиторское заключение.

4.Долговой перечень (с  указанием всех ранее определенных  требований).

Договор купли-продажи – возмездный, двухсторонний, взаимообязывающий, бессрочный, взаимосогласованный, публичный. В соответствии с нормативными актами Гражданского кодекса к домашним животным применяются все правила об имуществе.

Необходимость заключения письменного договора.

Договор купли-продажи собаки (щенка).

Договор может быть письменным или устным. Большинство зарубежных заводчиков, продажу щенков осуществляют, только оформив соответствующий письменный договор. В России из-за низкой юридической грамотности населения, большинство граждан даже не представляют, что при покупке собаки необходимо подписывать какие-либо документы.

В Гражданском кодексе РФ содержатся нормативные акты, предписывающие оформлять любую сделку, стоимостью свыше десяти МРОТ, в письменной форме, иначе она будет недействительной (при отсутствии соответствующих доказательств о произведенной купле-продаже)11.

Судебная практика показывает, что без оформления договора доказать факт покупки очень сложно (показания свидетелей судом не принимаются). Несомненным доказательством купли-продажи собаки может являться специальная карточка на щенка, подписанная заводчиком, но правильно оформленный договор, все равно будет иметь гораздо большие преимущества.

Для собак любой породы установлены соответствующие стандарты и, если с возрастом у щенка появляются врожденные пороки (крипторхизм, недостатки зубной системы, белые пятна, светлые глаза и так далее), к продавцу необходимо предъявлять претензии, так как речь идет о качестве проданного вам товара.

При наличии письменного договора купли-продажи можно будет потребовать от продавца:

•уменьшения стоимости;

•возмещения произведенных расходов для устранения недостатков (при возможности их устранения);

•возврата денежной суммы и аннулирования заключенного договора;

•замены щенка.

При заключении письменного договора указывается домашний адрес, паспортные данные и возраст продавца, что особенно важно, так как сделка совершенная лицом, не достигшим восемнадцати лет, без согласия своих родителей, по их иску, может быть признана судом недействительной.

Письменный договор необходим и при условии определения в судебном порядке стоимости вашей собаки.

При оформлении письменного договора можно предусмотреть гарантийные обязательства продавца на инфекционные заболевания, так как каждая из них имеет свой инкубационный период. При продаже заводчик гарантирует продажу здорового щенка, и если собака падет от врожденного порока сердца или другой врожденной болезни и будет соответствующее заключение ветеринарного врача, продавец несет ответственность, предусмотренную Гражданским законодательством.