Договор найма жилых помещений

     Законодательными  актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных  видов имущества (п.3 ст.545 ГК РК). Так  максимальный срок для договора проката  составляет 1 год (п.1ст.596 ГК РК). Если при  заключении договора проката в самом  договоре не указан срок, на который  он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора до истечении одного года (предельно  возможного срока), договор по истечении  предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

     В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении  договора аренды преимущественное право  на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда  арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить  такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный  договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания  действия прежнего договора. За арендатором  признается право обращения в  суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного  арендатора.

     Срок  исковой давности (т.е. срок, в течении  которого арендатор может обратиться в суд) составляет один год. В судебном порядке он может потребовать  от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом  повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного  уведомления о своем намерении  продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается  вновь заключенным на прежних  условиях на неопределенный срок.

     Арендодатель  обязан передать имущество вместе со всеми его принадлежностями и  относящимися к нему документами, дать подробное описание этого имущества, отразить техническое состояние (наличие  недостатков, неисправностей) (п.1 ст.547 ГК РК). Если арендодатель является добросовестным, т.е. при передаче имущества арендатору он не знает о неисправностях объекта, то арендатор может требовать  у арендодателя безвозмездного устранения недостатков по основаниям п.1 ст.548 ГК РК. Недостатки арендуемого объекта создают препятствия пользования им. В подобных случаях ГК РК наделяет арендатора правом выбора между соразмерным уменьшением арендной платы, возмещением своих расходов на устранение недостатков имущества, досрочным расторжением договора.

     Закон позволяет арендатору самостоятельно ликвидировать недостатки арендного  объекта, а затем удержать сумму  понесенных для этого расходов из арендной платы. Для этого необходимо в письменной форме уведомить  арендодателя, незамедлительная обязанность  которого заключается в предоставлении арендатору аналогичного имущества  или в безвозмездном устранении неисправностей. Если же удовлетворение требований арендатора или удержание  арендной платы не покрывает причиненных  арендатору убытков, он вправе требовать  у арендодателя возмещения непокрытой части убытков.

     Однако  арендодатель несет ответственность  не за все недостатки передаваемого  в аренду имущества. Так, он не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при  заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передачи имущества  в аренду (п.4 ст.548 ГК РК). Риск обнаружения  таких недостатков в процессе использования имущества ложится  на арендатора.

     Арендодатель  обязан предупредить арендатора обо  всех правах третьих лиц на передаваемое имущество. Передача имущества в  аренду не является основанием для  прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст.549 ГК РК). Известны такие права  третьих лиц на имущество, как  сервитут, право залога и т.д. Таким  образом, если собственник здания заключил, например, с банковской организацией договор залога определенного имущества  данного здания (например, оборудования) для обеспечения исполнения обязательств, то при передаче здания в аренду у банковской организации вследствие неисполнения перед ней обязанности  собственника здания возникнет право удовлетворения из стоимости заложенного имущества. Это право за банковской организацией будет сохраняться.

     После того как передача объектов состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с условиями  заключенного договора (ст.550 ГК РК). В  случае если такие условия не оговорены, то имущество используется в соответствии с его назначением, т.е. на основе общих условий возможной эксплуатации арендуемого имущества. Так, если при  аренде недвижимого имущества для  офисных целей арендатор использует его в качестве жилого или производственного  цеха, этот факт может служить основанием для досрочного расторжения договора и возмещения убытков по требованию арендодателя (п.3 ст.556 ГК РК). В некоторых  случаях договором сразу определяется целевое назначение имущества, например по договору проката имущество передается арендатору и должно использоваться только в потребительских целях.

     Возможности использования арендатором арендуемого  имущества достаточно объемны. Арендатор  может, как непосредственно использовать имущество, так и с согласия арендодателя имеет право на следующие действия в отношении арендуемого имущества:

     ü    Сдавать в субаренду (поднаем);

     ü    Передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (другому лицу) (перенаем);

     ü    Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

     ü    Отдавать арендные права в залог;

     ü    Вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.

     Во  всех этих случаях возможного пользования  арендатором имущества ответственным  по договору аренды перед арендодателем  остается арендатор.

     Первоначально арендатор должен дать согласие на предоставление арендатору определенных прав использования имущества. Это  согласие может быть сразу предусмотрено  в договоре или же в дополнительном соглашении к нему. Так, широкое распространение  получил договор субаренды. Он признается производным от договора аренды, соответственно договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п.2 ст.551 ГК РК). Досрочное  прекращение договора аренды, выступающего в данном случае в качестве основного  договора (ст.556 ГК РК), или признание  его ничтожности в соответствии со ст.556 ГК РК влекут за собой прекращение  договора субаренды или признание  его ничтожности.

     Субарендатор  имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в  его пользовании по договору субаренды. Он может быть заключен в пределах оставшегося срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного  договора аренды. Законодатель защищает добросовестного арендатора при  досрочном прекращении договора аренды, позволяя ему заключить самостоятельный  договор аренды. По договору субаренды  арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее им по договору аренды, за плату  во временное владение и пользование  или во временное пользование. По этому договору арендатор не может  передать больше прав по владению и  пользованию, чем имеет сам в  соответствии с положениями договора аренды. Арендодателем в договоре субаренды выступает арендатор  по основному договору. Субарендатор выступает в качестве арендатора.

     Наличие договора субаренды не изменяет обязанности  арендатора выполнять условия, предусмотренные  основным договором аренды с арендодателем.

     Арендодатель  производит капитальный ремонт переданного  в аренду имущества за свой счет (ст.552 ГК РК). Законом, правовыми актами или договором может быть установлено  иное. Под капитальным ремонтом подразумевается комплексное исправление повреждений объекта, вплоть до полной замены всех изношенных частей. Проведение капитального ремонта не должно вести к изменению технологического или служебного назначения объекта. Так, капитальный ремонт зданий и сооружений подразумевает смену изношенных конструкций (опор мостов, несущих стен и т.д.). При капитальном ремонте транспортных средств производится их полная разборка, замена всех изношенных деталей, т.е. основательное обновление.

     Работы  же по текущему, систематическому предохранению  арендуемых объектов от их преждевременного износа, соответственно поддержанию  в рабочем состоянии представляет собой текущий ремонт. Он лежит  на арендаторе, если иное не вытекает из положений договора. Арендатор также  обязан нести расходы на содержание имущества в должном виде. (Ст. 553 ГК РК)

     Таким образом, капитальный ремонт имущества  лежит на арендодателе, а текущий  – на арендаторе.

     Порядок распределения обязанностей между  арендатором и арендодателем  по содержанию объектов аренды определен  ГК РК и самим договором. Общие  правила об обязанностях сторон установлены  ГК РК. Они действуют в том случае, когда договор аренды не предусматривает  иные условия, которые могут быть установлены. Это означает, что нормы, регулирующие обязанности сторон договора аренды, носят диспозитивный характер (т.е. нет властного, одностороннего предписания правил распределения  обязанностей).

     Срок  проведения капитального ремонта должен быть определен договором аренды. Если это условие не оговорено, то срок должен быть разумным. Если капитальный  ремонт требует неотложного устранения, арендодатель должен провести его без  промедления. При определении понятия  «разумный срок» следует опираться  на обычай делового оборота, т.е. на своеобразное правило обычного применения сроков осуществления капитального ремонта, не закрепленное в законе.

     Улучшение арендованного имущества может  лежать как на арендодателе, так  и арендаторе. По характеру преобразований необходимо различать отделимые  и неотделимые улучшения арендованного  имущества. Неотделимыми являются улучшения, которые не отделимы от объекты без  причинения ему вреда. Отделимыми признаются улучшения, которые можно отделить от объекта без причинения повреждений  объекту аренды.

     Произведенные арендатором отделимые улучшения  арендованного имущества являются его собственностью (п.1 ст.555 ГК РК). По соглашению сторон отделимые улучшения  могут быть переданы арендодателю с  возмещением из стоимости либо без  такового.

     Неотделимые улучшения всегда остаются у арендодателя, они связаны с объектом навсегда. В случае, когда неотделимые улучшения  были произведены с согласия арендодателя, арендатор может требовать от него возмещения их стоимости. Согласие арендодателя должно быть обязательно  в письменной форме. Если арендатор  улучшил качественные характеристики объекта, не уведомив об этом арендодателя, требовать возмещения понесенных расходов он не вправе, если иное не установлено  договором аренды. Норма ст.562 ГК РК предусматривает возможность  выкупа арендованного имущества. В  законе или в договоре аренды может  быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность  арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии  внесения арендатором всей выкупной цены. Таким образом, срок договора аренды может быть прекращен. Кстати, именно выкуп сданного в аренду имущества  государственных или частных  предприятий является одним из способов приватизации: эти правоотношения регулируются Законом о приватизации государственного и частного имущества. Условие о  выкупе арендованного имущества  может быть также предусмотрено  дополнительным соглашением сторон. При этом ранее выплаченная арендная плата может быть зачтена в  выкупную цену. 

     1.5 Арендная плата 

     Порядок, условия, сроки внесения арендной платы  определяются договором (п.1 ст.546 ГК РК). В случае, когда договором эти  условия не оговорены, считается, что  установлены сроки и условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В ГК РК предусмотрено несколько  разновидностей арендной платы. Это  могут быть и определенные платежи, например предоставление каких-либо работ, услуг, имущества. Разные виды арендной платы могут сочетаться между  собой, например деньги и услуги.

     Арендная  плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных  частей в виде:

     Ø    Твердых денежных платежей, вносимых периодически или единовременно

     Ø    Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов