Возникновение ипотеки в России

Рассмотрим базовые и  специальные программы предоставления ипотеки на примере Сбербанка  России

4.     Семь шагов ипотечной сделки

 
1.     Выбор ипотечной программы  
 
 Кредит на покупку жилья можно получить различными способами. Нужно решить, куда обращаться за  кредитом: в банк, к ипотечному брокеру или в агентство недвижимости.. Если обращаться сразу в банк, то подготавливать документы и подбирать ипотечную программу придется самостоятельно Ипотечные брокеры или сотрудники ипотечного агентства, сами предложат оптимальный для Вас вариант и помогут при сборе документов. Привыборе ипотечной программы необходимо помнить, что процентная ставка по кредиту не единственный и, пожалуй, даже не самый главный параметр, который нужно учитывать: ведь сроки кредитования и размер первоначального взноса играют не менее важную роль. Подробнее о выборе ипотечной программы…  
 
2.     Предоставление документов для проверки платежеспособности заемщика (андеррайтинга)  
 
К этому вопросу  необходимо относиться очень серьезно. Документы должны быть оформлены в полном соответствии с требованиями ипотечной программы.  
 
При предоставлении информации необходимо понимать, что кредитная организация старается не только получить комплект документов, но и проверить платежеспособность потенциального заемщика независимо от того, проводил ли андеррайтинг клиента кто-либо до них. Кредитная организация может проверить информацию, как по телефону, так и лично выехать к работодателю заемщика. От того, насколько положительным будет сформировано мнение о заемщике, зависит принятие положительного или отрицательного решения о выдаче кредита. 
 
Принятие решения о выдаче кредита может также зависеть и от вида подтверждения дохода.  
 
Обычно кредитная организация принимает решение о предоставлении кредита на жилье в течение 1-10 дней, но в периоды особой загрузки такое решение может приниматься и в более длительные сроки. Принятое решение обычно действует в течение двух — трех месяцев. За это время заемщик должен выбрать объект недвижимости, осуществить его оценку, а также застраховать необходимые риски.  
 
3.     Выбор объекта недвижимости  
 
Кредитная организация не выдаст денежную сумму на приобретение объекта недвижимости, не убедившись в том, что приобретаемое жилье существует и стоит тех денег, которые на него просит заемщик. Такое требование вытекает из самого принципа ипотеки. Ведь если заемщик не справляется с кредитом, залогодержателю придется реализовывать этот объект, и его стоимости должно хватить для погашения взятого заемщиком кредита. Эта особенность ипотеки формирует и дополнительные требования к выбору передаваемого в залог объекта недвижимости. К примеру, кредитные организации не очень охотно выдают кредиты на приобретение жилья, строительство которого находится на уровне котлована. Более того, процентные ставки на приобретение таких объектов недвижимости обычно выше, чем на жилье с более высокой строительной готовностью или жильем на вторичном рынке. В выбранном объекте недвижимости не доложено быть самовольных перепланировок, т.к. это может исключить объект из ипотечной программы вообще.  
 
4.     Страхование ипотечных рисков  
 
При получении ипотечного кредита не избежать страхования ипотечных рисков. Деятельность по страхованию таких рисков осуществляют страховые компании. Обычно при проведении ипотечной сделки страхуют  жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика; приобретаемая квартира от рисков утраты и повреждения; также может быть застрахован риск утраты заемщиком права собственности (титула). Практически все договоры страхования предусматривают ежегодную уплату страховых премий страховой компании в размере, указанном в договоре страхования или страховом полисе. Обычно расходы заемщика на страховку составляют 1-2% от остатка заложенности по ипотечному кредиту.  
 
5.     Проведение ипотечной сделки  
 
После передачи всех необходимых документов организация принимает решение. Только при положительном решении проведение ипотечной сделки становится возможным. Специалисты подготавливают необходимый пакет документов потом все участники ипотечной сделки их. Кредитная организация открывает счет заемщику, пополняет его денежными средствами – суммой ипотечного кредита, после чего заемщик может получить указанные деньги. За осуществление страхования, выдачи кредита, изготовление нотариальных документов с заемщика (покупателя) могут взиматься денежные сборы. К ним необходимо быть готовым. Причем нотариальное удостоверение сделки может осуществляться по требованию как продавца и покупателя (заемщика), так и кредитной организации. После выполнения всех необходимых оформительских и организационных процедур необходимо осуществить государственную регистрацию совершенной сделки и возникновения ипотеки 
 
6.     Выплата кредита  
 
Ипотечный кредит получен – ваша цель достигнута! Новоиспеченному заемщику следует помнить о том, что для приобретения объекта недвижимости пришлось принять на себя ряд обязательств, забывать о выполнении которых не стоит ни при каких обстоятельствах. Основное правило, которое должен соблюдать заемщик – оплачивать ежемесячные платежи необходимо своевременно. Выполнение этого правила позволит избежать большинства проблем. После получения ипотечного кредита заемщик может обращаться за получением налогового вычета, причем получать вычет можно не только на сумму, потраченную на приобретение объекта недвижимости, но и на сумму процентов уплаченных по ипотечному кредиту. Часть ипотечных программ может предусматривать досрочное погашение кредита. Также есть программы, которые позволяют снизить процентную ставку по кредиту в обмен на отказ заемщика от своего права на досрочное погашение кредита на определенный период, к примеру, 1-5 лет. Производство досрочного погашения ипотечного кредита в период действия моратория может привести к появлению штрафных санкций по отношению к заемщику. Для досрочного погашения необходимо направить залогодержателю (кредитной организации) заявление-обязательство о частичном или полном досрочном возврате ипотечного кредита. 
 
По истечении некоторого времени процентные ставки по ипотечным кредитам могут понизится, и заемщик сможет воспользоваться процедурой рефинансирования чтобы понизить свою процентную ставку по кредиту, а следовательно понизить и размер ежемесячного платеж.  
 
Заключение 
Несмотря на то что условия ипотечного кредитования для новых заемщиков в последние месяцы стабильно улучшаются, похоже, лучшее время для оформления кредита уже пришло.  
 
По мнению экспертов, дальнейшее снижение банковских ставок будет незначительным, а вот цены на жилье начнут расти гораздо быстрее.  
 
При этом покупатели все чаще ищут небольшие одно- или двухкомнатные квартиры, а не двух- и трехкомнатные, как это было ранее. Последствия финансовых сложностей сказываются и на структуре спроса на рынке недвижимости. Эксперты прогнозируют, что скоро покупатели ощутят дефицит недорогих одно- и двухкомнатных квартир. По информации 100 Кредитов.ru, цены на такое жилье вырастут на 5-7% до конца года.  
 
Продолжают дешеветь только объекты элитной недвижимости и жилье, построенное по спецпроектам.  
 
С другой стороны, условия ипотечного кредитования сейчас достаточно лояльные. Кроме предоставления низких ставок по кредитам, в среднем 13,5% годовых в рублях, банки удлиняют срок кредитования до 20-25 лет, а также снижают размер первоначального взноса. Если ранее он составлял 30-50% от стоимости жилья, то теперь можно найти проекты с первоначальным платежом в 20 или даже 10%.  
 
Пока единственной реальной возможностью купить квартиру для россиян остается именно ипотека. Чем стабильнее будет общая экономическая ситуация в стране, тем быстрее будет расти спрос на кредиты.  
 
 
 
 
 
 

Список использованной литературы 
 
1.     http://www.gdeetotdom.ru/ 
 
2.     http://www.sbrf.ru/moscow/ru/ 
 
3.     http://www.vtb24.ru/spb/ 
 
4.     Ужегов А.Н. Квартира в кредит.: ипотечная сделка.-СПб.: Питер, 2001 
 
5.     Конституция Российской Федерации.- СПб., 2004. 
 
6.     Закон Российской Федерации №2872-1 от 29 мая 1992 г. «О залоге». 
 
7.     Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».