Ипотечное кредитование

 

А д м и н и с т р а ц и я   г о р о д с к о г о о к р у г а   С а м а р а

Автономное муниципальное  образовательное учреждение высшего  профессионального образования

«Самарская академия государственного и муниципального управления»

(АМОУ  ВПО «САГМУ»)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

 

по дисциплине:

 

«Ипотечное кредитование»

 

на тему:

 

«Ипотечный кредит и особенности его организации»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка 6 курса

581-З группы  Хабибулина К.С.

Проверила: Ст.пр. Мулендеева Л.Н.

 

 

 

 

Самара, 2013

 

 

 

Содержание

 

1. Понятие и сущность ипотечного кредита                                               3

 

2. Системы и методы ипотечного кредитования                                        5

 

3. Основные ипотечные программы                                                            8

 

Список литературы                                                                                         9

 

Приложение 1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие и сущность ипотечного кредита

Широкое использование кредита  является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без  серьезного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти  интересы могут быть защищены посредством  использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

1) недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а ее наличие легко проверяется;

2) недвижимость обладает осложненной  оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить ее отчуждение;

3) стоимость недвижимости имеет  тенденцию к постоянному росту,  что дает кредитору гарантии  полного погашения задолженности;

4) высокая стоимость недвижимости  и риск ее потери являются  мощным стимулом, побуждающим должника  к точному и своевременному  исполнению своих обязательств.

Ипотека является разновидностью имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью  получения ипотечной ссуды. При  этом ипотека представляет такой  вид залога, при котором закладываемое  имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя). [1,с. 176]

В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ ипотека - это залог недвижимого имущества. Общие правила о залоге, такие  как залог без передачи и с  передачей заложенного имущества  залогодержателю (ст. 336 ГК РФ); договор  о залоге, его форма и регистрация (ст. 337 ГК РФ); возникновение права  залога (ст. 341 ГК РФ); защита залогодержателем своих прав на предмет залога (ст. 347 ГК РФ) и т.д.; применяются к ипотеке  в случаях, когда ГК РФ или специализированным Законом «Об ипотеке» не установлены  иные правила. [4]

Этимологически термин «ипотека»  обозначает залог (заклад) недвижимого  имущества и применяется в  законодательствах различных стран  для обозначения трех правовых категорий:

- залога недвижимого имущества,  в целях получения специального  кредита - ипотечного (правовая функция  ипотеки);

- закладной (существуют и другие  названия долгового подтверждающего  права залогодержателя по обеспеченному  ипотекой обязательству);

- ипотечного кредита (денежной  ссуды), выдаваемого заемщику кредитным  учреждением под залог недвижимости (экономическая функция ипотеки).

Согласно ст. 2 Закона об ипотеке  ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа  или иного обязательства, основанного  на купли-продажи, аренде, подряде, если иное не предусмотрено законом. Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ.

Ст. 3 вышеназванного Закона предусматривает  требования, обеспечиваемые ипотекой. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому  ипотекой обязательству полностью  либо в части, предусмотренной договором  об ипотеке, ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с  условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов  за пользование кредитором (заемными средствами).

Оценка предмета об ипотеке определяется в соответствии с законодательством  Российской Федерации по соглашению залогодателя и залогодержателем с  соблюдением требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в  договоре об ипотеке в денежном выражении. Стороны по договору могут поручить оценку предмета ипотеки независимой  профессиональной организации. [5]

Основы регулирования оценочной  деятельности в отношении объектов оценки для целей сделок с ними определяются ФЗ РФ «Об оценочной  деятельности». В частности в  ст. 8 Закона предусмотрена обязательность проведения оценки объектов оценки, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, при  их использовании в качестве предмета залога, а также при ипотечном  кредитовании физических лиц и юридических  лиц в случаях возникновения  споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Ипотечный кредит - это «кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства». Права требования по кредиту могут  удостоверяться и передаваться через  закладную - именную ценную бумагу вексельного  типа.

Ипотечный кредит - «долгосрочная  ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с  выплатой процентов по кредиту (плата  за кредит) и обеспечением выплаты  данного обязательства залогом  недвижимости».

Таким образом, ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, предоставленная  для приобретения недвижимости под  залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства.

В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

1) земельные участки, за исключением  земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  а также сельскохозяйственных  угодий из состава земель сельскохозяйственных  организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных  участков личных подсобных хозяйств  в соответствии с законом, а  также части земельного участка,  площадь которой меньше минимального  размера, установленного нормативными  актами субъектов Российской  Федерации и нормативными актами  органов местного самоуправления  для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст.63 Закона об ипотеке);

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и  другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты (ст.5 Закона об ипотеке).

В залог не принимаются особо  охраняемые земельные участки, муниципальное  и государственное имущество, а  также имущество, в отношении  которого факт приватизации признан  недействительным. [2, с.336]

Во всем мире значение ипотеки как  инвестиционного инструмента велико:

1. для заемщика - это дополнительная  возможность получения крупных  средств на очень большие сроки  для решения жилищной проблемы;

2. для кредитного института - это стабильная работа в течение  нескольких десятилетий со стабильными  доходами и гарантией возврата  кредита;

3. для государства - это постоянные  инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии,  а главное, становление и развитие  истинно рыночных отношений во  многих секторах экономики, решение  многих социальных проблем.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных  источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства  банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию  инвестиционной активности хозяйствующих  субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного  характера, высоких темпов инфляции.

2. Системы и методы ипотечного кредитования

Система ипотечного кредитования включает два направления:

1. Непосредственную выдачу ипотечных  кредитов хозяйствующим субъектам  и населению.

2. Продажу ипотечных кредитов  на вторичном рынке (ипотечных  обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в  основном ипотечные банки, вторым направлением занимаются финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспечение залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидные, поскольку  обеспечены недвижимостью и позволяют  получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом  гарантом выступает государство, что  повышает их надежность. [3, с. 592]

Функционирование вторичного рынка  ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных  банков, связывает денежную массу  в обороте, способствует перераспределению  капитала по районам страны и экономическим  сферам, стабилизирует процентным ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя  операции на вторичном рынке, имеют  возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова  пускают в оборот, выдавая новые  кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие  развитого вторичного ипотечного рынка. В России еще только создается  рынок ипотечных обязательств.

Как уже было отмечено, залогу недвижимости принадлежит главная роль, как  в структуре инвестиционных инструментов, так и в структуре жилищного  финансирования, основой которого в  свою очередь также является ипотечное  кредитование.

Залог может служить обеспечением многих обязательств (законодательства разных стран предусматривают свои обязательства), однако в основном залог  недвижимости является обеспечением кредитного договора. Более того, отличительная  черта залога недвижимости во многих странах - четко оговариваемая конкретная цель кредитования, а именно: практически  всегда залог недвижимости используется для приобретения недвижимости. Необходимо отметить еще одну деталь: несмотря на то, что законодательства большинства  стран допускают залог иной недвижимости (некредитуемой), тенденция последнего времени - соответствие объекта залога и объекта кредитования.

Как уже отмечалось, основной смысл  и привлекательность долгосрочного  залогового кредитования в том, что  оно расширяет финансовые и временные  возможности собственника частного или арендного жилья, дает стабильный и постоянный доход кредитору, а  также делает саму финансовую систему  более твердой благодаря залогу, который представляет co6ой реальный стабильный актив.

Юридически выделяют двух участников - залогодателя и залогодержателя:

1) Залогодатель - это лицо, которое  отдает свое имущество в залог.  Понятие залогодателя дано в  ст. 335 ГК РФ.

Залогодателем может быть как сам  должник, так и любое третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, при этом согласно требованиям п. 2 ст. 295 ГК РФ лицо, которому вещь принадлежит  на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника. Когда вы берете в банке кредит под залог квартиры, вы становитесь  должником по кредитному договору. Заложить вы можете собственную квартиру, и в этом случае вы становитесь  залогодателем.