Ипотечное кредитование

Если же вы хотите отдать в залог  другую квартиру, оформленную на кого-то из родственников и родственник не возражает и готов заключить от своего имени договор об ипотеке этой квартиры для обеспечения исполнения вашего обязательства. Банк соглашается (его интересует только стоимость квартиры). В этом случае вы остаетесь должником по кредитному договору, а залогодателем будет тот самый родственник, собственностью которого является заложенная квартира.

2) Залогодержателем является тот,  кто получает имущество в залог.  Согласно терминологии, указанной  в ст. 334 ГК РФ - это кредитор  по обеспеченному залогом, в  данном случае ипотекой, обязательству,  который имеет право в случае  неисполнения обязательства получить  удовлетворение из стоимости  заложенного имущества преимущественно  перед другими кредиторами лица, которому принадлежит имущество,  за изъятиями, установленными  законом.

Если посмотреть на ипотечные отношения  не только с юридической, но и с  экономической точки зрения, то назвать  придется более широкий круг их участников. Рассмотрим это на примере ипотечного жилищного кредитования. Традиционные схемы ипотечного жилищного кредитования включают продавцов жилья, банки, оценщиков, страховщиков, государственные либо муниципальные органы. [6, с. 464]

Целью заемщика является приобретение по возможности лучшего и более  дешевого жилья, при этом заемщик  должен производить ежемесячные  выплаты по кредиту.

Задача банка - максимизировать  прибыль и дивиденды своих  акционеров. Также стремиться получить наибольшую прибыль и инвестор, вкладывая  свои средства в закладные или  ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Закладная - это ипотечная ценная бумага, удостоверяющая право временной  передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга. Основные положения о закладной, ее содержание, регистрация ее владельцев, осуществление  прав по закладной подробно сформулированы в гл. 3 Закона об ипотеке.

Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью в  установленный срок.

Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом  закладной, но право собственности  принадлежит банку до погашения  ипотечного кредита. В закладной  подробно описывается предмет залога, и она подлежит государственной  регистрации.

Схематично механизм и принцип  действия закладной выглядит так: банк за счет собственных средств выдает организации кредит на крупную сумму (например, 1 млн. долларов сроком на 15 лет  под 15% годовых) и получает в залог  недвижимое имущество. Однако поскольку  банк не может приостановить свою деятельность из-за одного выданного  крупного кредита, то он выпускает ценную бумагу, которая называется закладная.

В России, несмотря на внешнюю привлекательность, закладная пока не получила заметного  распространения.

Причин несколько. Одна из них кроется  в несовершенстве законодательства, другая - в сложности работы с  этой ценной бумагой.

В организации и развитии ипотечного кредита большая роль принадлежит  государству, которое призвано создать  условия, позволяющие банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием  без неоправданных рисков.

Государство может содействовать  некоторым группам семей в  приобретении жилья. Оно должно контролировать деятельность ипотечных банков с  целью защиты интересов их клиентов.

3. Основные ипотечные программы

Среди основных программ ипотечного кредитования можно  выделить: ипотеку первичного жилья, ипотеку вторичного жилья и ипотеку  новостроек.

Ипотека первичного жилья.

Выбирая ипотеку  первичного жилья, большинство покупателей  мечтает о новой квартире, которая  станет их собственностью. Однако, именно с ипотекой первичного жилья связаны многие трудности, которые необходимо учитывать.

Как правило, на рынке первичной ипотеки процентная ставка до оформления прав собственности  на жилье обычно выше (примерно на 2%), чем по ипотеке вторичного жилья. Однако, после оформления прав собственности  на квартиру, процентная ставка обычно снижается до уровня вторичного рынка. Это связано с тем, что на этапе  строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному  договору, потому что квартира в  этот момент не является собственностью заемщика и не может быть таковой  до сдачи дома Госкомиссии. Минимальный  первоначальный взнос при этом обычно выше и в среднем составляет 30-40% от стоимости жилья, в то время  как на рынке вторичного жилья - в  среднем о 15-20%.

При ипотеке  первичного жилья до оформления прав собственности, необходимо страхование  только жизни и потери трудоспособности заемщика. В случае ипотеки первичного жилья чаще прибегают к безналичному переводу денег, что экономит средства при операции обналичивании, за которую многие банки берут комиссионные. За безналичные переводы некоторые банки тоже взимают комиссию, но она, как правило, меньше аналогичных сборов за операции с наличными деньгами.

В настоящее  время не все российские банки  работают по программам ипотеки первичного жилья. В частности, по программам первичной  ипотеки работают Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк, Промстройбанк, банк "Дельтакредит", Внешторгбанк, Викинг-банк, Энергомашбанк, банк "Российский капитал", Национальный резервный банк, "Уралсиб".

Ипотека вторичного жилья.

Несмотря на то, что ипотека первичного жилья  сейчас очень активно развивается, сегодня рынок ипотеки предлагает также ипотеку вторичного жилья. Ипотекой вторичного жилья занимаются как коммерческие (банки, коммандитные товарищества, жилищные кооперативы  и т.д.), так и государственные  структуры.

При ипотеке  вторичного жилья, после заключения договора требуется значительный первоначальный взнос, который обычно составляет до 30% от стоимости будущей квартиры. Сложность еще и в том, что  сумма ипотеки вторичного жилья  редко превышает 75-80% стоимости дома.

Очень важно  для российских покупателей то, что  ипотека вторичного жилья отличается большей доступностью. Кроме того, при вторичной ипотеке будущий  владелец дома въезжает в него сразу. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать  не только официальный, но и "серый" доход. На этом рынке активно работают агентства недвижимости, которые  анализируют возможности клиента  и сопоставляют их с условиями  различных ипотечных программ города.

Ипотека строящегося жилья.

Преимущество  ипотеки строящегося жилья в  том, что вы становитесь обладателем  новостройки. Новостройка привлекательна также своей современностью и  юридической чистотой. Ипотека хороша тем, что пока идет строительство, вы уже сможете запланировать свое будущее. Вы также экономите, поскольку  приобретаете квартиру или дом по самой низкой цене. Ипотека на рынке строительства жилья развивается, в основном, путем двусторонних договоренностей между банками и строителями.

Ипотеку нового строительства обеспечивает, например, Сбербанк в Москве. Кредит может  получить любой гражданин РФ для  покупки квартиры в Москве. Процентная ставка в валюте по новостройкам составляет 11% годовых при сроке кредитования в 15 лет. Сумма кредита не ограничена и зависит от платежеспособности и стоимости приобретаемой квартиры. Собственные средства заемщика должны составлять не менее 30%. Необходимы также  поручители и подтверждение дохода.

 

Список литературы

 

1. Афонина А.В. Все об ипотеке. - М.: Омега-Л, 2009;
2. Грудцына Л.Ю. Ипотека. - М.: Эксмо, 2010;
3. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. - М.: Статут, 2009;
4. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ; Проспект, 2010;
5. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 г. - № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - ст. 3400;
6. Довдиенко И.В. Ипотека: управление, организация, оценка. - М.: Норма, 2011.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 1

Договор ипотеки

Город __________,«___»__________20__ г.

______________________, именуемое в дальнейшем "Залогодержатель", в лице _____________________, действующего на основании ____________, с одной стороны,

и граждане ________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан ______________, "___"_________19__года), “___”_______19___ года рождения, зарегистрированный (ая) по адресу: ____________________, и ________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _______________, "__"______19__года), “___”________19___ года рождения, зарегистрированный (ая) по адресу: ________________________, являющиеся супругами (свидетельство о заключении брака серия ______, №______ от “___”_________ 19___года, выдано _________) именуемые в дальнейшем "Залогодатель", с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Залогодатель в обеспечение  обязательств, по (наименование и  реквизиты договора о предоставлении  денежных средств) заключенному  между ______________ и Залогодержателем (далее - Основной договор), передает  в залог Залогодержателю жилое помещение, расположенное по адресу: _______________, состоящее из ____ комнат, общей площадью ______, жилой площадью ________ (далее по тексту - Жилое помещение).

1.2. Стоимость Жилого помещения  по соглашению Сторон составляет ______________ рублей.

1.3. Заложенное имущество остается  у Залогодателя в его владении  и пользовании.

1.3. Стороны договорились, что права  Залогодержателя по настоящему  Договору удостоверяются закладной.

1.4. Основной договор заключен  между Залогодержателем и гр.__________________ на следующих условиях:

- Сумма предоставленных денежных  средств - ________ рублей;

- Цель предоставления денежных  средств - ремонт жилого помещения,  находящегося по адресу: __________________________, состоящего из ________ комнат, общей  площадью ___ кв.м., в том числе жилой  площадью ___ кв.м., расположенного на ___ этаже ___ этажного дома (далее  - Жилое помещение);

- Срок возврата предоставленных  денежных средств - __________________________ месяца, считая от даты фактического  предоставления денежных средств.

- Процентная ставка - ___ (____) % годовых.

- Проценты начисляются на остаток  суммы денежных средств, подлежащих  возврату, ежемесячно, начиная со  дня, следующего за днем фактического  предоставления денежных средств,  и по день окончательного срока  уплаты денежных средств включительно.

Процентным периодом является период с первого по последнее число  каждого календарного месяца (обе  даты включительно).

- Порядок возврата денежных  средств и начисленных процентов:

Платежи, кроме первого и последнего, по возврату денежных средств и уплате начисленных процентов уплачиваются ежемесячно не позднее последнего числа  каждого Процентного периода  в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле:

, где
ОСЗ- остаток основного долга на расчетную дату; ПС- месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму предоставленных денежных средств (в процентах годовых); ПП- количество Процентных периодов, оставшихся до окончательного возврата денежных средств.

1.5. Право собственности Залогодателя  на Жилое помещение удостоверено  Свидетельством о праве собственности  №___ от "____"_____________года, выданным на основании _________________________________.

1.6. Залогодатель информирует Залогодержателя  о том, что на день заключения  настоящего Договора вышеуказанное  Жилое помещение никому не  продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или  запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо  иными обязательствами не обременено.

2. Права  и обязанности Сторон.

2.1. Залогодатель  обязуется:

2.1.1. Не отчуждать Жилое помещение,  не осуществлять его последующую  ипотеку либо иным образом  распоряжаться им без предварительного  письменного согласия Залогодержателя.

2.1.2. Не сдавать Жилое помещение в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его имущественными правами третьих лиц без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

2.1.3. Принимать меры, необходимые  для сохранения заложенного Жилого  помещения, включая текущий и  капитальный ремонты.

2.1.4. Уведомить Залогодержателя  о возникновении угрозы утраты  или повреждения заложенного  Жилого помещения.

2.1.5. Своевременно выплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные  платежи, причитающиеся с него  как с собственника Жилого  помещения, а также добросовестно  исполнять иные обязанности, возникающие  у него как у собственника  Жилого помещения.