Ипотечное кредитование

    Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются  в виде закладных. Пулы закладных  продаются кредиторами ипотечным  агентам, которые формируют ипотечное  покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или  банки, удовлетворяющие требованиям  Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и  эмитируют ипотечные ценные бумаги. Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие  спроса на ипотечные кредиты и  предложений на рынке жилья. ⁴

    В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья:

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

    Данная  схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо  предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает Кредитный договор  и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При  полном погашении кредита залог  снимается, жильё остаётся в собственности  клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

    Однако  недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в  заложенной квартире залогодатели и  члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё  взыскания только при соблюдении одновременно двух условий:

    а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

    б) проживающие с залогодателем  члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже  – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё  взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2.   Схема кредитования с оформлением  Договора купли-продажи и трехстороннего  договора с участием Банка,  клиента и риэлтерской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько  этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья. Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование  векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3.    Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная  схема заключается  в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

     Глава 2. Ипотечное кредитование как способ обеспечения  физических лиц жилищем 

     2.1 Становление ипотечного  кредитования на  российском рынке  жилья 

     По  действующему законодательству ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.

     Особое  внимание следует уделить Международной  ассоциации ипотечных фондов (далее - МАИФ) - некоммерческой саморегулируемой организации. Учредителями МАИФ являются более 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся в 7 федеральных округах, а также фонды Белоруссии⁵, Украины⁶ и Киргизии. Членами Ассоциации являются также региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассы. Одним из инициаторов создания МАИФ являлся первый в России Отраслевой фонд жилищного ипотечного кредитования, объединяющий более 40 предприятий и городов системы Минатома и созданный в соответствии с Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы".

     Фонды являются основными исполнителями  федеральных и региональных программ жилищного строительства для  военнослужащих, переселенцев, чернобыльцев, ветеранов ВОВ и других категорий  граждан.

     В послании Президента РФ к Федеральному Собранию сказано, что на условиях ипотеки  гражданам предоставлено 40000 квартир (5000 квартир с помощью кредитов, 15000 - с помощью займов и 25000 - по договорам  с рассрочкой платежа). Проведенный  анализ показал, что 80% этих квартир  были предоставлены организациями, входящими в МАИФ. Подавляющее количество этих квартир реализованы на условиях социальной ипотеки под 5 - 10% годовых в рублях на срок 5 - 20 лет. Эти условия существенно отличаются от коммерческой ипотеки. МАИФ впервые ввела понятие социальной и коммерческой ипотеки как взаимодополняющих систем, предназначенных для различных групп населения, различающихся по жилищным условиям и семейному доходу. Фондами - членами МАИФ впервые в послереволюционной России проведена и зарегистрирована в ФКЦБ (сейчас ФСФР) эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными. По принятым правилам участник Программы, имеющий менее 18 кв. м жилой площади, может получить кредит (заем, рассрочку) под 5 - 7% годовых в рублях на срок от 7 до 15 лет, первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости квартиры, в оплату нового жилья принимается старая квартира, субсидия или сертификат. Выплаты по кредиту не должны превышать 20 - 30% семейного дохода. Списки очередности на получение жилья по системе формируются с учетом экономических, жилищных и социальных критериев. Приоритет имеют муниципальные очередники.

     С принятием Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к  осени 1998 г. практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные подразделения по долгосрочному жилищному кредитованию населения.

     Например, распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. № 915-РМ определен состав коммерческих банков Москвы, привлекаемых для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов залогодателям в рамках пилотного проекта: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк - Банк Москвы, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк.

     Принята Концепция развития ипотечного жилищного  кредитования в г. Москве, проведены организационные мероприятия по учреждению открытого акционерного общества "Московское ипотечное агентство", предусматривающего долю участия города Москвы не менее 51%. Постановлением Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. № 194 было учреждено открытое акционерное общество "Московское ипотечное агентство". Распоряжением премьера Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. № 970-РП ОАО "Московское страховое строительное общество" (МОССО) утверждено в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в г. Москве.

     Во  исполнение поручения Президента РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 была утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. Госстрой России стал проводить целенаправленную работу по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию принимаемых региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы - ипотечные агентства или компании).

     По  общему правилу кредитная организация  не отвечает по обязательствам государства, а государство не отвечает по обязательствам кредитной организации. Действия же представителя создают, изменяют и  прекращают гражданские права и  обязанности непосредственно представляемого⁷. Ответственность по сделкам и обязательствам, в которые Ипотечный банк вступает от имени Российской Федерации, наряду с ипотечным банком могут нести Российская Федерация и Банк России. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке.

     Органы  законодательной и исполнительной власти и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в деятельность кредитных организаций, за исключением  случаев, предусмотренных федеральными законами. Социальное жилищное ипотечное  кредитование относится к таким  случаям, когда деятельность ипотечного банка должна быть под постоянным контролем со стороны государства, с применением соответствующих  мер для защиты прав граждан-залогодателей⁸.

     Главными  целями ипотечного банка могли бы быть, поддержание стабильности жилищной ипотечной системы Российской Федерации, повышение ее эффективности и  надежности. Перечисленные цели ипотечного банка, безусловно, включают: строго целевое  использование бюджетных средств  на социальную ипотеку жилища с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования (исходя из доходов  граждан и социальных норм жилья); равенство субъектов жилищной ипотечной  системы; защиту и охрану прав и законных интересов всех участников экономических  отношений.

     Целесообразно установление особого статуса указанного банка как активного участника  договорных отношений с возложением  на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей. В  частности, минимизация риска с  помощью изучения строительной компании или инвестора, с которым заключает  договор клиент, равно как упорядочение отношений последних с иными  участниками ипотечных отношений.