Ипотечное кредитование

     Залогодатели  должны иметь возможность быстро и по доступным ценам получать достоверную информацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита на всем ипотечном рынке (для сравнения и выбора), знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон по договорным жилищно-ипотечным отношениям. Все это будет способствовать упорядочению названных отношений.

     Для обеспечения надежного, конкурентоспособного, доступного и дешевого источника  долгосрочных кредитов для ипотеки  жилища целесообразно ввести для  Государственного жилищного ипотечного банка, функционирующего в сфере  жилищного ипотечного кредитования, благоприятный налоговый режим.

     При этом вполне реально закрепление  пониженной учетной ставки на кредитные  ресурсы Центробанка, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение  уровней максимальных размеров дивидендов для Государственного жилищного  ипотечного банка, которому предоставлена  лицензия на осуществление ипотечных  операций, как это практикуется в  США. С целью защиты кредитных  ресурсов от инфляции потери (из-за разницы  между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке.

     На  первоначальном этапе развития системы  ипотечного жилищного кредитования в России государство должно проводить  интегрированную политику по решению  жилищной проблемы различных категорий  залогодателей.

     Между тем основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования жилища должна быть активизация государственной  политики через широкое применение государственного или муниципального жилищного фонда. Естественно, совершенствование  данного комплексного правового  института должно осуществляться с  помощью системы норм, как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий.

     Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для залогодателей.

     Нормативное закрепление и применение продуманных  средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища будут способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе. 

     2.2 Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием 

     В договоре ипотеки  должны быть в обязательном порядке указаны:

     1) предмет ипотеки (он определяется  в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета  описанием), а также право, в  силу которого имущество, являющееся  предметом ипотеки, принадлежит  залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  (далее - орган, осуществляющий  государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право  залогодателя;

     2) оценка предмета ипотеки (она  определяется в соответствии  с законодательством РФ по  соглашению залогодателя с залогодержателем  и указывается в денежном выражении);

     3) существо, размер и срок исполнения  обязательства, обеспечиваемого  ипотекой. Оно должно быть названо  в договоре об ипотеке с  указанием его суммы, основания  возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это  обязательство основано на каком-либо  договоре, должны быть указаны  стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона⁹.

     Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной  регистрации. Государственная регистрация  ипотеки осуществляется по месту  нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки.

     Несоблюдение  правил о государственной регистрации  договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

     Договор об ипотеке считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации.

     Государственная регистрация договора об ипотеке - основание для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

     Ранее, в прежней редакции Закона об ипотеке, данный вид договоров должен был  быть нотариально удостоверен и  только потом подлежал государственной  регистрации. Ныне необходимость в  нотариальном удостоверении отменена, хотя на практике очень многие банки  предпочитают работать по прежней схеме, и требуют нотариального заверения договора.

     Потенциальных клиентов, которые намерены получить ипотечный кредит, что банки работают с отработанным типовым договором, вносить изменения в который не станут ни при каких обстоятельствах; и если в некоторых других случаях при заключении договоров с другими лицами есть возможность что-то обсудить, оговорить путем внесения иных условий, то при подписании договора ипотеки это просто невозможно.

     Порядок государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора о  ней, следующий: она осуществляется на основании совместного заявления  залогодателя и залогодержателя.

     Должны  быть представлены:

     1) договор ипотеки и его копия;

     2) документы, указанные в договоре  ипотеки в качестве приложений;

     3) документ об уплате государственной  пошлины;

     4) иные документы, необходимые для  государственной регистрации ипотеки  в соответствии с законодательством  РФ о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. В частности,  если права залогодержателя удостоверяются  закладной, то в орган, осуществляющий  государственную регистрацию прав, одновременно с вышеназванными  документами представляются также  закладная и ее копия; документы,  названные в закладной в качестве  приложений, и их копии.

     Государственная регистрации осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Дата  государственной  регистрации ипотеки - день совершения указанной регистрационной записи.

     При прекращении ипотеки соответствующая  регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного  владельца закладной, совместного  заявления залогодателя и залогодержателя  либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении  ипотеки.

     Ипотека как обременение имущества, заложенного  по договору о ней, возникает с  момента заключения этого договора.

     Подводя итог сказанному, отметим, что договор  ипотеки должен соответствовать  требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид  договора не является договором ипотеки. К ним относятся:

     1) основанием для заключения договора  ипотеки должны быть определенные  обязательства, например, он заключается в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа и т.п.;

     2) договор ипотеки заключается  в простой письменной форме  и подлежит государственной регистрации.

     Сторонами по договору ипотеки являются:

     1) физическое лицо - залогодатель, который  передает в залог свое имущество  (о котором говорилось ранее);

     2) банк, кредитная организация - залогодержатель,  который принимает недвижимость  в качестве залога для обеспечения  исполнения основного обязательства.

     В соответствии с законодательством  о банковской деятельности кредитная  организация - это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли  как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Банка России имеет право  осуществлять банковские операции. Банк - один из способов создания кредитной  организации. Он имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

     В качестве основного кредитора выступает  так называемый ипотечный банк, т.е. кредитная организация, основной формой деятельности которой является кредитование физических и юридических лиц  под залог недвижимости.

     Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством  и включают следующее.

     1. Основная обязанность заемщика  состоит в возврате полученных  кредитных средств и выплате  процентов за пользование ими.

     2. Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя  в его владении и пользовании,  т.е. должник по договору ипотеки  имеет право им пользоваться  по своему усмотрению, но ни  продать, ни обменять, ни подарить  его не вправе без согласия  на то залогодержателя.

     3. Залогодатель вправе завещать  заложенное имущество. Условия  договора об ипотеке или иного  соглашения, ограничивающие это  право залогодателя, ничтожны.

     4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

     Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

     5. При отчуждении имущества, заложенного  по договору об ипотеке (т.е.  если заемщик без согласования  с залогодателем осуществит реализацию  заложенного имущества), с нарушением  указанных ранее требований залогодержатель  вправе по своему выбору потребовать:

     а) признания сделки об отчуждении заложенного  имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки¹⁰;

     б) досрочного исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество  независимо от того, кому оно принадлежит.

     6. Залогодержатель вправе обратить  взыскание на имущество, заложенное  по договору об ипотеке, для  удовлетворения за счет этого  имущества требований, вызванных  неисполнением или ненадлежащим  исполнением обеспеченного ипотекой  обязательства, в частности неуплатой  или несвоевременной уплатой  суммы долга полностью или  в части, если договором не  предусмотрено иное.

     После подписания договора ипотеки возникают  правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и  обязанностями.

     Залогодатель (должник по кредитному договору) обязан:

     а) застраховать заложенное имущество  в полной его стоимости, а также  осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и  трудоспособности);

     б) уведомлять залогодержателя о возникновении  угрозы утраты или повреждения заложенного  имущества;

     в) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю  сведения обо всех предшествующих залогах  данного имущества, в противном  случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.

     Кроме обязанностей, залогодатель имеет следующие  права:

     а) пользоваться заложенной квартирой  в соответствии с назначением (в  настоящем случае - для проживания);

     б) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или  безвозмездное пользование другому  лицу запрашивать согласие залогодержателя;