Ипотечное кредитование

     в) завещать заложенное имущество;

     г) прекратить обращение взыскания  на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного  залогом обязательства;

     д) если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).

     Правда, некоторые права из приведенного перечня больше похожи на обязанности, но этого требует закон.

     Залогодержатель, в свою очередь, имеет следующие  права:

     1. Передать свои права другому  лицу:

     а) по договору об ипотеке;

     б) по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

     2. Требовать от залогодателя принятия  мер, необходимых для сохранения  предмета залога.

     3. Потребовать досрочного исполнения  обеспеченного залогом обязательства  в случаях:

     а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с  условиями договора о залоге;

     б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога¹¹;

     в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает.

     4. Не только потребовать досрочного  исполнения обеспеченного залогом  обязательства, но и, если это  требование не будет выполнено,  обратить взыскание на предмет  залога в случаях:

     а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге;

     б) невыполнения залогодателем своих  обязанностей;

     в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

     Действия  заемщика регламентированы законом  и гражданским законодательством, чего нельзя сказать о правах и  обязанностях кредитной организации. Ее обязанности будут выполнены  в момент предоставления заемщику кредита  на приобретение жилья и подачи заявления  на государственную регистрацию.

     Если  прибавить к этому еще и  высокие процентные ставки, немалый  размер предварительного взноса, а  также национальные традиции по отношению  к жизни "в долг", то становится понятно, почему достаточно долгое время  ипотечное кредитование было недоступной  роскошью для большинства граждан  страны.

     До  недавней поры те жесткие условия  кредитования, которые установлены  банками, они объясняли высокими рисками возможных потерь или  невозврата кредитов. Ныне становится понятно, что страхи в некотором смысле были преувеличены. И теперь рекламная информация просто захлестывает потенциального потребителя предложениями взять, наконец, кредит и разрешить тем самым все свои проблемы.

     Как результат, ситуация для клиента  системы ипотечного кредитования становится пусть ненамного, но более благоприятной¹². 
 

 

Глава 3. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе 

   В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

   1. Сроки кредитования. По своей  логике кредит на приобретение  жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято  в мировой практике. Однако реальные  сроки предоставляемых кредитов  большинством отечественных банков  составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах  декларируется срок до 10 лет).

   2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

   3. Трудности оценки кредитоспособности  заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

    4. Валюта кредитования. В настоящее  время стоимость квадратного  метра жилья фиксируется в  долларах США. Банки предпочитают  выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

    5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально. 
 

 

Заключение.  

     Рассмотрев процесс развития ипотечного кредитования  в России можно сделать следующие заключения.

     Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К настоящему моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние 3-4 года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования.

     Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию – ипотечный рынок. От других рынков его отличает долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет); обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего – жильем, приобретаемым на кредитные средства; относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам; низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг; наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

     В качестве обеспечения предоставляемых банком кредитных продуктов рассматриваются движимое и недвижимое имущество, принадлежащее клиенту по праву собственности, и имущественные права при отсутствии установленных законом или банком запретов или ограничений на использование имущества в качестве залога. Не рассматриваются в качестве залогового обеспечения виды имущества, которые в соответствии с законодательством РФ не могут являться предметом залога. Не рекомендуются для рассмотрения в качестве залога: драгоценные камни и уникальные ювелирные изделия; предметы искусства, художественные ценности и раритеты, коллекции; предметы антиквариата; объекты интеллектуальной собственности; опытные образцы промышленных изделий.

     На настоящем этапе экономического развития РФ наиболее целесообразно исходить из того, что стратегической задачей государства в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать создание условий для максимального развития механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

     К вопросам создания таких условий относится, прежде всего, настоятельная необходимость совершенствования действующего законодательства. В этой части следует решить такие задачи:

• В настоящее время нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется только Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Правительством Российской Федерации в 2000 году и носящий информационно-рекомендательный характер. В этой связи необходимо разработать и принять федеральный закон о развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, регламентирующий вопросы взаимодействия участников рынка, единые стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов).
• Требуется дополнительно принять ряд законодательных актов, призванных устранить препятствия на пути развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации.

     Необходима дальнейшая либерализация правового регулирования ценных бумаг, направленная на упрощение процедуры выпуска ценных бумаг и увеличение возможностей для формулирования условий выпуска и обращения бумаг.

     Необходим также ряд изменений и дополнений в регулирующие акты Банка России, касающиеся требований по обязательным нормативам и резервированию.

 

Список  использованной литературы. 

Нормативные акты: 

1. Гражданский кодекс РФ. Часть Первая от 20.09.11. Москва. Проспект.
2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 30.12.2008) // "Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
3. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 7 августа 2001 г. N 1173/19 "О создании системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь" // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. N 76.
4. Закон Украины N 979-IV от 19 июня 2003 г. "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах" // Голос Украины. 2003. 7 авг.; Ведомости Верхов. Рады Украины. 2004. N 1

 

Книги с одним автором: 

5. Афонина А.В. «Все об ипотеке». «Омега – Л», 2006. 175с
6. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М., 2005. 39с.
7. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. – С-Пб.: СПбГУЭФ, 2004. – 207 с.
8. Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2007. – 240 с.
9. Шевчук Д.А. Банковские операции. Учебное пособие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. С.134

 

Книги с двумя авторами: 

10. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США.— Екатеринбург: Урал. Гос. Экон. Ун-т, 2007.—97с
11. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. – М.: Филинъ, 2008. – 144 с.
12. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. – М.: Высшая школа, 2007. – 64 с.

 

Журналы: 

13. Н.Г. Журкина. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. Финансы 2002, №6.
14. Кравец Н.В. «Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки» Право и политика, 2007, № 6.
15. Костылев В., Костылева Н. «Проблемы содержания и формы договора об ипотеке» // Нотариус, 2008, № 1.
16. В. Пономарёв. Система ипотечного кредитования. Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2003.
17. Н.П. Сапожников. Развитие ипотечного кредитования в России. Деньги и кредит 2001, № 1
18. Полонский А.М., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: проблемы и пути решения // Экономика строительства. - 1997. - № 10. - с. 43-49.