Для германской и английской систем
прав характерен вариант, когда основу
регистрационной системы, например
в Германии, составляет земельная книга,
роль и порядок ведения которой регулируются
германским уложением и специальным актом
"Правила ведения земельной книги".
Регистрация земельных участков при установлении
ипотеки сопровождается четким юридическим
оформлением возникновения и прекращения
залогового права на недвижимое имущество
в виде закладной. При занесении подобного
соглашения в земельную книгу в ней должны
быть записаны: вид залогового права, имя
должника, имя кредитора, сумма требований
кредитора, процентная ставка и другие
дополнительные требования, например,
повышение процентов за отсрочку.2
1.3. Нормативно-правовое
регулирование ипотечного кредитования
в России
Современная история ипотеки в
России начинается с 1998 года, с принятия
соответствующего Федерального
закона. К данному моменту заложена законодательная
база для функционирования системы ипотечного
кредитования. Ипотека и ипотечное кредитование
нашли свое отражение в нормативно-правовых
актах РФ. Это связано с тем, что государство,
упорядочивая наиболее важные сферы жизнедеятельности,
не могло не регламентировать вопросы
ипотеки. Законы, появляющиеся в настоящее
время, позволяют ипотечному кредитованию
получать все большую скорость развития,
поскольку они регулируют все спорные
и недостаточно ясные положения ипотечного
кредитования.
Ипотека,
закон о которой помогает гражданам
приобретать жилье за счет кредитования
без нарушения их прав, позволяет
этой сфере кредитования активно развиваться.
Зная, что его права охраняются законом,
заемщик чувствует себя более уверенно.
Одни законы по ипотеке регламентируют
вопросы ипотечного кредитования напрямую,
другие же лишь косвенно.
Напрямую
ипотека регулируется следующими законами:
· Гражданский
Кодекс РФ;
· Федеральный
закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» (в редакции от
17.07.2009);
· Федеральный
закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный
кодекс Российской Федерации» (в редакции
от 17.12.2009);
· Федеральный
закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним» (в редакции от 27.12.2009);
· Федеральный
закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных
историях» (в редакции от 24.07.2007);
· Постановление
Правительства №285 от 13 мая 2006 г. «Об
утверждении Правил предоставления
молодым семьям субсидий на приобретение
жилья в рамках реализации подпрограммы
«Обеспечение жильем молодых семей» федеральной
целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.»
· Постановление
Правительства Российской Федерации
от 17.12.2010 №1050 «О федеральной целевой программе
"Жилище" на 2011-2015 годы» продлено
действие подпрограммы до 2015 года "Обеспечение
жильем молодых семей".
В ГК
РФ изложены основные положения, касающиеся
ипотеки, более подробно они регламентированы
в специализированных законах.
В Федеральном
законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
закреплены основополагающие понятия,
касающиеся ипотечных процессов и ипотечного
кредитования в целом, а также важнейшие
вопросы регулирования ипотеки. Закон
регламентирует все требования и обязательства,
которые обеспечиваются ипотекой. Кроме
того, в этом законе об ипотеке содержатся
основные требования к содержанию договора
ипотеки, процедуре его оформления и государственной
регистрации, а также все требования, на
основании которых может быть оформлена
ипотека. Закон разъясняет, что собой представляет
закладная, и регламентирует порядок осуществления
прав по закладной и исполнение обеспеченного
ипотекой по закону обязательства. Помимо
этого, в данном нормативно-правовом акте
законодатель детально регламентирует
вопросы страхования заложенного имущества,
а также ответственность, которой подвергается
заемщик в случае невозврата кредита.
Жилищный кодекс Российской Федерации
содержит основные положения жилищного
законодательства в целом, регулирует
различные вопросы жилищных
отношений, определяет, что может являться
объектом жилищных прав, а также рассматривает
другие аспекты жилищных отношений.
Федеральный
закон «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» детально регламентирует порядок
регистрации прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация ипотеки
по закону осуществляется Федеральной
Регистрационной службой на основании
заявления залогодержателя или залогодателя
после того, как будет зарегистрировано
право собственности залогодателя на
приобретенное по ипотеке жилье. При этом
к указанному заявлению должен также прилагаться
договор ипотеки вместе с перечисленными
в нем документами.
Федеральный
закон «О кредитных историях»
содержит понятие кредитной истории,
определяет ее состав, регламентирует
порядок формирования, хранения и использования
кредитных историй. Кроме того, указанный
закон осуществляет регулирование деятельности
бюро кредитных историй, закрепляет порядок
их создания, реорганизации и ликвидации,
принципы взаимодействия бюро кредитных
историй с источниками формирования кредитной
истории, органами государственной власти,
органами местного самоуправления, Центральным
Банком РФ и заемщиками.
Постановление
Правительства «Об утверждении
Правил предоставления молодым семьям
субсидий на приобретение жилья в рамках
реализации подпрограммы «Обеспечение
жильем молодых семей» федеральной целевой
программы «Жилище» на 2002-2010 гг. Данное
постановление регламентирует порядок
предоставления молодым семьям необходимых
субсидий на приобретение жилья, которые
также могут предоставлять в качестве
первоначального взноса при получении
ипотечного кредита. Действие этого постановления
продлено до 2015 года.
Таким образом, в настоящий момент
субъекты ипотечных схем руководствуются
следующими законами:
· "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
· "Закон об акционерных обществах"
· "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним"
· "Гражданский кодекс"
· "Налоговый кодекс"
· "Жилищный кодекс"
В октябре 2003 года
Государственная Дума приняла ключевой
закон "Об ипотечных ценных бумагах",
который устанавливает порядок выпуска
и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот
закон позволит привлечь в сферу ипотечного
кредитования значительные финансовые
средства через выпуск ИЦБ. Для завершения
строительства законодательной базы,
необходимо не только внесение поправок
в уже существующие законы, но принятия
новых, таких как:
· "О кредитных историях" -
позволит снизить риски банков при
выдаче ипотечных
кредитов
· "О стройсберкассах"
- закон, регулирующий и регламентирующий
процесс предварительного накопления
средств на строительство и приобретение
жилья
· "О защите прав и законных интересов
граждан и их объединений, вкладывающих
денежные средства в строительство и приобретение
жилья" - закон, позволяющий снизить
риски приобретателей недвижимости и
устранить факты мошенничества на рынке
жилья
· "Об общих требованиях к
деятельности организаций, привлекающих
и использующих
жилищные накопления граждан"
· "О государственном учете и
инвентаризации объектов недвижимости
в Российской Федерации"
Усилия законодателей направлены
в первую очередь на снижение рисков
для участников ипотечного рынка, на
разработку надежных финансовых инструментов
привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку
развитие государственной концепции ипотеки
очевидно и необходимо, в разработке ипотечных
стандартов участвуют такие организации
как Федеральная комиссия по рынку ценных
бумаг (ФКЦБ), ЦБРФ, Федеральное Агентство
по жилищному ипотечному кредитованию,
министерство промышленности и энергетики,
а также ряд других госструктур. Таким
образом, начата работа по созданию формирования
рынка ипотечных ценных бумаг и унификации
региональных схем ипотечного кредитования
с целью развития общероссийской системы
ипотечного жилищного кредитования.
В 2010 году впервые был принят документ,
определяющий долгосрочную перспективу
развития рынка ипотечного кредитования
и задающий эти пути развития.
Правительство утвердило «Стратегию развития
ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации до 2030 года».
Целью создания стратегии являются:
· Повышение доступности кредитных
ресурсов для всех категорий застройщиков
· формирование единых ориентиров у
всех участников рынка по принципам,
ожиданиям и долгосрочным перспективам
развития
рынка ипотечного жилищного кредитования;
· определение основных долгосрочных
целей и задач государственной
политики
по развитию ипотечного жилищного кредитования
до 2030 года;
· определение основных мер и
мероприятий, направленных на развитие
ипотечного
жилищного кредитования на перспективу.
Стратегия разработана в рамках
общих направлений жилищной политики
в целях более детальной проработки
вопросов развития ипотечного жилищного кредитования.
Реализация Стратегии зависит,
в частности, от макроэкономической
конъюнктуры, динамики уровня доходов
населения и их дифференциации, политических
и демографических факторов, а также от
региональных и местных социально-экономических
условий и особенностей
2. Анализ практики
ипотечного кредитования в современных российских условиях
2.1
Рынок ипотечного кредитования
в период кризиса
В 2008 году молодой российский
рынок ипотеки пережил самый
сложный период своего развития. Краткие
итоги кризиса еще недавно
были таковы: часть банков ушла с
рынка, ставки выросли, условия кредитования ухудшились, объемы
кредитования снизились, а уровень задолженности
россиян по займам резко вырос.
До кризиса 1998 г. ипотечное
кредитование практически не рассматривалось
банками как перспективное направление
развития бизнеса, а жилищные кредиты предлагали не более 20 банков
на срок 1-3 года под заоблачные процентные
ставки. Начиная с 2000 г. банки стали более
активно выходить на рынок ипотеки, увеличивая
сроки кредитования до 10 - 15 лет, а в рамках
отдельных региональных программ - до
20-25 лет. Снизились и процентные ставки:
до 10-15% годовых в валюте и 15-18% годовых
в рублях.
Не менее существенно
было и то, что все большее количество
банков стало использовать ипотеку
в качестве основного средства обеспечения
возвратности кредитов. В отличие от предшествующего
периода, когда банки предпочитали предоставлять
жилищные кредиты по «арендной» схеме,
в 2000-е гг. они стали все в больших масштабах
использовать в качестве обеспечения
залог приобретаемого жилья, детально
отрабатывая все процедуры, связанные
с оформлением и регистрацией залога жилых
помещений, приобретаемых с помощью кредитных
средств.
По данным Банка России,
за 2001 - 2002 гг. было предоставлено немногим
более 10 тыс. ипотечных жилищных кредитов
на общую сумму 5 млрд. руб. Следует отметить, что объем выданных в 2002
г. кредитов практически удвоился по сравнению
с 2001 г. В 2003 и 2004 гг. происходило дальнейшее
увеличение темпов роста объемов ипотечного
кредитования, и, по оценкам экспертов
Института экономики города, объемы выданных
ипотечных кредитов составили 9,5 млрд.
руб. в 2003 г. и 25 - 30 млрд. руб. в 2004 г.
Особенно быстрое развитие
ипотечное жилищное кредитование получило
в 2005-2008 гг. в результате формирования
благоприятной законодательной
базы, принятия пакета федеральных законов, направленных на повышение
доступности жилья для населения, стабилизацию
макроэкономической ситуации и рост реальных
доходов населения.
Начиная с 2005 г. государство
стало оказывать активное содействие
развитию рынка ипотечного кредитования,
в частности через созданное Правительством
РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию» (далее - АИЖК). В результате
к середине 2008 г. практически во всех регионах
России была сформирована инфраструктура,
необходимая для успешного функционирования
ипотечного жилищного кредитования.
В 2006 г. - первом полугодии
2008 г. банки активно выдавали населению
жилищные кредиты, т.е. кредиты на приобретение
и обустройство земли под предстоящее
жилищное строительство, на строительство
(реконструкцию) и приобретение жилья.
При этом, по данным Банка России, 87% из
них являлись ипотечными, т.е. были выданы
под залог недвижимости в порядке, установленном
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
На 1 января 2009 г. задолженность
по ипотечным жилищным кредитам составляла 1057 млрд. руб., еще 82 млрд. руб.
(7,2% общей задолженности) было сосредоточено
на консолидированном балансе АИЖК. Совокупная
задолженность по ипотечным жилищным
кредитам достигла 2,7% ВВП (на 1 января 2008
г. - 2,0% ВВП)
В 2008 г. каждая шестая (17%) сделка на рынке жилья совершалась
с использованием средств ипотечных кредитов,
в то время как в 2006 г. - только каждая одиннадцатая
(9%).
В пяти субъектах Российской
Федерации (Костромская, Тюменская, Омская
области, Республики Татарстан и
Тыва) доля сделок с ипотекой на рынке жилья превысила
30% в 2008 г.
До середины 2008 г. объемы
выдачи ипотечных кредитов динамично росли.
При этом улучшались условия
предоставления ипотечных кредитов:
первоначальный взнос и ставка процента снижались,
а срок кредита возрастал.
Из всех институтов жилищного
сектора наиболее сильное отрицательное
влияние финансовый кризис, вызванный чередой неплатежей
по ипотечным кредитам класса subprime в США,
оказал на ипотечное жилищное кредитование.
Его объемы резко снизились до уровня
начала 2006 г.
Если в 2007 г. объем выданных
ипотечных жилищных кредитов увеличился
на 87% по сравнению с 2006 г. и составил
556 млрд. руб., то в 2008 г. темп прироста снизился:
было выдано кредитов на 651 млрд. руб., что
лишь на 17% больше, чем в 2007 г. При этом в III квартале 2008 г. по сравнению
с предыдущим кварталом прирост составил
лишь 5%.
В IV квартале 2008 г. объемы
ипотечного кредитования уменьшились
практически в 2 раза по сравнению с предыдущим
кварталом, а в кварталах 2009 г. выдавалось
менее 20% от объемов выдачи III квартала
2008 г.