Ипотечное кредитования

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….3

1. ПОНЯТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ………………………..4
2. ВИДЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ…………………………..…6
3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ………………………..12

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….15

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

           В основе кредитных отношений лежит возвратность кредита. Организатором кредитного процесса является кредитор. Чтобы защитить свои интересы, он выбирает такую сферу вложения средств и такие размеры ссуды, которые создали бы предпосылки для ее своевременного и полного возврата. Одной из наиболее серьезных проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является риск непогашения кредитов. Банки, естественно, стремятся минимизировать этот риск с помощью различных способов обеспечения возврата банковских ссуд. Практически наиболее действенным способом обеспечения кредита является залог, то есть право кредитора получать возмещение убытков по кредитному договору из стоимости заложенного имущества в случае неплатежеспособности должника. Залог недвижимого имущества называется ипотекой.

              Ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанные подтверждает актуальность и практическую значимость темы контрольной работы.

              Цель работы – изучение ипотечного  кредитования. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• раскрыть понятие ипотечного кредитования;
• изучить виды ипотечного кредитование;
• рассмотреть ситуацию с ипотечными кредитами в России.

 

1. ПОНЯТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

           Ипотекой называется залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю. Регулируется ипотека Гражданским кодексом Российской Федерации, а также Федеральным Законом N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.

         Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в Гражданском кодексе РФ (статья 130), права на которые зарегистрированы в установленном порядке. К этому недвижимому имуществу относятся:

• предприятия, как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;
• здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
• незавершенные строительством объекты недвижимости, а также материалы и оборудование, которые заготовлены для их строительства;
• участки недр, обособленные водные объекты;
• леса, многолетние насаждения;
• земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц.

         Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества (ипотеку).

        Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

            Основная проблема ипотечного кредитования – недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим – особенно. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам.

              Приобрести недвижимость в кредит можно по различным ипотечным программам, которые предлагают коммерческие банки и другие кредитные учреждения, имеющие лицензию на предоставление ипотечных кредитов. Ипотечные программы различаются по сроку, ставкам кредита, наличию и величине первоначального взноса, сумме кредита и величине ежемесячного платежа.

 

 

 

 

2. ВИДЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

            В настоящее время разработано множество видов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные виды кредитов представлены на рис. 1.

Рис. 1. Виды ипотечных кредитов

1. Постоянный ипотечный кредит.

         Данный вид кредита носит также название аннуитетный — самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

         Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования. Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.

2. Кредит с «шаровым» платежом.

         В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

         Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

• отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;
• выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом;
• частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

         Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.

3. Кредит с участием.

         Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

          Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

4. Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит.

       Особенности кредитования следующие:

• периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;
• выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

         Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

5. Кредит с нарастающими платежами.

         Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования:

• минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;
• на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

         При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

           Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

6. Кредит с обратным аннуитетом.

         Предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

7. Кредит с переменной процентной ставкой.

         Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой:

• процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;
• может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;
• корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;
• может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;
• в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;
• могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

          Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:

1. кредиты с корректируемой процентной ставкой;
2. кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;
3. кредиты с индексируемыми платежами.

 

8. Канадский ролловер

         Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.

9. Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека).

        Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

        При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.

         Возможно использование двух методов финансирования сделки:

• прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;
• принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

        Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательств по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.

          Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.

10.  Кредит с добавленной процентной ставкой.